Kinnistusraamat: kuidas vaadata kinnistu omanikku, hüpoteeke ja koormatisi

Mis on kinnistusraamat?

Kinnistusraamat on andmekogu, mille eesmärk on koguda, säilitada ja avalikustada teavet kinnisomandi tekkimise ja üleandmise ning kinnisasja asjaõigustega koormamise kohta (kinnistusraamatuseaduse ehk KRS-i § 1). Vastutav töötleja on Justiits- ja Digiministeerium, volitatud töötlejad on Tartu Maakohtu kinnistusosakond ning Registrite ja Infosüsteemide Keskus (RIK). Ministeeriumi sõnul on Eestis tugeva kinnistusraamatu süsteem: kinnisasjaga seotud õigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega. AÕS-i § 55 järgi on kinnistusraamat avalik ja keegi ei või end vabandada selle andmete mitteteadmisega.

Kaks reeglit teevad kinnistusraamatust allika, millele saab toetuda. Esiteks eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust (asjaõigusseaduse ehk AÕS-i § 56) ning kinnistusraamatu andmetele tuginev heauskne omandaja on kaitstud, välja arvatud juhul, kui kande õigsuse vastu on kantud vastuväide või kui ta teadis või pidi teadma, et andmed on ebaõiged (§ 56¹). Teiseks saab ostja omanikuks alles siis, kui ta on kantud kinnistusraamatusse omanikuna, mitte lepingu sõlmimisest, raha maksmisest ega võtmete üleandmisest — seda rõhutab ka Notarite Koda.

Kuidas kinnistusraamatust andmeid vaadata: samm-sammult

Päring tehakse e-kinnistusraamatus, mis on eesti ja inglise keeles. KRS-i § 74 järgi võib igaüks registriosaga tutvuda ja saada sellest väljatrükke, kas veebis või notaribüroos.

1. Ava e-kinnistusraamat

   Mine aadressile kinnistusraamat.rik.ee. Avalehel piisab ühe päringutingimuse sisestamisest.

2. Logi sisse

   Tulemuste nägemiseks tuleb end tuvastada riigi autentimisteenuse (TARA) kaudu. Meie 29. septembri 2026 proovis suunas otsing kohe sisselogimislehele, kus saab kasutada ID-kaarti, Mobiil-ID-d, Smart-ID-d või EU eID-d.

3. Otsi kinnistu üles

   Sisesta aadress või osa sellest, katastritunnus vormingus XXXXX:XXX:XXXX või kinnistu number. Otsida saab ka juriidilise isiku nime või registrikoodi järgi — need on KRS-i § 74 lõikes 4¹ lubatud päringualused. Abiinfo loetleb veel kaks võimalust: kehtetu omanik (juriidilise isiku endised kinnistud) ja õigustatud isik ehk juriidiline isik, kelle kasuks on registrisse kantud mõni õigus, näiteks hüpoteek.

4. Kontrolli tulemuste loendit

   E-kinnistusraamatu abiinfo järgi näidatakse esmalt kuni 25 kinnistut, mille puhul on tasuta näha kinnistu number, liik, katastritunnus, sihtotstarve, aadress, pindala ja korteri number. Nende järgi veendud enne maksmist, et tegu on õige kinnistuga.

5. Vali andmed ja maksa

   „Aadressi info“ sisaldab I jagu, „Omaniku info“ II jagu, „Koormatise info“ III ja IV jagu ning „Kogu registri info“ kõiki nelja jagu ühe väljavõttena. Tasuda saab samas keskkonnas pangalingi, kaardi või mobiilimaksega.

6. Loe ja salvesta väljavõte

   Avaneb registriosa detailvaade, kus on lisaks jagudele ka ehitisregistri ja aadressiandmete info. Ostetud andmetega saab 24 tunni jooksul samalt IP-aadressilt korduvalt tutvuda.

Ilma ID-kaardi, Mobiil-ID, Smart-ID või EU eID-ta veebis andmeid ei näe. Seadus annab teise võimaluse: kinnistusraamatuga saab tutvuda ka notaribüroos (KRS-i § 74 lg 4).

Kui palju maksab kinnistusraamatu väljavõte?

