Sihtotstarve: mida see tähendab ja mida sinu krundile tegelikult ehitada tohib

Mis on sihtotstarve ja kes selle määrab

Sihtotstarve on katastriüksuse kanne maakatastris: see ütleb, milleks maatükk on riigi registris ette nähtud. Kanne ei sünni iseenesest — selle määrab kohalik omavalitsus, mitte Maa-amet ja mitte omanik. Alus on maakatastriseadus, liigid ja nende määramise kord aga eraldi määruses.

Järjekord on oluline, sest just see selgitab kogu ülejäänud loo. Omavalitsus määrab sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel, kui detailplaneeringu koostamise kohustus on. Kui kohustust ei ole, lähtutakse üldplaneeringust. Kui ka üldplaneeringut ei ole, otsustab volikogu. Sihtotstarve on seega planeeringu tagajärg, mitte selle põhjus.

Sihtotstarbe liigid ja nende koodid

Maa-ameti klassifikaator kasutab numbrilisi koode, mis tulevad kaasa ka andmete väljavõtetes. Peamised liigid on need:

• 001 Elamumaa — alaline või perioodiline elamine. Alaliigid: 0010 väikeelamumaa, 0011 korruselamumaa, 0013 aiandus- ja suvilakruntide maa.
• 002 Ärimaa — kaubandus, teenindus, majutus, büroo.
• 003 Tootmismaa — tootmishoonete maa (0030) ja põllumajanduslike tootmishoonete maa (0031).
• 004 Mäetööstusmaa — karjääride maa (0040), turbatootmismaa (0041).
• 005 Sotsiaalmaa — ühiskondlike hoonete maa (0050) ja üldmaa (0051): koolid, pargid, kalmistud.
• 006 Veekogude maa, 007 Transpordimaa, 008 Jäätmehoidla maa.
• 009 Riigikaitsemaa, 010 Kaitsealune maa.
• 811 Maatulundusmaa — põllu- ja metsamajanduslik maa. Eesti pindalast suurim osa.
• 812 Sihtotstarbeta maa — sihtotstarve on määramata.

Vanemates väljavõtetes kohtad veel koode nagu 011 põllumajandusmaa, 012 metsamajandusmaa, 016 ühiskondlike ehitiste maa või 017 üldkasutatav maa. Need on varasemast klassifikaatorist ja tänases süsteemis on nende asemel 811 ja 005. Kui sinu andmestik neid sisaldab, on väljavõte vana või pärineb migreeritud allikast.

Kõige tähtsam lause selles artiklis: sihtotstarve ei ole ehitusõigus

Sihtotstarve ütleb, mida maatükk on. Ehitusõigus ütleb, mida sinna tohib püstitada: hoonete arv, suurim lubatud ehitisealune pind, kõrgus ja kasutusotstarve. Need on kaks eri asja kahes eri dokumendis ja nad ei asenda teineteist.

Ehitusõiguse annab kehtestatud detailplaneering (planeerimisseadus). Kui detailplaneeringu kohustust ei ole, annavad aluse projekteerimistingimused, mille väljastab omavalitsus. Ehitamise enda tingimused ja ehitusloa nõuded tulevad ehitusseadustikust. Ükski neist ei ole katastri lahter.

Elamumaa sihtotstarve ei tähenda, et krundile saab ehitada. See tähendab, et registris on kirjas elamumaa. Ehitada saab siis, kui kehtiv planeering või projekteerimistingimused seda lubavad.

Praktikas näeb see välja nii: kaks kõrvuti asetsevat elamumaa krunti, üks kehtiva detailplaneeringu ja täpse ehitusõigusega, teine ilma. Katastris on mõlemal sama kanne. Turul on nende vahe kümneid tuhandeid eurosid ja mitu aastat menetlust.

Maatulundusmaa: kõige sagedasem ja kõige kallim eksitus

Maatulundusmaa on Eesti levinuim sihtotstarve ja ka kõige sagedasem pettumuse allikas. Ostetakse metsatukk või põllulapp ilusa vaatega, plaanitakse sinna kodu, ja alles siis selgub, et elamu püstitamiseks on vaja sihtotstarbe muutmist, mis omakorda eeldab planeeringut, mis omakorda võib minna vastuollu üldplaneeringuga.

Sihtotstarbe muutmine ei ole vormitäide ega tasuline teenus, mida saab lihtsalt tellida. See on omavalitsuse kaalutlusotsus, mis peab tuginema planeeringule. Kui üldplaneering näeb piirkonnas ette senise kasutuse säilimise, ei muutu see sellepärast, et ostja soovib maja.

Ühel katastriüksusel võib olla kuni kolm sihtotstarvet

Seda jäetakse andmetööd tehes peaaegu alati kahe silma vahele. Katastriüksusele võib määrata kuni kolm sihtotstarvet koos protsentuaalse osakaaluga: näiteks 60% elamumaad ja 40% maatulundusmaad. Väljavõtetes on need eraldi väljad — siht1, siht2, siht3.

Kui mingi süsteem näitab sulle ainult ühte sihtotstarvet, näitab see tõenäoliselt siht1 ehk esimest. Suure segatud krundi puhul võib see anda maatükist täiesti vale pildi. Küsi alati, kas näed kõiki kolme või ainult esimest — ka siis, kui vaatad meie enda kaarti.

Kuidas oma krundi andmed ise üle kontrollida

Kõik allpool on avalik ja peaaegu kõik tasuta: ainult kinnistusraamat võtab võõraste kinnistute vaatamise eest tasu ja nõuab sisselogimist ID-kaardi või Mobiil-ID-ga. Vaja on ainult katastritunnust, mis on kujul 12345:678:9012 ja on kirjas ostu-müügilepingus ning kinnistusraamatu väljavõttes.

• Maa-ameti geoportaal — katastriüksuse piirid, pindala, sihtotstarve ja ortofoto.
• X-GIS maainfo kaardirakendus — sama info kaardil, koos kitsenduste ja kaitsealadega.
• Ehitisregister (EHR) — millised hooned on krundil registreeritud. Registreerimata ehitis on eraldi probleem, mis tuleb tehingus välja.
• Kinnistusraamat — omanik, hüpoteegid, servituudid ja muud koormatised. Kataster ei tõenda omandit.

Kui sa pole ametlikku kaarti varem kasutanud, näitab meie samm-sammuline katastrikaardi juhend, kuidas krunt üles leida, milliseid andmeid kataster annab ja palju maksab kinnistusraamatu päring.

Neli registrit, neli eri vastust. Kataster ütleb mis see on, ehitisregister mis seal seisab, kinnistusraamat kelle oma see on, ja planeering mida sinna tohib. Tehingu ettevalmistamisel on vaja kõiki nelja — sellest kirjutasime pikemalt artiklis katastriandmete kasutamisest hankimisel, ja välitöö osas uksest ukseni hankimises andmetega.

Kuidas sihtotstarvet muuta

Taotlus esitatakse kohalikule omavalitsusele. Kui piirkonnas on detailplaneeringu kohustus, algab asi planeeringust ja see on pikk menetlus: avalikustamine, kooskõlastused, volikogu otsus. Kui kohustust ei ole, saab omavalitsus lähtuda üldplaneeringust ja menetlus on lühem.

Ajakava ja tõenäosuse osas küsi nõu omavalitsuse planeerimisosakonnalt enne ostu, mitte pärast. See on tasuta vestlus, mis on päästnud rohkem tehinguid kui ükski lepingupunkt.

Mida me sellega Domuspace’is teeme

Meie kaardi- ja katastrimoodul toob katastriüksuse geomeetria, katastritunnuse, pindala ja sihtotstarbe otse töökaardile, nii et objekti saab kvalifitseerida enne esimest kõnet. Hinnastamisest räägib pikemalt kuidas kodu hinnata.

Mida me ei tee: me ei ütle sulle, kas krundile saab ehitada. Seda ütleb planeering ja omavalitsus. Meie näitame, millega on tegemist ja kust edasi vaadata. Vaata toodet, vaata pakette või kirjuta meile.

See artikkel on informatiivne ega ole õigus- ega planeerimisalane nõuanne. Enne ostu kontrolli alati omavalitsusest ja kahtluse korral küsi nõu asjatundjalt.