Korteri ostmise kulud: notaritasu, käibemaks ja riigilõiv näidetega

Korteri ostmise kulud lühidalt

Korteri ostmiseks on vaja notariaalselt tõestatud lepingut ja ostja kandmist kinnistusraamatusse (asjaõigusseaduse §-d 64¹, 119 ja 120). Just need kaks sammu toovad kaasa seadusega kehtestatud kulud. Notarite Koja kalkulaator näitab neid kolmel real: notari tasu, käibemaks ja riigilõiv.

Kehtivate ametlike tabelite ja allpool kirjeldatud eelduste järgi on kogusummad järgmised:

• 100 000 € korter omavahenditest: 507,79 €.
• 100 000 € korter 80 000 € hüpoteegiga: 607,09 €.
• 250 000 € korter omavahenditest: 1 263,44 €.
• 250 000 € korter 200 000 € hüpoteegiga: 1 504,85 €.

Summad on arvutatud ametliku kalkulaatori meetodil. Täpse summa annab kalkulaator või notar, kes peab teatama ka kinnistusosakonnas tasumisele kuuluva riigilõivu suuruse (notari tasu seaduse § 39 lg 2).

Kuidas arvutatakse notaritasu

Notaritasu üle kaubelda ei saa: selle määrad on kehtestatud notari tasu seadusega (NotTS) ja § 2 lg 3 keelab notaril sõlmida kokkuleppeid tasumäärade muutmiseks. Arvutus käib kolmes etapis:

1. Tehinguväärtus

   Aluseks on ostja ja müüja avaldatud hind (§ 3 lg 2). Kui see on väiksem kui asja harilik väärtus, määratakse tehinguväärtus maa maksustamishinna, kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi suuruse, kindlustussumma või muude usaldusväärsete andmete alusel (§ 3 lg 3).

2. Täistasu tabelist

   Tehinguväärtuse järgi leitakse § 22 tabelist vastava vahemiku täistasu. Näiteks tabeli real „kuni 102 260 €“ on täistasu 160,40 € ja real „kuni 255 650 €“ 390,50 €.

3. Kahekordne, sest leping on kahepoolne

   Kahe- või mitmepoolse tehingu eest on notari tasu kahekordne täistasu (§ 23). Kui asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus on ostu-müügilepinguga ühes dokumendis, nende eest eraldi tasu ei võeta (§ 25).

Notarite Koda toob ise sellise näite: kui ostu-müügilepingus avaldati kinnistu hinnaks 50 000 €, on täistasu 83,70 € ja kahepoolse tehingu notaritasu 2 × 83,70 = 167,40 €, millele lisandub käibemaks.

Notaritasule lisandub 24% käibemaks

Notari ametitegevust käsitatakse ettevõtlusena (käibemaksuseaduse § 2 lg 2) ja käibemaksumäär on alates 1. juulist 2025 24 protsenti (§ 15 lg 1); ka 1. oktoobril 2026 ja 1. jaanuaril 2027 jõustuvates redaktsioonides on see sama. Notar peab märkima notari tasu ja sellele lisanduva käibemaksu kõigile notariaalselt vormistatud dokumentidele (NotTS § 40 lg 3). Ametlik kalkulaator arvutab käibemaksu ainult notaritasult, mitte riigilõivult, ja nii teeme ka meie näidetes.

Riigilõiv omaniku kandmise eest kinnistusraamatusse

Kinnistusraamatu kande eest tasutakse riigilõivuseaduse (RLS) järgi riigilõivu, mille suurus määratakse tehinguväärtuse alusel seaduse lisa 2 tabelist (§ 74). Notarite Koja selgituse järgi tehakse kinnistusraamatu kanne siis, kui riigilõiv on tasutud; riigilõivu suuruse ja makseandmed annab notar.

• Uue omaniku kanne: riigilõivu täismäär (§ 76 lg 1): tabeli real „kuni 102 260 €“ 110 € ja real „kuni 255 650 €“ 295 €.
• Ost sugulaselt: 50 protsenti täismäärast, kui omandaja on kantud omaniku alaneja või üleneja sugulane, abikaasa või registreeritud elukaaslane (§ 76 lg 2), ja 75 protsenti, kui omandaja on omaniku õde või vend või nende alaneja sugulane (§ 76 lg 3).
• Hüpoteegi kanne: tehinguväärtus on 2/3 hüpoteegisummast (§ 359 lg 1) ja kui kanne tehakse koos omandi ülekandmise kandega, tasutakse 50 protsenti täismäärast (§ 77 lg 2).

