Крепостная книга Эстонии: как узнать владельца, ипотеку и обременения недвижимости

Что такое крепостная книга Эстонии

Крепостная книга (kinnistusraamat) — государственный реестр недвижимости Эстонии. По § 1 Закона о крепостной книге (Kinnistusraamatuseadus, KRS) в ней собирают и публикуют сведения о возникновении и переходе права собственности на недвижимость и о вещных правах, которыми она обременена. Ведут её отдел крепостной книги Тартуского уездного суда (Tartu Maakohtu kinnistusosakond) и Центр регистров и информационных систем (RIK), ответственный обработчик — Министерство юстиции и цифровых дел.

В обиходе её часто называют «кадастровой книгой», но это неточно: кадастр — отдельный реестр земельных участков, его ведёт Maa- ja Ruumiamet. Налогово-таможенный департамент (EMTA) в русскоязычных разъяснениях пишет именно «крепостная книга»; у самого RIK русской версии сайта нет.

Два правила делают крепостную книгу главным источником. Во-первых, правильность внесённых данных предполагается (§ 56 Закона о вещном праве, Asjaõigusseadus, AÕS), и приобретатель, полагающийся на реестр, защищён, если против записи не внесено возражение и он не знал и не должен был знать о её неправильности (§ 56¹, добросовестное приобретение). Во-вторых, покупатель становится собственником, когда его внесли в крепостную книгу, а не при подписании договора, оплате или передаче ключей, — об этом напоминает Нотариальная палата Эстонии.

Как посмотреть данные крепостной книги онлайн: по шагам

Запрос делают в e-kinnistusraamat — официальном сайте реестра на эстонском и английском языках. По § 74 KRS знакомиться с регистрационной частью и получать распечатки может любой — через интернет или в нотариальной конторе.

1. Откройте e-kinnistusraamat

   Перейдите на kinnistusraamat.rik.ee. На главной странице достаточно ввести одно условие поиска.

2. Войдите в систему

   Чтобы увидеть результаты, нужна идентификация через государственный портал аутентификации (TARA). В нашей проверке 29 сентября 2026 года поиск сразу перевёл на страницу входа, где можно использовать ID-карту, Mobiil-ID, Smart-ID или EU eID.

3. Найдите объект

   Введите адрес или его часть, кадастровый номер (katastritunnus) в формате XXXXX:XXX:XXXX или номер недвижимости (kinnistu number). Можно искать и по названию или регистрационному коду юридического лица — это основания поиска из § 74 ч. 4¹ KRS.

4. Проверьте список результатов

   Согласно справке e-kinnistusraamat, сначала показываются до 25 объектов, по которым бесплатно видны номер недвижимости, вид, кадастровый номер, целевое назначение, адрес, площадь и номер квартиры. По ним убедитесь, что это нужный объект, прежде чем платить.

5. Выберите данные и оплатите

   «Aadressi info» — это раздел I, «Omaniku info» — раздел II, «Koormatise info» — разделы III и IV вместе, «Kogu registri info» — все четыре раздела одной выпиской. Оплата — там же, через банковскую ссылку, картой или мобильным платежом.

6. Прочитайте и сохраните выписку

   Откроется регистрационная часть: кроме разделов в ней есть данные регистра строений и адресные данные. Купленные данные можно повторно открывать в течение 24 часов с того же IP-адреса.

Без ID-карты, Mobiil-ID, Smart-ID или EU eID войти на сайт нельзя. Закон предусматривает другой путь: с крепостной книгой можно ознакомиться в нотариальной конторе (§ 74 ч. 4 KRS).

Сколько стоит выписка из крепостной книги

Действующий прейскурант RIK такой, и, как указано на странице, НДС к этим ценам не добавляется:

• Раздел I (состав недвижимости): 2 €.
• Раздел II (собственник): 2 €.
• Разделы III и IV вместе (обременения и ипотеки): 2 €.
• Вся регистрационная часть (terve registriosa): 6 €.

Бесплатно смотрят данные собственник, его законный представитель или опекун, а также собственники квартир того же дома и представители квартирного товарищества (главная страница e-kinnistusraamat и § 77¹⁶ ч. 3 KRS). Учтите, что запрос оставляет след: если в результате есть данные физического лица, этот человек в течение года видит в «наблюдателе данных» (andmejälgija) портала eesti.ee ваше имя, личный код, дату и время запроса и что именно вы смотрели.

Четыре раздела регистрационной части (registriosa)

У каждой внесённой в реестр недвижимости есть своя registriosa — регистрационная часть, по сути её «карточка» в реестре: заголовок и четыре раздела (§ 11 ч. 4 KRS). В заголовке — название отдела крепостной книги и номер недвижимости; содержание разделов определяют §§ 13–16:

Раздел I «Kinnistu koosseis» (состав недвижимости)

Кадастровый номер, целевое назначение, местоположение и площадь; ограниченные вещные права, установленные в пользу этой недвижимости; объединение и раздел участков. Важная оговорка: номер, назначение, местоположение и площадь передаёт кадастр, и по § 13 ч. 2 KRS они не являются записями в смысле закона. Не считайте площадь из реестра гарантированной — сверяйте её с кадастром.

Раздел II «Omanik» (собственник)

Собственник или собственники и то, находится ли недвижимость в совместной (ühisomand) или долевой (kaasomand) собственности, а при долевой — размер долей. По описанию данных RIK для физического лица указываются имя и личный код (при его отсутствии — дата рождения), для компании — название, местонахождение и регистрационный код, и в любом случае — правовое основание записи.

Раздел III «Koormatised ja kitsendused» (обременения и ограничения)

Ограниченные вещные права, обременяющие недвижимость, кроме ипотеки: сервитуты, права пользования, преимущественные права покупки и отметки о них. Здесь же ограничения права собственника распоряжаться недвижимостью и другие отметки о собственности, с изменениями и погашениями (§ 15 KRS).

Раздел IV «Hüpoteegid» (ипотеки)

Держатель ипотеки (hüpoteegipidaja), денежный размер ипотеки (hüpoteegisumma) и отметки, изменения и погашения (§ 16 KRS). Сам эстонский термин hüpoteek означает залог недвижимости; в обиходе его и называют ипотекой.

В многоквартирном доме у каждой квартирной собственности (korteriomand) своя регистрационная часть: при внесении квартирных собственностей в реестр для каждой открывается самостоятельная часть, а прежняя часть всего дома закрывается (§ 6 ч. 2 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, KrtS). В раздел I квартиры дополнительно вносят её номер, назначение (жилое или нежилое помещение), размер идеальной доли в общей собственности и номера остальных квартир, а в заголовок — регистрационный код квартирного товарищества (§ 6 ч. 3).

Ипотека, сервитут, отметки: как читать записи

Названия записей — юридические термины Закона о вещном праве. Чаще всего при покупке квартиры или дома встречаются эти:

• Hüpoteek (ипотека, § 325): даёт держателю ипотеки право удовлетворить обеспеченное требование за счёт заложенной недвижимости. Ипотека не предполагает наличия обеспечиваемого требования (§ 325 ч. 4), поэтому значение имеет запись: пока её не погасили, ипотека остаётся в разделе IV.
• Reaalservituut (реальный сервитут, § 172): обременяет одну недвижимость в пользу другой — собственник господствующей недвижимости вправе определённым образом пользоваться обременённой, либо собственник обременённой должен в определённой части воздерживаться от осуществления своего права.
• Isiklik kasutusõigus (личное право пользования, § 225): по содержанию похоже на сервитут, но установлено в пользу конкретного лица, а не другой недвижимости.
• Ostueesõigus (преимущественное право покупки, § 256): в пользу определённого лица или собственника другой недвижимости. Внесённое в реестр, оно действует в отношении третьих лиц так же, как предварительная отметка (§ 257 ч. 3).
• Märked (отметки, § 63): eelmärge (предварительная отметка) обеспечивает требование о приобретении, погашении или изменении права, и последующее распоряжение ничтожно в той части, в какой оно этому требованию вредит; vastuväide (возражение) обеспечивает требование об исправлении неправильной записи; keelumärge (запрещающая отметка) полностью или частично запрещает распоряжение и вносится, например, на основании определения суда об обеспечении иска (§ 63¹ ч. 6); märkus (примечание) делает видимыми другие обстоятельства, которые закон разрешает вносить.

