Kinnisvara müük ja tulumaks: millal tuleb maksta, kui palju ja kuidas deklareerida

Kas kinnisvara müügilt tuleb maksta tulumaksu?

Üldjuhul jah, aga ainult kasult. Tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lõike 1 järgi maksustatakse tulumaksuga kasu, mis on saadud mis tahes vara, sealhulgas kinnisasja müügist või vahetamisest. Eraldi kapitalikasumimaksu Eestis ei ole: see on tavaline tulumaks ja 2026. aastal saadud kasult on määr üldine 22% (TuMS § 4 lg 1).

Maksustatakse mitte müügihinda, vaid vahet selle vahel, mis sa müügist said ja mis kinnisvara sulle maksma läks, millest on maha arvatud müügikulud. Osa tehinguid on maksuvabad, kõige sagedamini oma kodu müük. Maksu- ja Tolliameti (EMTA) juhend ütleb sama: kinnisvara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse reeglina tulumaksuga, kuid teatud tehingud on maksuvabad.

Millal on kinnisvara müük maksuvaba?

Kinnisvara müüki puudutavad maksuvabastused on TuMS § 15 lõigetes 4–6:

• Elukoht (lg 5 p 1): kasu on maksuvaba, kui müüja kasutas eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana; maksuvabastust saab kasutada ühe müügi puhul kahe aasta jooksul (lg 6).
• Suvila või aiamaja (lg 5 p 4): maksuvaba, kui see on olnud sinu omandis üle kahe aasta ja kinnistu ei ole suurem kui 0,25 hektarit.
• Pärand: vastuvõetud pärandvara ei maksustata (lg 4 p 1). Hilisem müük on maksustatav, kui muud maksuvabastust ei ole.
• Tagastamine ja erastamine: õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud eluruum või ostueesõigusega erastatud eluruum koos maaga, viimasel juhul kuni 2-hektarise kinnistuga (lg 5 p 2 ja 3).
• Sundvõõrandamine: kinnisasja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise eest makstud tasu ja hüvitist ei maksustata (lg 4 p 3).

Elukoha müük: miinimumaega ei ole, küll aga kahe aasta reegel

TuMS § 15 lg 5 p 1 tingimus on, et kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi esemeks on eluruum, „mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana“. Seadus ei nõua minimaalset omandiaega ega päevade arvu aastas. EMTA rõhutab, et inimesel võib olla korraga kaks või enam elukohta ning Riigikohtu suuniste järgi on määrav tegelik elukoht, mis tuleb igal juhul eraldi tõendada.

Piirang on lõikes 6: kui maksuvabastuse aluseks on elukohana kasutamine, ei rakendata seda rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Kaht aastat loetakse eelmise müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast. EMTA näites kanti esimese elukoha müük kinnistusraamatusse 26.01.2022 ja teise oma 18.01.2024: tähtaja arvestus algas 27.01.2022, seega tuli teine müük deklareerida.

EMTA selgitused, mis otsustavad paljud juhtumid:

• Sissekirjutus ei ole määrava tähtsusega. Elukohta saab tõendada kommunaalarvete, sideteenuste lepingute või naabrite ütlustega.
• Kodukontoris töötamine maksuvabastust ei mõjuta. Ruumide väljaüürimine või kasutamine ettevõtte kontorina mõjutab: segakasutuse korral rakendatakse maksuvabastust pindalade suhtes (lg 6).
• Kui panipaik ja parkimiskoht müüakse eluruumiga ühe tehinguga, kohaldub maksuvabastus kogu tehingule. Eraldi tehinguna müües on kasu maksustatav.
• Pole tähtis, kuidas eluruum on omandatud: ostetud, päritud, kingitud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.
• Kaasomanike puhul vaadatakse igaüht eraldi: lahutuse järel võib korteris edasi elav abikaasa saada maksuvabastuse, teine aga mitte.

Suvila ja aiamaja: üle kahe aasta ja kuni 0,25 ha

Suvila või aiamaja müügil nõuab EMTA kolme tingimuse täitmist: see on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta, kinnistu ei ületa 0,25 hektarit (2500 m²) ja kinnistusraamatu kande põhjal on tegemist suvila või aiamajaga. Päritud suvila puhul algab kaheaastane periood pärandaja surma päevast; kingitud suvila puhul kinkimisest, ja EMTA näites maksab lapselaps, kes müüs suvila aasta pärast, tulumaksu. Kui aiamaja müügi ajal enam ei eksisteeri, müüakse maad ja maksuvabastust ei ole. Kahe aasta piirangut selle maksuvabastuse puhul ei ole. Ära aja seda segi katastri sihtotstarbega, mis on hoopis muu asi.

Kuidas arvutada maksustatavat kasu

EMTA valem TuMS § 37 lõike 1 järgi: müügihind – soetamismaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu.

• Soetamismaksumus (§ 38 lg 1): ostuhind, parendamise ja täiendamise kulud (näiteks remont või sisseehitatud mööbel) ning soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud, näiteks ostjana tasutud notaritasu ja riigilõiv.
• Müügiga seotud kulud: kulud, milleta tehingut teha ei saa (müüja tasutud notaritasu ja riigilõiv), ning kulud tehingu edukamaks sooritamiseks, näiteks maakleritasu või hindamistasu.
• Maha ei arvata vara haldamise üldkulusid: halduskulusid, kommunaalkulusid ega elektriarveid.

Kõik kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud, muidu neid arvesse ei võeta. EMTA näites poleks müüja ilma arvete ja kviitungiteta saanud remondile kulunud 25 000 eurot maha arvata. Kui ostsid kroonidega, arvutatakse soetamismaksumus eurodesse kursiga 15,6466.

Päritud või kingitud kinnisvara

TuMS § 38 lg 1¹ on selge: pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse „üksnes pärija tehtud kulud“. Pärandaja ostuhinda kasutada ei saa. Kingituse puhul lähtub EMTA samast põhimõttest: kingisaaja soetusmaksumus on 0 eurot, millele saab lisada tema enda dokumentaalselt tõendatud kulud.

Näide: kui palju tulumaksu tuleb maksta

Võtame EMTA avaldatud näite arvud ja rakendame 2026. aasta määra. Müüakse korter, mis ei ole müüja elukoht:

• Müügihind: 110 000 €
• Ostuhind: 50 000 €
• Remont arvetega: 25 000 €
• Maakleritasu: 3000 €
• Notaritasu: 300 €

Kasu: 110 000 – 50 000 – 25 000 – 3000 – 300 = 31 700 €. 22% määraga oleks tulumaks 6974 €. See on näitlik arvutus: residendi tuludeklaratsioonis liidetakse kasu aasta muule tulule ja 2026. aasta deklaratsioonis arvestatakse TuMS § 23 lg 1 järgi maksuvaba tulu 8400 eurot.

Teine EMTA näide segakasutuse kohta: 100 m² korterit kasutati 70% ulatuses elukohana ja 30% ettevõtluses, müügihind oli 100 000 €, soetamismaksumus 70 000 € ja müügikulud 10 000 €. Maksustatakse ainult ettevõtluses kasutatud osa: 30 000 – 21 000 – 3000 = 6000 eurot.

Levinud eksiarvamus: „pank võttis raha laenu tagasimakseks, seega kasu ei tekkinud“. EMTA lükkab selle selgelt ümber: kui müügihind oli ostuhinnast kõrgem, on tekkinud maksustatav kasu.

Kuidas ja millal deklareerida 2026. aasta müük

Müügist saadud kasu maksustatakse selle aasta tuluna, millal raha laekub; vahetuse korral selle aasta tuluna, millal omand kinnistusraamatu kande järgi üle läks. Kui raha laekub mitme aasta jooksul, jagatakse soetamismaksumus ja kulud vastavalt igal aastal laekunud raha osatähtsusele.

1. Oota 2027. aasta deklaratsiooni

   Kasu deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormil A. EMTA e-teenuses saab selle esitada alates 15. veebruarist 2027 (TuMS § 44 lg 1).

2. Kontrolli eeltäidetud andmeid

   Kinnisvaratehingute tabel on EMTA teatel üldjuhul registriandmete põhjal eeltäidetud. Kontrolli see üle ning lisa soetamismaksumus ja müügikulud: § 44 lg 1¹ kohustab ebaõiged või puudulikud andmed parandama.

3. Esita hiljemalt 30. aprillil 2027

   See on § 44 lg 1 tähtaeg: kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprill.

4. Tasu hiljemalt 1. oktoobriks 2027

   Tulumaks tuleb tasuda EMTA pangakontole deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks (§ 46 lg 3).

Maksuvaba tehingut, näiteks elukoha müüki, deklareerima ei pea. Maksustatav tehing tuleb deklareerida ka siis, kui soetamismaksumuse arvestamisel kasu ei teki. Teise elukoha müügist saadud kahju maksustamisel arvesse ei võeta ja seda ei pea deklareerima, kuid soetamis- ja müügikulu tõendavad dokumendid tuleb vähemalt viis aastat alles hoida. Täpsemalt vaata EMTA lehelt „Deklareerimine ja tulumaksu tasumine“.