Kui müügihinnale lisandub käibemaks, ei arvata seda tehinguväärtuse määramisel maha (§ 347 lg 2).

Kui ostad pangalaenuga: mis arvutuses muutub

Kui sama kinnisasja võõrandamine ja hüpoteegiga koormamine tõestatakse üheaegselt ühes dokumendis, rakendab NotTS kolme reeglit: võõrandamise tehinguväärtus on 2/3 kinnisasja väärtusest (§ 5 lg 2), hüpoteegi seadmisel on tehinguväärtus 2/3 pandi summast (§ 9 lg 1) ning ühes dokumendis olevate tehingute väärtused liidetakse (§ 5 lg 1). Seepärast võtab ametlik kalkulaator aluseks (müügihind + hüpoteegisumma) × 2/3, leiab tabelist täistasu ja korrutab selle kahega.

Riigilõivule lisandub hüpoteegi kanne 50 protsendiga, mis arvutatakse 2/3-lt hüpoteegisummast. Arvesta, et kinnistusraamatusse kantav hüpoteegisumma ei pruugi võrduda laenusummaga ja mida suurem see on, seda suuremad on nii notaritasu kui ka riigilõiv. Küsi täpne summa enne tehingut.

Neli näidet samm-sammult

Näidete eeldused:

• Ostetakse korteriomand ja avaldatud hind on tehinguväärtus.
• Ostja ei ole müüja sugulane, seega kehtib omaniku kande eest täismäär.
• Hüpoteegiga näidetes on hüpoteegisumma 80% hinnast ning ostu-müügileping ja hüpoteek tõestatakse üheaegselt ühes dokumendis, nagu eeldab ametlik kalkulaator.
• Kaugtõestamist, notari deposiitkontot, notaribüroost väljas toimingut ega lisaärakirju ei ole — igaüks neist võib arvele lisanduda.
• Käibemaks 24% ainult notaritasult.

Näide 1 · 100 000 € korter omavahenditest

• Notaritasu: vahemik kuni 102 260 € → 160,40 € × 2 = 320,80 €.
• Käibemaks 24%: 320,80 × 0,24 = 76,99 €.
• Riigilõiv omaniku kande eest: vahemik kuni 102 260 € → 110 €.
• Kokku: 507,79 €.

Näide 2 · 100 000 € korter 80 000 € hüpoteegiga

• Notaritasu (ostu-müügileping ja hüpoteek ühes dokumendis): (100 000 + 80 000) × 2/3 = 120 000 € → vahemik kuni 121 435 € → 189,15 € × 2 = 378,30 €.
• Käibemaks 24%: 378,30 × 0,24 = 90,79 €.
• Riigilõiv omaniku kande eest: 110 €.
• Riigilõiv hüpoteegi kande eest: 80 000 × 2/3 = 53 333,33 € → vahemik kuni 54 330 € → 56 € × 50% = 28 €.
• Kokku: 607,09 €.

Näide 3 · 250 000 € korter omavahenditest

• Notaritasu: vahemik kuni 255 650 € → 390,50 € × 2 = 781,00 €.
• Käibemaks 24%: 781,00 × 0,24 = 187,44 €.
• Riigilõiv omaniku kande eest: vahemik kuni 255 650 € → 295 €.
• Kokku: 1 263,44 €.

Näide 4 · 250 000 € korter 200 000 € hüpoteegiga

• Notaritasu: (250 000 + 200 000) × 2/3 = 300 000 € → vahemik kuni 300 390 € → 457,60 € × 2 = 915,20 €.
• Käibemaks 24%: 915,20 × 0,24 = 219,65 €.
• Riigilõiv omaniku kande eest: 295 €.
• Riigilõiv hüpoteegi kande eest: 200 000 × 2/3 = 133 333,33 € → vahemik kuni 134 220 € → 150 € × 50% = 75 €.
• Kokku: 1 504,85 €.

Summad on arvutatud Notarite Koja ametliku kalkulaatori meetodil ülaltoodud eeldustel. Kui sinu tehing neile ei vasta (teistsugune hüpoteegisumma, hüpoteek eraldi dokumendis või teisel päeval, ost sugulaselt, kaugtõestamine), võib tulemus erineda: arvuta see ametlikus kalkulaatoris ja küsi kinnitust notarilt.

