Gastos de compra de un piso en Estonia: notario, IVA y tasa del registro, con ejemplos

Gastos de compra de un piso en Estonia: la respuesta rápida

Comprar un piso en Estonia exige una escritura ante notario y la inscripción del comprador en el registro de la propiedad, el kinnistusraamat (§§ 64¹, 119 y 120 de la Asjaõigusseadus). Esos dos pasos generan los gastos que fija la ley. La calculadora oficial de la Notarite Koda, la Cámara de Notarios, los resume en tres partidas: arancel notarial, IVA y tasa estatal (riigilõiv).

Con las tablas oficiales vigentes y los supuestos que explicamos más abajo, estos son los totales:

• Piso de 100 000 € al contado: 507,79 €.
• Piso de 100 000 € con hipoteca de 80 000 €: 607,09 €.
• Piso de 250 000 € al contado: 1 263,44 €.
• Piso de 250 000 € con hipoteca de 200 000 €: 1 504,85 €.

Son cifras calculadas con el método de la calculadora oficial. El importe exacto te lo dan la calculadora o el notario, que debe decirte la tasa del registro (§ 39 lg 2 de la Notari tasu seadus).

Cómo se calcula el arancel del notario

El arancel no se negocia: lo fija la Notari tasu seadus (ley del arancel notarial, NotTS), y su § 2 lg 3 prohíbe al notario pactar otras tarifas. El cálculo tiene tres pasos:

1. Valor de la operación

   Es el precio que declaráis comprador y vendedor (§ 3 lg 2). Si es inferior al valor normal del inmueble, el valor se fija con otros datos fiables, como el valor fiscal del suelo, la hipoteca inscrita o la suma asegurada (§ 3 lg 3).

2. Arancel simple de la tabla

   Con ese valor se busca en la tabla del § 22 el täistasu (arancel simple) del tramo que corresponde. Por ejemplo, en el tramo que termina en 102 260 € es de 160,40 €, y en el que termina en 255 650 €, de 390,50 €.

3. Por dos, porque la compraventa es bilateral

   Un contrato de dos o más partes paga el doble del arancel simple (§ 23). Si el contrato de compraventa, el acuerdo real de transmisión y la solicitud de inscripción van en la misma escritura, no se cobra nada más por estos dos últimos (§ 25).

La propia Cámara de Notarios lo ilustra así: en una compraventa declarada en 50 000 €, el arancel simple es de 83,70 € y, como el contrato es bilateral, el arancel queda en 2 × 83,70 = 167,40 €, al que se suma el IVA.

El IVA del 24 % sobre el arancel notarial

La actividad del notario tributa por IVA (§ 2 lg 2 de la Käibemaksuseadus) y el tipo general es del 24 % desde el 1 de julio de 2025 (§ 15 lg 1). El notario debe indicar en cada escritura el arancel y el IVA que se le suma (§ 40 lg 3 de la NotTS). La calculadora oficial aplica el IVA solo al arancel, no a la tasa del registro, y así lo hacemos también en los ejemplos.

La tasa estatal por inscribirte en el registro (riigilõiv)

La inscripción en el kinnistusraamat paga una tasa fijada por la Riigilõivuseadus (ley de tasas estatales, RLS), según el valor de la operación y la tabla de su anexo 2 (§ 74). Como recuerda la Cámara de Notarios, la inscripción se practica cuando la tasa está pagada, y es el notario quien da el importe y los datos para el pago.

• Inscripción del nuevo propietario: tasa completa de la tabla (§ 76 lg 1): 110 € en el tramo que termina en 102 260 € y 295 € en el que termina en 255 650 €.
• Si compras a un familiar: se paga el 50 % si eres descendiente o ascendiente, cónyuge o pareja registrada del propietario inscrito (§ 76 lg 2), y el 75 % si eres su hermano o hermana o descendiente de estos (§ 76 lg 3).
• Inscripción de la hipoteca: su valor es 2/3 de la suma de la hipoteca (§ 359 lg 1) y, si se inscribe junto con la transmisión de la propiedad, se paga el 50 % de la tasa (§ 77 lg 2).

Si compras con hipoteca: qué cambia en el cálculo

Cuando la compraventa y la hipoteca se firman a la vez en una sola escritura, la NotTS aplica tres reglas: el valor de la compraventa se reduce a 2/3 del precio (§ 5 lg 2), el de la hipoteca es 2/3 de su suma (§ 9 lg 1) y los valores de las operaciones de un mismo documento se suman (§ 5 lg 1). Por eso la calculadora oficial toma como base (precio + suma de la hipoteca) × 2/3 y le aplica la tabla y el doble arancel.

En la tasa del registro, la hipoteca añade su propia inscripción al 50 %, calculada sobre 2/3 de su suma. Ojo: la suma de la hipoteca que se inscribe no es necesariamente igual al préstamo, y cuanto más alta es, más suben el arancel y la tasa. Pregunta la cifra exacta antes de firmar.

Cuatro ejemplos calculados paso a paso

Supuestos de los cuatro ejemplos:

• Compras un piso (korteriomand) y el precio declarado es el valor de la operación.
• No eres familiar del vendedor, así que la tasa del propietario es la completa.
• Con hipoteca, su suma es el 80 % del precio, y la compraventa y la hipoteca se firman a la vez en una sola escritura, como supone la calculadora oficial.
• Sin firma a distancia, sin depósito en la cuenta del notario, sin actuación fuera de la notaría y sin copias adicionales: cada una de esas cosas puede añadir importes.
• IVA del 24 % solo sobre el arancel notarial.

