Налог с продажи квартиры в Эстонии: когда платить подоходный налог, сколько и как декларировать

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в Эстонии?

Как правило, да, но только с выгоды. По § 15 ч. 1 Закона о подоходном налоге (Tulumaksuseadus, TuMS) облагается выгода (kasu) от продажи или обмена любого имущества, в том числе недвижимости. Отдельного налога на прирост капитала в Эстонии нет: это обычный подоходный налог (tulumaks), и для выгоды, полученной в 2026 году, действует общая ставка 22% (§ 4 ч. 1 TuMS).

Облагается не цена продажи, а разница между тем, что вы получили, и тем, во что вам обошлась недвижимость, за вычетом расходов на продажу. Часть сделок налогом не облагается, чаще всего это продажа жилья, в котором вы живёте. Налогово-таможенный департамент (Maksu- ja Tolliamet, EMTA) объясняет правила на русском в разделе «Отчуждение имущества».

Когда налог не платится: освобождения по § 15

Освобождения, важные при продаже недвижимости, собраны в § 15 ч. 4–6 TuMS:

• Место жительства (elukoht; ч. 5 п. 1): выгода не облагается, если продавец до самой продажи использовал жильё как своё место жительства; льгота действует не чаще одного раза в два года (ч. 6).
• Дача или садовый домик (suvila, aiamaja; ч. 5 п. 4): не облагается, если объект был в вашей собственности больше двух лет, а участок не больше 0,25 гектара.
• Наследство при получении не облагается (ч. 4 п. 1). Последующая продажа облагается, если не подходит другая льгота.
• Реституция и приватизация: жильё, возвращённое в ходе реформы собственности или приватизированное с преимущественным правом покупки, во втором случае с участком до 2 гектаров (ч. 5 п. 2 и 3).
• Принудительное отчуждение: компенсация за приобретение недвижимости в общественных интересах, включая принудительное отчуждение, не облагается (ч. 4 п. 3).

Место жительства: минимального срока нет, но раз в два года

Точное условие § 15 ч. 5 п. 1: в составе недвижимости есть жилое помещение, которое налогоплательщик до отчуждения использовал как своё место жительства. Минимального срока владения и минимального числа дней в году закон не устанавливает. EMTA напоминает, что мест жительства может быть два и больше, а по разъяснениям Государственного суда решающим является фактическое место жительства, и это вопрос доказательств в каждом конкретном случае.

Ограничение — в ч. 6: если льгота основана на использовании жилья как места жительства, она применяется не более чем к одному отчуждению в течение двух лет. Два года считают со дня, следующего за внесением предыдущей сделки в крепостную книгу (kinnistusraamat). В примере EMTA одна квартира была внесена как проданная 26.01.2022, другая — 18.01.2024: отсчёт начался 27.01.2022, поэтому вторую продажу пришлось декларировать.

Другие разъяснения EMTA, которые решают многие случаи:

• Регистрация места жительства (sissekirjutus) не является решающей. Проживание подтверждают счета за коммунальные услуги, договоры связи, показания соседей.
• Работа из дома льготу не отменяет. Сдача комнат или использование части жилья как офиса фирмы — отменяет: при смешанном использовании льгота применяется пропорционально площади (ч. 6).
• Кладовка и парковочное место, проданные одной сделкой с квартирой, освобождаются вместе с ней. Проданные отдельно — облагаются.
• Неважно, как вы получили жильё: купили, унаследовали, получили в подарок, по реституции или приватизации.
• Совладельцев оценивают по отдельности: после развода супруг, который продолжает жить в квартире, может получить льготу, а другой — нет.

Дача или садовый домик: больше двух лет и до 0,25 га

Для дачи EMTA (страница на эстонском) называет три условия: объект был в вашей собственности больше двух лет, участок не превышает 0,25 га (2500 м²), а по записи в крепостной книге это дача или садовый домик. Для унаследованной дачи два года считают со дня смерти наследодателя, для подаренной — с даты дарения: в примере EMTA дача, подаренная бабушкой и проданная через год, облагается налогом. Если домика на момент продажи уже нет, продаётся земля и льготы нет. Ограничения «раз в два года» у этой льготы нет. И не путайте её с целевым назначением земли по кадастру (sihtotstarve) — это другое.

