Kuidas saada ainuesindusi: praktiline juhend maaklerile

Miks ainuesindus sobib teile mõlemale

Avaliku lepinguga jagab omanik sama korteri mitme büroo vahel ja keegi ei investeeri päriselt — ei korralikke fotosid, ei tasulist reklaami, ei aega. Tulemus on sama objekt mitmes kuulutuses, vahel eri hindadega, ja ostja, kes nähtut ei usalda. Ainuesindusega vastutab kõige eest üks büroo ja saab turundusse panustada, sest teab: kui objekt müüakse, on müüjaks tema.

Sa müüd omanikule meelerahu: üks kontakt, üks hind, plaan ja ajakava. Ja sina saad ruumi teha tööd korralikult, mitte võidu joosta teiste büroodega sama kõne pärast.

Mida omanik täpselt allkirjastab

Tasub teada, mida küsid, enne kui küsid, sest reeglid ei ole igal turul samad.

Hispaanias ei ole kinnisvara vahenduslepingul — „hoja de encargo“ — üleriigilist eraldi seadust: see on ebatüüpiline leping, mida reguleerivad poolte kokkulepe ja lepinguõiguse üldreeglid. Seepärast loeb see, mis on kirjas: kestus, pakkumishind, tasu, mis juhtub, kui omanik müüb ise, ning kuidas leping pikeneb või lõpeb. Halvasti sõnastatud ainuesindus tekitab rohkem vaidlusi, kui ära hoiab.

Kui töötad Andaluusias, sh Costa del Solil, kehtib lisaks määrus 218/2005: kes pakub elamuid müügiks või üürile kutsetegevusena, peab hoidma avalikkusele kättesaadavana lühendatud teabedokumenti (DIA) objekti andmete ja täieliku hinnapakkumisega. Ainuesindus ilma DIA-ta tähendab, et suhe algab rikkumisega.

Eestis on maaklerleping seaduses olemas: võlaõigusseadus defineerib selle §-s 658 ja reguleerib §-s 664, millal tekib kohustus maakleritasu maksta. Ainuesindus on tingimus, milles lepitakse kokku selle lepingu sees. Loe mõlemad läbi enne oma lepingupõhja lõpetamist: need säästavad vaidlustest, mida ükski müügiargument ei võida.

Veenev argument: nähtav töö, mitte lubadused

Omanik ei allkirjasta sümpaatia pärast, vaid selle põhjal, mida ta näeb. Vii kohtumisele konkreetne kirjalik plaan: kuidas paned hinna paika piirkonna andmetega, millised fotod ja video teed, millistes portaalides avaldad, mida teed kahel esimesel nädalal ja kuidas teda kursis hoiad.

Kõige rohkem veenab töö näitamine enne, kui seda küsid. Tule kohale, teades juba tema krundi pindala, sihtotstarvet ja katastritunnust; näita talle mappi, mille tema kodule teeksid, tema nimega kaanel; ja näita katastrikaardil, milliseid tänavaid tema piirkonnas töötled ja millise tulemusega. See muudab lubaduse tõendiks.

Mida pakkuda ainuesinduse eest

• Põhjendatud hinnaraport, mitte juhuslik number: tegelikud võrdlusobjektid ja kaitstav vahemik. Selgitame seda artiklis kuidas kinnisvara hinnata.
• Professionaalne foto ja video ning sinu büroo brändiga mapp.
• Portaalide kuulutused ja tasulised kampaaniad, mida avalik leping kunagi ei õigustaks.
• Kirjalik suhtluskohustus: kui tihti, millise kanali kaudu ja milliste andmetega raporteerid — toimunud vaatamised, ostjate reaktsioonid, saadud pakkumised.
• Esimesest päevast kokku lepitud hinna ülevaatuse ajakava, et jutt hinna alandamisest ei tuleks üllatusena.

Kuidas maandada hirmu jääda pimedusse

Kõige sagedasem põhjus, miks omanik ainuesindusest keeldub, on hirm allkirjastada ja mitte enam midagi kuulda. Seda hirmu ei võideta fraasidega, vaid regulaarse infoga, mida omanik saab ise kontrollida.

Täna tähendab see kuupäevaga raporteid: millised vaatamised toimusid, mida iga ostja ütles, millised pakkumised tulid. Domuspace’i omaniku portaalis saab omanik juba oma objekti lisada, büroole kirjutada ja anda talle kuupäevadega ainuesinduse, kuid vaatamisi ega ostjate arvamust see ei näita, nii et raporti saadad sina. Oluline on harjumus, mitte tööriist: omanikul, kes saab sinult regulaarselt uudiseid, on usaldamatuseks palju vähem põhjust.

Ainuesindust ei küsita — see teenitakse välja, näidates enne allkirja tööd, mida pärast teed.

Kui kaua peaks ainuesindus kestma

Hispaanias ei ole kestus seadusega määratud: see lepitakse kokku lepingus. Mõistlik on tähtaeg, mis võimaldab turunduse tasa teenida ja teha mitu vaatamiste ringi, koos vahepealse ülevaatuse kuupäevaga. Liiga pikk tähtaeg hirmutab omanikku, liiga lühike ei jäta aega objektiga töötada. Pane kirja ka see, mis juhtub lõpus: kas leping pikeneb ise, kas on vaja uut kokkulepet või on omanik vaba.

Kuidas Domuspace aitab ainuesindust saada ja pidada

Ainuesindus võidetakse tänaval ja hoitakse kontoris. Need osad töötavad juba täna:

• Katastrikaardil, alates Põhipaketist, on oma olek „Ainuesindus“ ja see salvestab omaniku kontakti ning objekti andmed otse krundile. Kogu meeskond näeb, millistele ustele on koputatud ja millise tulemusega.
• Lepingute ja e-allkirjaga, alates Professionaalsest paketist, koostad ainuesinduse oma lepingupõhjast, müügiks või üürile, ning omanik allkirjastab maakleri telefonis või Hispaanias eemalt kuuekohalise koodiga, mille saab e-postiga. Allkirjastatud dokument lukustatakse ja arhiveeritakse.
• Ainuesinduste halduses jätab filter „Ainult ainuesindused“ objektide hulgast alles ainult sinu omad, mis on kaardil hõbedased, ning iga ainuesindus registreeritakse alguse ja lõpu kuupäevaga ning alates Professionaalsest paketist ka allkirjastatud lepinguga.
• Mapp töötab kaks korda: et näidata omanikule, kuidas tema kodu esitled, ja hiljem saata see igale ostjale tema nimega.
• Kalendrisse märgid kokku lepitud hinna ülevaatuse ja vaatamised ning enne tööpäeva algust saad päeva ülesannete kokkuvõtte, et suhtluskohustus ei sõltuks kellegi mälust.

Sõlmi tehing andmetega ja hoia suhe

Vii kohtumisele valmis hindamine, kirjalik plaan ja ülevaatuse ajakava. Ja kui allkirjastad, täida lubadus: parim tulevaste ainuesinduste allikas on rahulolev omanik, kes soovitab sind naabritele. Mõõda, kui paljudest objektidest saab ainuesindus, büroo iganädalaste KPI-dega ja kui tahad näha, kuidas kõik kokku sobib, vaata toodet või kirjuta meile.