EMTA kontrollib. Meeldetuletuste uudises kirjutas amet, et 2022. aastal oli eeltäidetud üle 1600 kinnisvaratehingu ja umbes 500 puhul tekkis audiitoritel küsimusi, andmed ei olnud kooskõlas või oli deklaratsioon esitamata. Ameti sõnul võib ta tagasiulatuvalt kuni kolm aastat nõuda deklaratsiooni parandamist, teadliku maksudest kõrvalehoidumise korral kuni viis aastat.

Mitteresident müüb Eesti kinnisvara

Mitteresidendi kasu Eestis asuva kinnisasja müügist maksustatakse Eestis (TuMS § 29 lg 4 p 1) sama 22% määraga. Menetlus on veidi teistsugune, selgitab EMTA mitteresidendi leht:

• Kasu deklareeritakse vormi V1 tabelis 3.1 ja märkida tuleb kinnistu number. Tähtajad on samad: deklaratsioon 30. aprilliks, maks 1. oktoobriks.
• Elukoha maksuvabastus kehtib ka mitteresidendile, näiteks endisele residendile, kes elas korteris kuni välismaale kolimiseni ja müügitehing venis.
• Omandireformi käigus tagastatud hoonestamata maa müügi maksuvabastus mitteresidendile ei kohaldu.
• Teise EMP lepinguriigi resident võib kasu deklareerida ka residendi tuludeklaratsioonis, kuid peab siis maksuvaba tulu arvutamiseks deklareerima ka välisriigi tulu.

Eestis makstud maks ei vabasta tingimata residendiriigi maksust. EMTA ingliskeelne leht selgitab, et topeltmaksustamise vältimise leping ei vabasta mitteresidenti sama kasu maksustamisest tema elukohariigis: seal vähendatakse maksu Eesti tulumaksu võrra. Samal lehel on loetelu lepingutest, mis kasutavad vabastusmeetodit.

Levinud vead, mis lähevad kalliks maksma

• Kodu väljaüürimine müügi ajaks. EMTA hoiatab: kui tahad elukohta maksuvabalt müüa, ei tohi sa seda enne müüki „isegi mitte üheks kuuks välja üürida“.
• Kahe elukoha müük kahe aasta jooksul, arvestades esimese müügi kinnistusraamatusse kandmisest.
• Parkimiskoha või panipaiga müük eraldi tehinguga.
• Ostu- ja remondiarvete äraviskamine.
• Halduskulude või elektriarvete mahaarvamine.
• Järjest ostmine, remontimine ja edasimüük. EMTA käsitab seda ettevõtlusena, mis tuleb vastavalt deklareerida: seadus ei ütle, mitmendast tehingust alates, märksõna on järjepidev tegevus tulu saamise eesmärgil.

Maaklerile: maksuvabastus enne hinda

Tulumaks muudab summat, mis müüjale kätte jääb, ja seega ka hinda, mida ta vajab. Enne müügihinna pakkumist (vaata kuidas kinnisvara hinnata) küsi neli küsimust. Kas müüja elab korteris kuni müügini? Kas korterit on välja üüritud, kasvõi osaliselt? Kas ta on viimase kahe aasta jooksul müünud mõne teise elukoha ja millal see tehing kinnistusraamatusse kanti? Kas ostu- ja remondiarved on alles? Kuidas kinnistusraamatut vaadata, selgitame kinnistusraamatu juhendis.

Kui omanik kavatseb korterit ostja leidmiseni välja üürida, soovita tal enne maksunõustajaga rääkida, sest maksuvabastus võib kaduda. Kahtluse korral suuna ta EMTA või maksunõustaja poole ja ära hakka maksu arvutama korteri näitamise ajal.

Domuspace ei arvuta makse ega ole EMTA-ga ühendatud; see jääb müüja ja tema nõustaja vahele. Küll aga aitab Domuspace uute objektide leidmisel: katastrikaardil on kogu Eesti ametlikud katastriüksused ja omaniku kontakti saab salvestada krundi külge ning kontaktid on olemas kõigis pakettides. Kui tegutsed Eesti turul, vaata, kuidas Domuspace Eestis töötab.

Artikkel on informatiivne ega asenda maksunõustaja nõu. Andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates; TuMS-i 1. oktoobril 2026 ja 1. jaanuaril 2027 jõustuvad juba avaldatud redaktsioonid siin kirjeldatud reegleid ei muuda.