RIK-i hinnakirja järgi on hinnad järgmised ja neile ei lisandu käibemaksu:

• I jagu (kinnistu koosseis): 2 €.
• II jagu (omanik): 2 €.
• III ja IV jagu kokku (koormatised, kitsendused ja hüpoteegid): 2 €.
• Terve registriosa: 6 €.

Tasuta saavad registriosa andmetega tutvuda kinnisasja omanik, tema seadusjärgne esindaja ja eestkostja ning kinnisasjaga seotud korteriomandite omanikud ja korteriühistu esindajad (e-kinnistusraamatu avaleht ja KRS-i § 77¹⁶ lg 3). Arvesta ka sellega, et päring jätab jälje: kui tulemus sisaldab füüsilise isiku andmeid, näeb see isik eesti.ee andmejälgijast aasta jooksul sinu nime, isikukoodi, päringu kuupäeva ja kellaaega ning päringu sisu.

Registriosa neli jagu: mida igaüks näitab

Igal kinnistul on oma registriosa, millel on pealkiri ja neli jagu (KRS-i § 11 lg 4). Pealkirjas on kinnistusosakonna nimetus ja kinnistu number, jagude sisu sätestavad §-d 13–16:

I jagu „Kinnistu koosseis“

Katastritunnus, sihtotstarve, asukoht ja pindala, kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused ning kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistu osa liitmine ja eraldamine. Oluline täpsustus: katastritunnuse, sihtotstarbe, asukoha ja pindala esitab maakatastri pidaja ning KRS-i § 13 lg 2 järgi ei ole need kanded asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse tähenduses. Ära võta registris näidatud pindala garantiina — kontrolli seda katastrist.

II jagu „Omanik“

Omanik või omanikud ning see, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis, kaasomandi korral ka kaasomanike osade suurus. RIK-i andmete kirjelduse järgi näidatakse füüsilisest isikust omaniku nimi ja isikukood (selle puudumisel sünniaeg), eraõigusliku juriidilise isiku nimi, asukoht ja registrikood ning igal juhul kande õiguslik alus.

III jagu „Koormatised ja kitsendused“

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek — servituudid, kasutusõigused, ostueesõigused ja märked nende kohta —, samuti omaniku käsutusõiguse kitsendused ja muud märked omandi kohta koos nende muudatuste ja kustutamisega (KRS-i § 15).

IV jagu „Hüpoteegid“

Hüpoteegipidaja, hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma ning märked hüpoteegi kohta koos muudatuste ja kustutamisega (KRS-i § 16).

Korterelamus on igal korteriomandil oma registriosa: korteriomandite kinnistamisel avatakse igale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ehk KrtS-i § 6 lg 2). Korteriomandi I jakku kantakse lisaks eriomandi eseme number, otstarve (eluruum või mitteeluruum), kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid ning pealkirja korteriühistu registrikood (§ 6 lg 3).

Hüpoteek, servituut ja märked: kuidas kandeid lugeda

Kannete nimetused tulevad asjaõigusseadusest. Korteri või maja ostmisel puutud kõige sagedamini kokku nendega:

• Hüpoteek (§ 325): hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteegi seadmise asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud (§ 326). Hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu (§ 325 lg 4), seega loeb kanne: kuni seda ei ole kustutatud, on hüpoteek IV jaos alles.
• Reaalservituut (§ 172): koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks — valitseva kinnisasja omanik võib teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada või peab teeniva kinnisasja omanik oma omandiõiguse teostamisest teatud osas hoiduma.
• Isiklik kasutusõigus (§ 225): sisult mõne reaalservituudiga sarnane õigus, mis on seatud kindla isiku, mitte teise kinnisasja kasuks.
• Ostueesõigus (§ 256): seatakse kindla isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kinnistusraamatusse kantuna on sellel kolmandate isikute suhtes sama tähendus nagu eelmärkel (§ 257 lg 3).
• Märked (§ 63): eelmärge tagab asjaõiguse omandamise, kustutamise või muutmise nõude ning hilisem käsutamine on tühine osas, milles see nõuet kahjustab või piirab; vastuväide tagab ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude; keelumärge keelab käsutamise täielikult või osaliselt ja kantakse näiteks hagi tagamise määruse alusel (§ 63¹ lg 6); märkus teeb nähtavaks muud seadusega lubatud asjaolud.