Как считается облагаемая выгода

Формула EMTA по § 37 ч. 1 TuMS: цена продажи – стоимость приобретения – расходы, прямо связанные с продажей = облагаемая выгода.

• Стоимость приобретения (soetamismaksumus, § 38 ч. 1): цена покупки, расходы на улучшение (ремонт, встроенная мебель), а также посреднические вознаграждения и пошлины при покупке, например нотариальный сбор и госпошлина (riigilõiv), которые вы платили как покупатель.
• Расходы на продажу: без которых сделку не совершить (нотариальный сбор и пошлины продавца) и сделанные ради более успешной продажи, например вознаграждение маклера или оценка.
• Не вычитаются текущие расходы: плата за управление домом, коммунальные услуги, электричество.

Всё должно быть подтверждено документами, иначе расход не учитывается. В примере EMTA продавец без сохранённых счетов не смог бы вычесть 25 000 € за ремонт. Если квартира покупалась за кроны, стоимость пересчитывают в евро по курсу 15,6466.

Наследство и подарок

§ 38 ч. 1¹ однозначен: стоимостью приобретения унаследованного имущества считаются только расходы самого наследника. Цену, которую платил наследодатель, использовать нельзя. Для подарков EMTA применяет тот же подход (разъяснение на эстонском): стоимость приобретения для одаряемого — 0 €, к которым прибавляются его собственные подтверждённые расходы.

Пример: сколько налога с продажи квартиры

Возьмём цифры из примера, опубликованного EMTA, и применим ставку 2026 года. Квартира не является местом жительства продавца:

• Цена продажи: 110 000 €
• Цена покупки: 50 000 €
• Ремонт со счетами: 25 000 €
• Вознаграждение маклера: 3000 €
• Нотариус: 300 €

Выгода: 110 000 – 50 000 – 25 000 – 3000 – 300 = 31 700 €. По ставке 22% налог составит 6974 €. Расчёт иллюстративный: у резидента выгода декларируется вместе с остальными доходами года, а в декларации за 2026 год учитывается необлагаемый доход (maksuvaba tulu) 8400 € по § 23 ч. 1 TuMS.

Ещё один пример EMTA, со смешанным использованием: квартира 100 м², 70% — жильё, 30% — предпринимательство, продана за 100 000 €, куплена за 70 000 €, расходы 10 000 €. Облагается только доля предпринимательства: 30 000 – 21 000 – 3000 = 6000 €.

Частое заблуждение: «банк забрал деньги в погашение кредита, значит, выгоды не было». EMTA прямо это опровергает: если цена продажи была выше цены покупки, облагаемая выгода возникла.

Как и когда декларировать продажу 2026 года

Выгода от продажи облагается в том году, когда поступили деньги; при обмене — в том году, когда право собственности перешло по записи в крепостной книге. Если деньги приходят в течение нескольких лет, стоимость приобретения и расходы распределяются пропорционально поступлениям каждого года.

1. Дождитесь декларации 2027 года

   Резиденты указывают выгоду в декларации о доходах физического лица-резидента, форма A. Через э-услугу EMTA её можно подать с 15 февраля 2027 года (§ 44 ч. 1 TuMS).

2. Проверьте предзаполненные данные

   По данным EMTA, таблица сделок с недвижимостью обычно предзаполнена по регистровым данным. Её нужно проверить и добавить стоимость приобретения и расходы на продажу: § 44 ч. 1¹ обязывает исправить неверные или неполные данные.

3. Подайте до 30 апреля 2027 года

   Это срок § 44 ч. 1: 30 апреля года, следующего за годом получения выгоды.

4. Заплатите до 1 октября 2027 года

   Налог перечисляют на счёт EMTA не позднее 1 октября года подачи декларации (§ 46 ч. 3).

Освобождённую сделку, например продажу места жительства, декларировать не нужно. Облагаемую сделку без выгоды декларировать нужно, чтобы учесть стоимость приобретения. Убыток от продажи второго жилья не учитывается и не декларируется, но документы о покупке и продаже EMTA просит хранить не менее пяти лет. Подробности — на странице EMTA «Deklareerimine ja tulumaksu tasumine» (на эстонском).

EMTA проверяет. В новости о напоминаниях департамент сообщал, что в 2022 году было предзаполнено более 1600 сделок с недвижимостью и примерно по 500 у аудиторов возникли вопросы, данные не сходились или декларация не была подана. По словам EMTA, исправления можно потребовать задним числом до трёх лет, а при сознательном уклонении — до пяти.

Если вы нерезидент

Нерезидент тоже платит налог в Эстонии с выгоды от продажи находящейся в Эстонии недвижимости (§ 29 ч. 4 п. 1 TuMS), по той же ставке 22%. Порядок описан на странице EMTA для нерезидентов:

• Выгоду декларируют в таблице 3.1 формы V1, с указанием номера недвижимости (kinnistu). Сроки те же: декларация до 30 апреля, налог до 1 октября.
• EMTA не присылает нерезидентам налоговое уведомление, подать декларацию нужно самому.
• Льгота на место жительства действует и для нерезидента, например для бывшего резидента, который жил в квартире до переезда за границу, а продажа затянулась. Льгота на возвращённую по реформе незастроенную землю — нет.
• Резидент другого государства Европейской экономической зоны может задекларировать выгоду и в декларации резидента, но тогда указывает и иностранный доход для расчёта необлагаемого минимума.

Налог, уплаченный в Эстонии, не всегда закрывает вопрос в стране проживания. EMTA объясняет, что договор об избежании двойного налогообложения не освобождает нерезидента от налога с той же выгоды на родине: там налог уменьшают на эстонский. Список договоров с методом освобождения есть на английской версии страницы; Латвии и Финляндии в нём на 29 сентября 2026 года не было.

Ошибки, которые дорого обходятся

• Сдать квартиру в аренду на время продажи. EMTA предупреждает: если хотите продать место жительства без налога, не сдавайте его перед продажей даже на один месяц.
• Продать два жилья в течение двух лет, считая от внесения первой сделки в крепостную книгу.
• Продать парковку или кладовку отдельной сделкой.
• Выбросить счета за покупку и ремонт.
• Вычитать плату за управление или электричество.
• Покупать, ремонтировать и перепродавать подряд. EMTA считает это предпринимательством, которое декларируется соответственно: закон не говорит, с какой по счёту сделки, ключевое — систематическая деятельность ради дохода.

Для маклера: сначала льгота, потом цена

Налог меняет сумму, которая останется у продавца, а значит, и цену, которая ему нужна. Прежде чем предлагать цену (как оценить недвижимость), задайте четыре вопроса. Живёт ли продавец в квартире до продажи? Сдавал ли её, хотя бы частично? Продавал ли другое жильё за последние два года и когда эта сделка внесена в крепостную книгу? Сохранились ли счета за покупку и ремонт? Как смотреть крепостную книгу, мы объясняем в руководстве по kinnistusraamat.

Если владелец собирается сдавать квартиру, пока ищет покупателя, пусть сначала поговорит с налоговым консультантом: льготу можно потерять. При сомнениях направляйте его в EMTA или к консультанту, а не считайте налог на показе.

Domuspace не рассчитывает налоги и не подключён к EMTA: это вопрос продавца и его консультанта. Зато он помогает в поиске объектов: на кадастровой карте — официальные участки всей Эстонии, и контакт владельца сохраняется в привязке к участку, а карточка контактов есть во всех тарифах. Если вы работаете в Таллинне, посмотрите Domuspace в Таллинне.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам; уже опубликованные редакции TuMS с 1 октября 2026 года и с 1 января 2027 года описанные правила не меняют.