Cómo valorar una vivienda: comparables, AVM y el precio de salida correcto

Empieza por los comparables, pero los de verdad

La base de toda valoración es comparar: qué se ha vendido —no qué se pide— en la misma zona, con superficie, estado y características parecidas. La diferencia importa. Los precios de los portales son precios de salida, no de cierre: dicen lo que el propietario espera, no lo que el comprador pagó. Úsalos para ver la competencia que tendrá tu inmueble, no para fijar su valor.

Dónde encontrar precios de cierre reales

En los dos mercados en los que trabajamos hay fuentes públicas basadas en operaciones reales:

• España: el Portal Estadístico del Notariado, del Consejo General del Notariado, publica precios de compraventas autorizadas ante notario. Permite dibujar tu propia zona sobre el mapa, bajar hasta nivel de calle y ver el precio medio por metro cuadrado, la superficie y el importe medio.
• Estonia: la base de datos de transacciones del Maa- ja Ruumiamet, el antiguo Maa-amet, ofrece estadísticas de compraventas por condado, municipio y periodo. Ojo a dos límites que el propio servicio avisa: los datos son informativos y pueden corregirse, y el valor y la superficie totales solo se muestran cuando hay al menos cinco operaciones.

Ninguna de las dos te da el precio de una vivienda concreta: te dan el mercado real de una zona. Es exactamente lo que necesitas para que tu rango sea defendible.

Ajusta por las diferencias

Un comparable nunca es idéntico. Cada diferencia suma o resta sobre él, y conviene anotarla por escrito para poder explicarla después al propietario:

• Estado y reforma: cocina y baños pesan más de lo que parece.
• Planta, orientación, ascensor, exterior o interior.
• Eficiencia energética y gastos fijos. En España, además, la etiqueta energética es obligatoria en toda publicidad de venta o alquiler por el Real Decreto 390/2021, así que el comprador la va a ver.
• Extras reales: garaje, trastero, terraza, vistas.
• Lo que el comprador no ve en la foto: cargas registrales, inquilinos, obras pendientes. Se comprueba en el registro, no se supone.

El objetivo no es un número mágico, sino un rango con sus motivos. Un propietario acepta mejor un precio cuando entiende de dónde sale.

Los valores oficiales no son el precio de mercado

En España hay dos cifras del Catastro que conviene no confundir con el precio. El valor catastral tiene fines fiscales, suele alejarse del mercado y es un dato protegido. El valor de referencia importa de otra manera: desde la Ley 11/2021, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en el de Sucesiones y Donaciones, la base imponible de un inmueble es su valor de referencia, o el valor declarado si es superior.

Consecuencia práctica: en una vivienda usada, si el precio de venta queda por debajo del valor de referencia, el comprador tributa como si hubiera pagado el valor de referencia. No es un argumento para subir el precio, pero sí algo que el comprador —y su gestor— van a mirar, y que tú deberías conocer antes que ellos.

Y una tasación oficial es otra cosa distinta: en España la firma una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y en Estonia un tasador (hindaja) con certificación profesional. Una valoración de agencia no la sustituye, ni debe presentarse como si lo hiciera.

Qué aporta un AVM, y qué no

Un AVM —modelo automático de valoración— cruza datos de muchas operaciones y devuelve una estimación con un rango y un nivel de confianza en segundos. Es útil como punto de partida objetivo y para detectar cuándo tu intuición se ha desviado. Pero su calidad depende por completo de los datos que tenga detrás: con pocas operaciones en la zona, el rango se ensancha y la confianza cae. No sustituye tu criterio ni la visita al inmueble; lo contrasta.

El comprador no negocia con tu precio: lo compara con el de al lado. Sal bien y vendes antes y por más.

El precio de salida correcto

El mejor precio de salida es el que atrae visitas en las primeras semanas, cuando el inmueble es nuevo en el mercado y recibe más atención. Demasiado alto y desperdicias ese pico; demasiado bajo y dejas dinero sobre la mesa. El rango de comparables, afinado con tu conocimiento de la zona, marca ese punto. Pacta desde el principio cuándo revisarás el precio si las visitas no llegan: es mucho más fácil acordarlo antes que discutirlo después.

Qué hace Domuspace aquí, y qué no

Conviene decirlo con claridad: hoy Domuspace no ofrece una valoración automática. La estimación con inteligencia artificial aparece en el producto como «Próximamente», sin fecha, y preferimos decirlo antes que venderla. Lo que sí hace hoy es darte la base para valorar bien y presentarlo mejor:

• En el mapa catastral tocas una parcela y tienes sus datos oficiales —superficie, uso y código postal, y en Estonia también el valor oficial y los edificios registrados— sin salir de la ficha, y guardas ahí mismo las habitaciones, los baños, la superficie y el precio que hayas averiguado.
• El dossier presenta el inmueble al comprador en una página web con su nombre en la portada, la ubicación exacta o aproximada en un mapa y los lugares cercanos; el cliente la guarda en PDF desde su navegador.
• El informe mensual de la agenda, para el administrador, recoge por trabajador las visitas, los contratos, las llamadas, las horas y las propiedades visitadas, para que sepas cuánto trabajo de captación estás haciendo.

Convierte la valoración en captación

Una valoración bien explicada es tu mejor argumento para conseguir la exclusiva: demuestra que conoces el mercado y que proteges el interés del propietario. Entrégala por escrito, con los comparables, las fuentes, los ajustes y el rango, no como un número suelto. Y si la parcela tiene más historia de la que parece, revisa antes qué dicen el catastro y el registro.