Loeb ka järjekord: asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega ja kanded tehakse avalduste saabumise järjekorras (AÕS-i § 59). Kui kinnistamisavaldus on esitatud, kuid kandemäärust veel pole, peab väljatrükk sellele viitama (KRS-i § 76) — vaata see enne allkirjastamist üle.

Mida kinnistusraamatus ei ole: maakataster ja ehitisregister

Sama kinnisvara kirjeldab kolm riiklikku registrit, igaüks oma nurga alt:

• Kinnistusraamat (Tartu Maakohtu kinnistusosakond ja RIK): kellele kinnistu kuulub ning millised õigused ja hüpoteegid seda koormavad. Õiguslik tähendus on just sellel: kantud andmete õigsust eeldatakse (AÕS-i § 56).
• Maakataster (Maa- ja Ruumiamet): maatüki piirid, pindala, sihtotstarve, aadress, maksustamishind ja kasutuskitsendused. Sealt pärinevad I jao katastriandmed.
• Ehitisregister (EHR, vastutav töötleja Kliimaministeerium): ehitised, load ja energiamärgised. Ehitusseadustiku § 61 lg 1 järgi on ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, õiguslik tähendus on aga taotlustel, lubadel ja ettekirjutustel. Ka e-kinnistusraamatu abiinfo märgib, et seal näidatavad ehitisregistri andmed on informatiivsed.

Krundi leidmiseks ja sihtotstarbe lugemiseks vaata juhendit katastrikaart: kuidas leida katastriüksus. Ja pea meeles, et sihtotstarve ei anna veel ehitusõigust — sellest lähemalt artiklis sihtotstarve ja ehitusõigus.

Levinud vead kinnistusraamatu kasutamisel

• Füüsilise isiku otsimine nime järgi. Tavakasutaja seda teha ei saa. Füüsilise isiku nime ja isikukoodi järgi võivad pärida ainult KRS-i § 74 lõikes 4² nimetatud isikud, näiteks advokaat, notar, kohtutäitur, pankrotihaldur ja krediidiasutus. Juriidilise isiku nime või registrikoodi järgi saab otsida igaüks.
• Ainult II jao ostmine. Omaniku teadmisest ei piisa: hüpoteegid on IV jaos, servituudid ja keelumärked III jaos. Enne tehingut on mõistlik osta terve registriosa 6 € eest.
• Ingliskeelse tõlke usaldamine. Masintõlgitud ingliskeelne väljavõte annab kiire ülevaate, kuid abiinfo järgi ei oma see juriidilist jõudu.
• Dokumentide nägemise ootamine. Kannete aluseks olevad dokumendid on kinnistustoimikus, millega saab tutvuda ainult õigustatud huvi korral (KRS-i § 74 lg 2). Tellimus esitatakse e-kinnistusraamatus „Dokumentide tellimine“ kaudu koos õigustatud huvi põhjendusega ja kinnistusosakond vaatab selle läbi 30 päeva jooksul.
• Omanikuks lugemine lepingu allkirjastamisel. Omand läheb üle kandega. RIK-i andmetel vaatab kinnistusosakond kinnistamisavalduse üldjuhul läbi ühe kuu jooksul, esmakinnistamise puhul kolme kuu jooksul.

Kui oled kinnisvaramaakler

Müügitellimuse võtmisel ja tehingu ettevalmistamisel on kinnistusraamat kontroll, mida vahele jätta ei saa: kes tohib allkirjastada, millised hüpoteegid on kantud ja millised servituudid või märked ostjat puudutavad. Domuspace’i katastrikaardil on kogu Eesti ametlikud katastriüksused nii arvutis kui ka telefonis. Iga krunt värvitakse külastuse tulemuse järgi kuues olekus, nii et kogu meeskond näeb, millised piirkonnad on läbi töötatud, ning krundi kaardilt salvestad omaniku kontakti — selle sisestad sina — seotuna katastritunnusega.

Registri omanikke ega koormatisi Domuspace ei näita: need vaatad endiselt kinnistusraamatust, nagu selles juhendis kirjeldatud. Kui tegutsed Eesti turul, vaata, kuidas Domuspace Eestis töötab.

Juhend on informatiivne ega asenda õigusnõustaja nõuannet. Hinnad ja ekraanivaated võivad muutuda: andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates.