Digiallkiri kinnisvaralepingutes: mis on kehtiv ja kuidas seda kasutada

eIDAS: raamistik, mis muudab allkirja kehtivaks kogu ELis

Elektroonilist allkirja reguleerib Euroopa Liidus määrus (EL) nr 910/2014 ehk eIDAS, mida muudeti 2024. aastal Euroopa digitaalse identiteedi rahakoti kasutuselevõtuks. See on määrus, mitte direktiiv: see kehtib ühtmoodi Hispaanias ja Eestis ilma ülevõtmiseta. Hispaanias täiendab seda seadus 6/2020, mis reguleerib elektrooniliste usaldusteenuste teatud aspekte.

eIDAS tunnustab kolme allkirjataset ja neid tasub hästi eristada:

• Lihtne e-allkiri: mis tahes elektroonilised andmed, mida allkirjastaja allkirjastamiseks kasutab. Näiteks ekraanile joonistatud allkiri.
• Täiustatud e-allkiri: lisaks peab see olema unikaalselt seotud allkirjastajaga, võimaldama teda tuvastada, olema loodud tema ainukontrolli all olevate vahenditega ja seotud allkirjastatud andmetega nii, et iga hilisem muudatus on tuvastatav.
• Kvalifitseeritud e-allkiri: täiustatud allkiri, mis on loodud kvalifitseeritud seadmega ja põhineb usaldusteenuse osutaja väljastatud kvalifitseeritud sertifikaadil.

Reegel, mis loeb vaidluses

eIDAS sätestab kaks asja, mida tasub selgelt teada. Esiteks: allkirjalt ei saa võtta õiguslikku toimet ega vastuvõetavust tõendina ainult seetõttu, et see on elektrooniline või ei ole kvalifitseeritud. Teiseks: kvalifitseeritud allkirjal on käsitsi allkirjaga samaväärne õiguslik toime.

Igapäevases keeles: lihtne või täiustatud allkiri kehtib, kuid kui keegi selle vaidlustab, pead tõendama, kes allkirjastas ja et dokument pole muutunud. Kvalifitseeritud allkirjaga algab see vaidlus sinu kasuks. Seega ei ole küsimus „kas e-allkiri kehtib?“, vaid „kui palju tõendeid mul selle dokumendi jaoks vaja on?“.

Mis vajab endiselt notarit

E-allkiri kiirendab kõike, mis müügi ümber toimub, kuid ei asenda notarit seal, kus seadus seda nõuab. Hispaanias vormistatakse müük notari juures avaliku aktina, et selle saaks kanda kinnistusregistrisse. Eestis tehakse kinnisasja müügileping notari juures. Eemalt allkirjastad kõik, mis tuleb enne, ja kõik, mis omandit üle ei anna: maaklerilepingu, vaatamise volituse, tehingu sisedokumendid.

Eesti: digiallkiri on tavaline

Eestis allkirjastatakse digitaalselt ID-kaardiga alates 2002. aastast, hiljem lisandusid Mobiil-ID ja Smart-ID. Kõik kolm võimaldavad kvalifitseeritud allkirja ja on iga elaniku igapäevaelu osa. Ametlik portaal id.ee selgitab, kuidas need töötavad. Eesti büroole on eemalt allkirja küsimine tavaline, mitte erand, ja klient eeldab, et saab allkirjastada kohale tulemata.

Millist allkirja millal kasutada

• Klient on kohal, sise- või madala riskiga dokument: maakleri telefoni ekraanile joonistatud allkiri. Kiire ja takistusteta.
• Klient on eemal, eraõiguslik dokument: allkirjastamine lingi kaudu ühekordse koodiga, mis salvestab, kes allkirjastas, millal ja millise täpse dokumendi.
• Suurim õiguskindlus või dokumendid, mida tahad kindlustada: kvalifitseeritud allkiri. Eestis Smart-ID, Mobiil-ID või ID-kaart; Hispaanias kvalifitseeritud sertifikaat, näiteks FNMT sertifikaat või elektrooniline isikutunnistus.
• Kinnisasja müük ise: notar, mõlemas riigis.

Müüke ei kaotata huvipuuduse, vaid takistuste tõttu. Eemalt allkirjastamine kaotab viimase meetri takistuse.

Jälgitavus: sinu kindlustus vaidluses

Büroo kaitseb mitte allkiri ise, vaid seda ümbritsevad tõendid: kes allkirjastas, kuidas tema isik tuvastati, millal ja millise täpse dokumendiversiooni kohta. Need tõendid peavad olema arhiveeritud koos lepinguga ja dokument muudatuste eest lukustatud. Kui keegi hiljem kokkulepitu vaidlustab, näitad just seda.

Kuidas Domuspace’is allkirjastatakse

Lepingute ja e-allkirja moodul, alates Professionaalsest paketist, katab kogu protsessi lepingupõhjast arhiivini:

• Müügi- ja üürilepingud koostööks, ainuesinduseks või vahenduseks. Vaikimisi on olemas ainuesinduse lepingupõhi hispaania keeles ja Hispaania õiguse järgi; ülejäänu jaoks kasutad oma lepingupõhju HTML- või Word-vormingus (.docx), mille administraator impordib arvutist ja märgib, kuhu lähevad kliendi ja objekti andmed.
• Kohapeal allkirjastamine: klient allkirjastab sõrmega maakleri telefoni ekraanil ja maakler allkirjastab järgmisena.
• Eemalt allkirjastamine Hispaanias: klient saab lingi, loeb dokumendi, küsib e-postile kuuekohalise koodi ja allkirjastab ilma kontot loomata. Link kehtib 72 tundi ja seda saab uuesti saata kuni kaks korda päevas.
• Eestis eemalt allkirjastamine eID-ga eID Easy kaudu, mis tagastab elektrooniliselt allkirjastatud PDF-i. Selle lülitab sisse Domuspace, vaja on eestikeelset lepingupõhja ning kvoot on 30 allkirja kuus Professionaalses ja 70 Extra paketis.
• Lepingute nimekirjas näed, millised on allkirjastatud, ootel, mustandis või tühistatud.
• Allkirjastatud tähendab suletud: dokument lukustatakse muudatuste eest ja arhiveeritakse lepingute alla koos allkirjastajate ja kuupäevaga, seotuna kontaktiga.

Ja leping ei ela eraldi: ainuesinduslepingu saab koostada otse kaardi krundilt koos selle katastritunnusega ning kõik ettevõtte dokumendid on kaustade ja õiguste kaupa korrastatud lepingute arhiivis.

Enne kui muudad allkirjastamise viisi

Vaata oma lepingupõhjad üle koos õigusnõustajaga: sobiv allkirjaliik sõltub dokumendist ja sellest, mida tahad hiljem tõendada. Kui see on selge, vaata pakette või küsi demo. Kui tahad sõlmida ainuesindust, alusta artiklist kuidas seda saada.

See artikkel on informatiivne ega ole õigusnõustamine.