Kes maksab: ostja või müüja?

Kui ei ole kokku lepitud teisiti, siis ostja. Võlaõigusseaduse § 215 lg 1 järgi kannab müüja asja üleandmise kulud, ostja aga asja vastuvõtmise ja ostuhinna tasumise kulud, samuti müügilepingu koostamise või tõestamise kulud ning lepingu alusel avalikku registrisse kande tegemisega seotud kulud. Pooled võivad kokku leppida teisiti (sama seaduse § 5).

Notari ees vastutavad kohustatud isikud tasu maksmisel siiski solidaarselt (NotTS § 38 lg 2): kuidas ostja ja müüja kulud omavahel jagavad, on nende asi. Notar võib kokku leppida tasu osade kaupa maksmises; periood ei tohi ületada kuut kuud ja see on intressivaba (§ 40¹).

Muud kulud, mille kohta tasub küsida

Neid kalkulaator ei näita või sõltuvad need tehingust. Kus ametlikku määra ei ole, me summat ei too:

• Hindamine ja maakleritasu. Maksu- ja Tolliamet nimetab võõrandamisega seotud kuludena vara hindamise kulu ning maakleri- ja notaritasusid, kuid ametlikku määra neil ei ole: küsi summad enne kirjalikult.
• Notari deposiitkonto. Kui ostuhinna tasumiseks pangalaenu ei kasutata, soovitab Notarite Koda raha enne tehingut notarikontol hoiustada. Tasu on veerand täistasust hoiustatud summalt, kuid mitte vähem kui 6,39 € (NotTS § 29 lg 3). Pangalaenu puhul tavapäraselt ostuhinda ei hoiustata: pank kannab selle üle pärast tehingut.
• Kaugtõestamine. Kui toiming tehakse kaugtõestamise teel ja see on ametlikus nimekirjas, lisandub notaritasule 20 € (NotTS § 2 lg 2¹), millele lisandub käibemaks.
• Ärakirjad. Kalkulaatori järgi võivad notaritasule lisanduda tasud ärakirjade eest; digitaalse ärakirja väljastamine maksab 12,75 € (NotTS § 31 p 15).
• Eelleping. Eellepingu tõestamise eest on tasu ühekordne täistasu ning hilisema põhilepingu eest samade poolte vahel samuti ühekordne, mitte kahekordne täistasu (§ 29 lg 1 p 7 ja 8).
• Korteriühistu võlad. Korteriomandi omandaja vastutab korteriühistu ees käendajana võõrandaja sissenõutavaks muutunud kohustuste eest, kuid mitte üle korteriomandi väärtuse (KrtS § 43 lg 2). Notarite Koda soovitab nõuda müüjalt korteriühistu tõendit võlgnevuste kohta.
• Müüja hüpoteegi kustutamine. Kui see tehingu käigus kustutatakse, on sellel oma notaritasu (tehinguväärtus 2/3 hüpoteegisummast, NotTS § 9 lg 1) ja riigilõiv (25 protsenti täismäärast, RLS § 77 lg 5). Meie näidetes seda ei ole: küsi, kes selle kannab.
• Kinnistusraamatu väljavõte enne ostu: terve registriosa maksab e-kinnistusraamatus 6 €. Kuidas seda tellida ja lugeda, selgitab kinnistusraamatu juhend.

Maaklerile: kuidas kulusid ostjale selgitada

Näita välismaisele ostjale arvutuskäiku, mitte ainult lõppsummat, ja suuna ta tema enda tehingu jaoks ametlikku kalkulaatorisse. Domuspace notaritasusid ega makse ei arvuta. Küll aga aitab see dokumentidega: lepingute mooduliga koostad vahenduslepingu, kuhu kontakti ja kinnisvara andmed täidetakse automaatselt; Eestis eeldab eID-ga kaugallkirjastamine ka eestikeelset lepingupõhja.

Müüjal on tehingu teine pool: Maksu- ja Tolliameti järgi maksustatakse kinnisvara võõrandamisest saadud kasu reeglina tulumaksuga, kuid teatud kinnisvaratehingud on tulumaksuvabad. Sellest kirjutame artiklis kinnisvara müük ja tulumaks. Kui tegutsed Eesti turul, vaata, kuidas Domuspace Eestis töötab.

Artikkel on informatiivne ega asenda maksu- või õigusnõustaja nõuannet. Summad on arvutatud kehtivate ametlike tabelite järgi ja andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates.