Impuesto por la venta de un piso en Estonia: cuándo se paga tulumaks, cuánto y cómo se declara

¿Se paga impuesto por vender un piso en Estonia?

Sí, por regla general, pero solo sobre la ganancia. El § 15 lg 1 de la Tulumaksuseadus (TuMS, la ley del impuesto sobre la renta) grava la ganancia (kasu) obtenida al vender o permutar cualquier bien, incluidos los inmuebles. No hay un impuesto de plusvalías aparte: es el tulumaks ordinario, y para las ganancias de 2026 el tipo es el general del 22 % (§ 4 lg 1 TuMS).

Lo que tributa no es el precio, sino la diferencia entre lo que cobras y lo que te costó el inmueble, menos los gastos de la venta. Y hay ventas exentas: la más habitual, la de la vivienda en la que vives. Lo detalla la guía de la EMTA (Maksu- ja Tolliamet, la agencia tributaria estonia).

¿Cuándo no se paga? Las exenciones del § 15

Las exenciones que afectan a la venta de un inmueble están en el § 15 lg 4 a lg 6 TuMS:

• Tu vivienda (lg 5 p 1): exenta si era el lugar de residencia (elukoht) del vendedor hasta la venta, con un límite de una venta exenta cada dos años (lg 6).
• Casa de verano o de jardín (suvila, aiamaja; lg 5 p 4): exenta si ha sido tuya más de dos años y la finca no supera 0,25 hectáreas.
• Lo heredado no tributa al recibirlo (lg 4 p 1); sí la venta posterior, salvo otra exención.

La vivienda habitual: sin plazo mínimo, pero una vez cada dos años

La condición exacta del lg 5 p 1 es que el inmueble contenga una vivienda «que el contribuyente utilizó como su lugar de residencia hasta la enajenación». La ley no exige un tiempo mínimo de propiedad ni un número de días al año. La EMTA recuerda que se pueden tener dos o más residencias a la vez y que, según el Tribunal Supremo estonio, cuenta la residencia real, algo que se prueba en cada caso.

El límite está en el lg 6: cuando la exención se basa en el uso como residencia, no se aplica a más de una enajenación en dos años. El plazo se cuenta desde el día siguiente a la inscripción de la venta anterior en el kinnistusraamat. En el ejemplo de la EMTA, una vivienda inscrita como vendida el 26-01-2022 y otra el 18-01-2024: el plazo empezó el 27-01-2022, así que la segunda venta hay que declararla.

Otras reglas de la EMTA que deciden muchos casos:

• El empadronamiento (sissekirjutus) no es decisivo. La residencia se prueba con facturas de suministros, contratos de telecomunicaciones o testimonios de vecinos.
• Trabajar desde casa no quita la exención. Alquilar habitaciones o usar parte como oficina de una empresa, sí: con uso mixto, la exención es proporcional a la superficie (lg 6).
• El trastero y la plaza de garaje vendidos en la misma operación que la vivienda quedan exentos con ella. Vendidos por separado, tributan.
• En copropiedad, cada titular se examina por separado: tras un divorcio, quien sigue viviendo en el piso puede estar exento y el otro no.

Suvila o aiamaja: más de dos años y hasta 0,25 ha

Para la casa de verano, la EMTA exige tres condiciones: que haya sido tuya más de dos años, que la finca no supere 0,25 ha (2.500 m²) y que el kinnistusraamat la registre como suvila o aiamaja. Si la heredaste, los dos años cuentan desde el fallecimiento; si te la regalaron, desde la donación. Si la casa ya no existe al vender, lo que se vende es suelo y no hay exención. Aquí no rige el límite de una vez cada dos años. Y no lo confundas con el sihtotstarve del catastro, que es otra cosa.

Cómo se calcula la ganancia imponible

La fórmula que da la EMTA, siguiendo el § 37 lg 1 TuMS: precio de venta – coste de adquisición – gastos directamente ligados a la venta = ganancia imponible.

• Coste de adquisición (soetamismaksumus, § 38 lg 1): el precio de compra, las mejoras (una reforma, muebles empotrados) y las comisiones y tasas de la compra, como la notaría y el riigilõiv que pagaste como comprador.
• Gastos de la venta: los imprescindibles para vender (notaría y tasas que paga el vendedor) y los hechos para vender mejor, como la comisión de la agencia o la tasación.
• Lo que no se resta: los gastos corrientes del piso, como las cuotas de administración, los suministros o la electricidad.

Todo tiene que estar documentado: sin justificante, no hay deducción. Si compraste en coronas, la EMTA convierte el coste a euros a 15,6466 coronas por euro.

Si lo heredaste o te lo regalaron

El § 38 lg 1¹ es tajante: el coste de un bien heredado son «solo los gastos hechos por el heredero», no el precio que pagó el fallecido. Para las donaciones, la EMTA aplica el mismo criterio en su página sobre herencias y donaciones: el coste de quien recibe el regalo es 0 €, más sus propios gastos documentados.

Ejemplo: cuánto se paga al vender un piso con ganancia

Tomamos las cifras de un ejemplo publicado por la EMTA y les aplicamos el tipo de 2026. Un piso que no es la vivienda del vendedor:

• Precio de venta: 110.000 €
• Precio de compra: 50.000 €
• Reforma con facturas: 25.000 €
• Comisión de la agencia: 3.000 €
• Notaría: 300 €

Ganancia: 110.000 – 50.000 – 25.000 – 3.000 – 300 = 31.700 €. Al 22 %, el impuesto sería de 6.974 €. Es una cuenta ilustrativa: un residente declara la ganancia junto al resto de ingresos del año, y para 2026 la declaración aplica la renta exenta anual (maksuvaba tulu) de 8.400 € del § 23 lg 1 TuMS. Y sin las facturas de la reforma, añade la EMTA, esos 25.000 € no se habrían podido restar.

Un error muy extendido: «el banco se quedó el dinero para cancelar la hipoteca, así que no gané nada». La EMTA lo rechaza expresamente: si el precio de venta superó al de compra, hay ganancia imponible.

Cuándo y cómo se declara la venta de 2026

La ganancia de una venta tributa en el año en que cobras el dinero; en una permuta, en el año en que la propiedad pasa según el kinnistusraamat.

1. Espera a la declaración de 2027

   Se declara en la declaración de la renta de residentes, formulario A, que el servicio electrónico de la EMTA admite desde el 15 de febrero de 2027 (§ 44 lg 1 TuMS).

2. Revisa lo prerrellenado

   La EMTA suele prerrellenar la tabla de ventas de inmuebles con datos registrales. Compruébala y añade el coste de adquisición y los gastos: el § 44 lg 1¹ obliga a corregir los datos erróneos o incompletos.

3. Presenta antes del 30 de abril de 2027

   Es el plazo del § 44 lg 1: el 30 de abril del año siguiente al de la ganancia.

4. Paga antes del 1 de octubre de 2027

   El impuesto se ingresa en la cuenta de la EMTA como tarde el 1 de octubre del año de la declaración (§ 46 lg 3).

Una venta exenta, como la de tu vivienda, no se declara. Una venta imponible sin ganancia, sí, para que conste el coste. Si vendes con pérdida una segunda vivienda, no se tiene en cuenta ni se declara, pero la EMTA pide guardar al menos cinco años los justificantes. Todo está en su página de declaración y pago.

La EMTA revisa. Según un aviso suyo, en 2022 tuvo prerrellenadas más de 1.600 operaciones inmobiliarias y en unas 500 encontró dudas o declaraciones sin presentar. Puede exigir correcciones hasta tres años atrás, y hasta cinco si se evitó el impuesto a sabiendas.

¿Y si no resides en Estonia?

Un no residente también tributa en Estonia por vender un inmueble situado en Estonia (§ 29 lg 4 p 1 TuMS), al mismo 22 %. Lo que cambia es el trámite, según la página de la EMTA para no residentes:

• Se declara en el formulario V1, tabla 3.1, con el número de la finca (kinnistu). Mismos plazos: 30 de abril del año siguiente para declarar y 1 de octubre para pagar.
• La EMTA no envía liquidación a los no residentes: la iniciativa es tuya.
• La exención de la vivienda también se aplica, por ejemplo a quien vivió en el piso hasta mudarse al extranjero y vendió más tarde. La de tierras restituidas sin edificar, no.
• Un residente de otro país del Espacio Económico Europeo puede usar el formulario de residentes, declarando también sus ingresos extranjeros para calcular la renta exenta.

Pagar en Estonia no te libra de tu país. Según la versión inglesa de esa página, el convenio no exime al no residente de tributar allí por la misma ganancia: su país descuenta el impuesto estonio y cobra la diferencia si el suyo es mayor. La página enumera los convenios con método de exención; a 29 de septiembre de 2026, España no figuraba. Y si viajaste a Estonia para vender, los billetes de avión o barco pueden contar como gasto de la venta.

Errores que salen caros

• Alquilar la vivienda mientras se vende. La EMTA advierte de que, para venderla exenta, no hay que alquilarla antes de la venta «ni siquiera un mes».
• Vender dos viviendas en menos de dos años, contados desde la inscripción de la primera venta.
• Tirar las facturas de la compra y de la reforma, o restar la luz y los gastos de administración.
• Comprar, reformar y vender en serie. Para la EMTA es actividad empresarial, y se declara como tal.

Si eres agente: la exención, antes que el precio

El impuesto cambia lo que el vendedor se lleva, y con ello el precio que necesita. Antes de proponer el precio de salida (cómo valorar una vivienda), haz cuatro preguntas: ¿vive en el piso hasta la venta? ¿lo ha alquilado, aunque sea en parte? ¿ha vendido otra vivienda en los dos últimos años, y cuándo se inscribió? ¿conserva las facturas? La inscripción está en el registro; cómo consultarlo lo contamos en la guía del kinnistusraamat.

Si el propietario piensa alquilar mientras encuentra comprador, que lo consulte antes con su asesor fiscal: puede perder la exención.

Domuspace no calcula impuestos ni está conectado con la EMTA. Lo que sí hace es ordenar la captación: el mapa catastral con las parcelas oficiales de toda Estonia, donde guardas el contacto del propietario ligado a su parcela, y la ficha de contactos, en todos los planes. Más en Domuspace en Estonia.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal. Los datos se comprobaron el 29 de septiembre de 2026 en las fuentes oficiales enlazadas; las versiones de la TuMS ya publicadas para octubre de 2026 y enero de 2027 no cambian estas reglas.