Важен и порядок: вещные права получают очерёдность с момента внесения, а записи делаются в порядке поступления заявлений (§ 59 AÕS). Если заявление подано, но решения по нему ещё нет, распечатка должна на него ссылаться (§ 76 KRS) — проверьте это до подписания.

Чего нет в крепостной книге: кадастр и регистр строений

Один и тот же объект описывают три государственных реестра, каждый со своей стороны:

• Крепостная книга (суд и RIK): кому принадлежит недвижимость и какие права и ипотеки её обременяют. Юридическое значение имеет именно она: правильность записей предполагается (§ 56 AÕS).
• Земельный кадастр (maakataster, Maa- ja Ruumiamet): границы участка, площадь, целевое назначение, адрес, налогооблагаемая стоимость и ограничения использования. Отсюда берутся кадастровые данные раздела I.
• Регистр строений (ehitisregister, EHR, ответственный — Министерство климата): здания, разрешения и энергетические маркировки. По § 61 ч. 1 Строительного кодекса (Ehitusseadustik) данные регистра имеют информационное и статистическое значение; юридическое значение имеют ходатайства, разрешения и предписания. Справка e-kinnistusraamat тоже предупреждает, что показанные там данные регистра строений информативны.

Как найти участок и прочитать его назначение, объясняем в руководстве кадастровая карта Эстонии: как найти участок. И помните: целевое назначение ещё не даёт права строить — подробнее в статье целевое назначение и право на строительство.

Частые ошибки при работе с реестром

• Искать человека по имени. Обычному пользователю это недоступно. Искать по имени и личному коду физического лица могут только лица из закрытого списка § 74 ч. 4² KRS: адвокаты, нотариусы, судебные исполнители (kohtutäitur), управляющие по банкротству, кредитные учреждения и некоторые другие. По названию или коду компании искать может любой.
• Покупать только раздел II. Знать собственника недостаточно: ипотеки — в разделе IV, сервитуты и запрещающие отметки — в разделе III. Перед сделкой разумно купить всю регистрационную часть за 6 €.
• Доверять английскому переводу. Машинный перевод выписки на английский даёт быстрое представление о содержании, но, согласно справке реестра, юридической силы не имеет.
• Ждать, что покажут документы. Документы, на основании которых сделаны записи, хранятся в деле недвижимости (kinnistustoimik), а с ним можно ознакомиться только при наличии законного интереса (§ 74 ч. 2 KRS); отдел рассматривает такой запрос в течение 30 дней.
• Считать себя собственником с момента подписания. Собственность переходит с записью. По данным RIK, заявление о внесении записи, как правило, рассматривается в течение месяца со дня подачи, а при первичном внесении недвижимости — в течение трёх месяцев.

Если вы маклер в Эстонии

При получении объекта на продажу и подготовке сделки крепостная книга — проверка, которую нельзя пропустить: кто вправе подписывать, какие ипотеки внесены и какие сервитуты или отметки затронут покупателя. На кадастровой карте Domuspace — официальные кадастровые участки всей Эстонии, на компьютере и в телефоне. Каждый участок окрашивается по результату визита в одном из шести цветовых статусов, так что вся команда видит, какие районы уже отработаны, а в карточке участка вы сохраняете контакт собственника — его вводите вы сами — с привязкой к кадастровому номеру.

Собственников и обременения из реестра Domuspace не показывает: их по-прежнему смотрят в крепостной книге, как описано в этом руководстве. Если вы работаете на эстонском рынке, посмотрите, как Domuspace работает в Эстонии.

Руководство носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Цены и экраны могут меняться: данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам.