Кадастр Испании — это не право на строительство: что на участке можно построить на самом деле

Что такое кадастр Испании и чем он не является

Catastro Inmobiliario — это административный реестр налогового назначения. Его основание — сводный закон о кадастре недвижимости, а задача — описать объекты, чтобы государство могло начислять налог, прежде всего IBI, ежегодный муниципальный налог на недвижимость. В нём есть площадь, постройка, год, кадастровый владелец и вид использования.

Этот вид использования — жилой, промышленный, сельскохозяйственный, склад, офис — налоговая классификация. Она нужна, чтобы оценить объект для налога. Это не градостроительное назначение и никакого права на строительство она не даёт. Для иностранного покупателя это самое неверно прочитанное поле испанской недвижимости: «residencial» выглядит так, будто закрывает вопрос. Не закрывает.

Что действительно определяет, что можно построить

Определяет муниципальный градостроительный план: Plan General de Ordenación Urbana или его аналог в каждом автономном сообществе. Там находятся классификация земли, назначенное градостроительное использование и параметры застройки: процент застройки, высота, отступы и допустимый объём.

Над этим сводный закон о земле и городской реновации устанавливает на государственном уровне два базовых состояния: сельская земля и урбанизированная земля. Привычное деление на городскую, подлежащую застройке и не подлежащую застройку относится к региональному законодательству и муниципальному плану — именно поэтому оно отличается в Андалусии, Валенсии и Каталонии. Если кто-то предлагает вам одно правило на всю Испанию, будьте осторожны.

Кадастр говорит, что там есть. План говорит, что там может быть. Спутать их — значит купить ожидание вместо участка.

Три документа, которые действительно отвечают на вопрос

• Cédula или certificado urbanístico из мэрии. Это документ, который говорит, что можно делать на конкретном участке. Название меняется от муниципалитета и региона, функция — нет. Запрашивается в ayuntamiento и обычно облагается пошлиной.
• Nota simple из Реестра собственности (Registro de la Propiedad). Собственность, обременения, ипотеки и сервитуты. Кадастр не подтверждает право собственности — его подтверждает Реестр.
• Consulta descriptiva y gráfica с электронного портала кадастра. Кадастровый номер, площади, использование и геометрия участка. Бесплатно.

Три документа, три разных вопроса: что можно построить, чьё это и что там стоит. Ни один не заменяет два других, и серьёзная сделка требует всех трёх.

Кадастр и Реестр не всегда совпадают

Несовпадающие площади, границы, которые не сходятся, постройка, которая физически есть и числится в кадастре, но не в Реестре, или наоборот. Это часто и это не административная мелочь: блокирует сделки у нотариуса, задерживает ипотеку, а иногда разрушает покупку целиком.

Обнаружить это до принятия обязательств — пятнадцать минут работы с кадастровым номером и nota simple. Обнаружить у нотариуса — стоит сделки.

Сельская земля и дом, который нельзя построить

Покупают участок с видом, рассчитывая строить. На земле, не подлежащей застройке, жилое строительство сильно ограничено и зависит от региональных норм и муниципального плана; разрешено обычно то, что связано с сельскохозяйственным использованием, а не отдельно стоящий дом.

Перевод в другую категорию — не процедура, которую заказывают и получают. Это градостроительное решение муниципалитета. Если план этого не предусматривает, желание покупателя ничего не меняет.

Как проверить самостоятельно

Кадастровый номер (referencia catastral) состоит из двадцати символов и есть в квитанции IBI, в договоре и в nota simple. С ним:

• Электронный портал кадастра выдаёт описательную и графическую справку, бесплатно и без идентификации.
• Мэрия выдаёт cédula или certificado urbanístico на конкретный участок.
• Соответствующий Реестр собственности выдаёт nota simple.

По шагам, с четырьмя способами найти объект и расшифровкой номера: как найти участок в кадастре Испании.

Если вы работаете с кадастровыми данными ежедневно, использование кадастровых данных при поиске объектов раскрывает практическую сторону, а как оценить жильё объясняет, почему кадастровая и полезная площадь редко совпадают. Та же проблема в Эстонии — в статье целевое назначение и право на строительство.

Что с этим делаем мы в Domuspace

Наш модуль карты и кадастра выводит реальную геометрию участка, кадастровый номер и площади прямо в рабочую карточку, так что объект можно квалифицировать до первого звонка. В портале собственника владелец, который добавляет свой объект в провинции Малага, сверяет его кадастровый номер с тем же слоем участков и видит его на карте.

Чего мы не делаем — не говорим вам, можно ли там строить. Это говорят план и мэрия. Мы показываем, с чем вы имеете дело, и куда смотреть дальше. Посмотрите продукт, изучите тарифы или напишите нам.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической или градостроительной консультацией. Перед покупкой всегда уточняйте в мэрии, а при сомнениях обращайтесь к специалисту.