Hispaania kataster ei ole ehitusõigus: mida krundile tegelikult ehitada tohib

Mis on Hispaania kataster ja mis see ei ole

Catastro Inmobiliario on maksustamise eesmärgil peetav haldusregister. Alus on kinnisvarakatastri seadus ja ülesanne on kirjeldada kinnisvara nii, et riik saaks maksu arvestada — eelkõige IBI-t, iga-aastast kohalikku kinnisvaramaksu. Registris on pind, ehitis, vanus, katastriomanik ja kasutusotstarve.

See kasutusotstarve — elamu, tööstus, põllumajandus, ladu, büroo — on maksuklassifikaator. See on olemas selleks, et vara maksustamiseks hinnata. See ei ole planeeringuline määratlus ega anna mingit ehitusõigust. Välisostja jaoks on see Hispaania kinnisvara kõige valesti loetum väli, sest „residencial“ näib küsimuse ära lahendavat. Ei lahenda.

Mis tegelikult otsustab, mida ehitada tohib

Otsustab kohalik planeering: Plan General de Ordenación Urbana või selle vaste igas autonoomses piirkonnas. Sealt leiad maa klassifikatsiooni, määratud planeeringulise kasutuse ja ehitusnäitajad: hoonestustiheduse, kõrguse, kaugused piirist ja lubatud ehitusmahu.

Selle kohal seab maa ja linnauuenduse seadus riigi tasandil kaks põhiolukorda: maapiirkonna maa ja linnastunud maa. Tuttav kolmikjaotus — linnamaa, arendatav, mittearendatav — kuulub piirkondlikku õigusesse ja kohalikku planeeringusse, ning just seetõttu erineb see Andaluusias, Valencias ja Kataloonias. Kui keegi pakub sulle ühte reeglit kogu Hispaania kohta, ole ettevaatlik.

Kataster ütleb, mis seal on. Planeering ütleb, mis seal tohib olla. Nende segiajamine tähendab ootuse ostmist krundi asemel.

Kolm dokumenti, mis küsimusele tegelikult vastavad

• Cédula või certificado urbanístico linnavalitsusest. See ütleb, mida konkreetsel krundil teha tohib. Nimi erineb omavalitsuse ja piirkonna kaupa, funktsioon mitte. Taotletakse ayuntamiento’st ja tavaliselt on riigilõiv.
• Nota simple kinnistusregistrist (Registro de la Propiedad). Omand, koormatised, hüpoteegid ja servituudid. Kataster ei tõenda omandit — seda teeb kinnistusregister.
• Consulta descriptiva y gráfica katastri e-teenusest. Katastritunnus, pinnad, kasutus ja krundi geomeetria. Tasuta.

Kolm dokumenti, kolm eri küsimust: mida tohin ehitada, kelle oma see on ja mis seal seisab. Ükski ei asenda teist kahte ja tõsine tehing vajab kõiki kolme.

Kataster ja kinnistusregister ei ole alati nõus

Erinevad pinnad, piirid, mis kokku ei lähe, ehitis, mis füüsiliselt on olemas ja katastris kirjas, aga kinnistusregistris mitte — või vastupidi. See on tavaline ja see ei ole halduslik pisiasi: see blokeerib notariaalakte, venitab laene ja mõnikord lõhub kogu ostu notari juures.

Enne kohustuse võtmist on see viisteist minutit tööd katastritunnuse ja nota simple’ga. Notari juures avastatuna maksab see tehingu.

Maatulundusmaa ja maja, mida ehitada ei saa

Ostetakse vaatega maalapp kavatsusega ehitada. Mittearendataval maal on elamuehitus tugevalt piiratud ning sõltub piirkondlikest reeglitest ja kohalikust planeeringust; lubatud on tavaliselt see, mis on seotud maa põllumajandusliku kasutusega, mitte eraldiseisev kodu.

Ümberklassifitseerimine ei ole menetlus, mille tellid ja saad. See on omavalitsuse planeeringuline otsus. Kui planeering seda ette ei näe, ostja soov seda ei muuda.

Kuidas seda ise kontrollida

Katastritunnus (referencia catastral) on kahekümnekohaline ja seisab IBI arvel, notariaalaktil ja nota simple’l. Sellega:

• Katastri e-teenus annab kirjeldava ja graafilise väljavõtte, tasuta ja ilma ennast tuvastamata.
• Linnavalitsus väljastab selle konkreetse krundi cédula või certificado urbanístico.
• Vastav kinnistusregister väljastab nota simple.

Samm-sammult, koos nelja otsinguviisi ja viite lugemise selgitusega: kuidas leida krunt Hispaania katastrist.

Kui töötad katastriandmetega iga päev, siis katastriandmete kasutamine hankimisel katab praktilise poole ja kuidas kodu hinnata selgitab, miks katastri pind ja kasulik pind harva kokku lähevad. Sama probleem Eestis on artiklis sihtotstarve ja ehitusõigus.

Mida me sellega Domuspace’is teeme

Meie kaardi- ja katastrimoodul toob krundi tegeliku geomeetria, katastritunnuse ja pinnad otse töökaardile, nii et objekti saab kvalifitseerida enne esimest kõnet. Omanikuportaalis kontrollib Málaga provintsis oma objekti lisav omanik selle katastritunnust sama krundikihi vastu ja näeb seda kaardil.

Mida me ei tee: me ei ütle, kas ehitada saab. Seda ütlevad planeering ja linnavalitsus. Meie näitame, millega on tegu ja kust edasi vaadata. Vaata toodet, vaata pakette või kirjuta meile.

See artikkel on informatiivne ega ole õigus- ega planeerimisalane nõuanne. Enne ostu kontrolli alati linnavalitsusest ja kahtluse korral küsi nõu asjatundjalt.