Ejemplo 1 · Piso de 100 000 € al contado

• Arancel notarial: tramo hasta 102 260 € → 160,40 € × 2 = 320,80 €.
• IVA del 24 %: 320,80 × 0,24 = 76,99 €.
• Tasa por inscribir al propietario: tramo hasta 102 260 € → 110 €.
• Total: 507,79 €.

Ejemplo 2 · Piso de 100 000 € con hipoteca de 80 000 €

• Arancel notarial (compraventa e hipoteca en la misma escritura): (100 000 + 80 000) × 2/3 = 120 000 € → tramo hasta 121 435 € → 189,15 € × 2 = 378,30 €.
• IVA del 24 %: 378,30 × 0,24 = 90,79 €.
• Tasa por inscribir al propietario: 110 €.
• Tasa por inscribir la hipoteca: 80 000 × 2/3 = 53 333,33 € → tramo hasta 54 330 € → 56 € × 50 % = 28 €.
• Total: 607,09 €.

Ejemplo 3 · Piso de 250 000 € al contado

• Arancel notarial: tramo hasta 255 650 € → 390,50 € × 2 = 781,00 €.
• IVA del 24 %: 781,00 × 0,24 = 187,44 €.
• Tasa por inscribir al propietario: tramo hasta 255 650 € → 295 €.
• Total: 1 263,44 €.

Ejemplo 4 · Piso de 250 000 € con hipoteca de 200 000 €

• Arancel notarial: (250 000 + 200 000) × 2/3 = 300 000 € → tramo hasta 300 390 € → 457,60 € × 2 = 915,20 €.
• IVA del 24 %: 915,20 × 0,24 = 219,65 €.
• Tasa por inscribir al propietario: 295 €.
• Tasa por inscribir la hipoteca: 200 000 × 2/3 = 133 333,33 € → tramo hasta 134 220 € → 150 € × 50 % = 75 €.
• Total: 1 504,85 €.

Estas cifras siguen el método de la calculadora oficial de la Notarite Koda con los supuestos de arriba. Si tu operación no encaja en ellos (otra suma de hipoteca, hipoteca en otra escritura o en otro día, compra a un familiar, firma a distancia), el cálculo puede ser distinto: hazlo en la calculadora oficial y confírmalo con el notario.

¿Quién paga los gastos de compra: comprador o vendedor?

Salvo pacto, el comprador. El § 215 lg 1 de la Võlaõigusseadus (ley de obligaciones) pone a cargo del vendedor los gastos de entrega de la cosa, y a cargo del comprador los de recibirla y pagar el precio, además de los de redactar o autorizar el contrato de compraventa y los de su inscripción en un registro público. Las partes pueden pactar otra cosa (§ 5 de la misma ley).

Frente al notario, en cambio, todos los obligados responden solidariamente del arancel (§ 38 lg 2 de la NotTS): el reparto entre comprador y vendedor es cosa vuestra. El notario puede aceptar el pago del arancel a plazos, sin intereses y en un máximo de seis meses (§ 40¹).

Otros gastos que conviene preguntar

Estos no salen en la calculadora o dependen de cada caso. Donde no hay tarifa oficial, no damos cifra:

• Tasación y honorarios de la agencia. La Maksu- ja Tolliamet (EMTA) cita la tasación del inmueble y los honorarios de agencia y de notario entre los gastos de una transmisión, pero no hay tarifa oficial: pide los importes por escrito antes de comprometerte.
• Depósito del precio en la cuenta del notario. Si pagas sin préstamo, la Cámara de Notarios recomienda depositar el precio en la cuenta del notario antes de la firma. Cuesta un cuarto del arancel simple sobre la suma depositada, con un mínimo de 6,39 € (§ 29 lg 3 de la NotTS). Con préstamo normalmente no se deposita: el banco transfiere el precio después de la firma.
• Firma a distancia. Si la escritura se autoriza a distancia y el acto figura en la lista oficial, se suman 20 € al arancel (§ 2 lg 2¹ de la NotTS), más IVA.
• Copias. Según la calculadora, al arancel pueden sumarse las copias; la copia digital cuesta 12,75 € (§ 31 punto 15 de la NotTS).
• Precontrato notarial (eelleping). Si lo firmáis, paga un arancel simple, y el contrato definitivo posterior entre las mismas partes, otro arancel simple en lugar del doble (§ 29 lg 1, puntos 7 y 8).
• Deudas con la comunidad. Quien compra un piso responde ante la comunidad (korteriühistu), como fiador y hasta el valor del piso, de las deudas vencidas del vendedor (§ 43 lg 2 de la KrtS). La Cámara de Notarios aconseja pedir al vendedor un certificado de la comunidad sobre deudas.
• Cancelación de la hipoteca del vendedor. Si se cancela en la operación, tiene su propio arancel (valor: 2/3 de la suma de la hipoteca, § 9 lg 1 de la NotTS) y su tasa (25 % de la completa, § 77 lg 5 de la RLS). No está en nuestros ejemplos: pregunta quién la asume.
• Extracto del registro antes de comprar: 6 € la hoja completa en el e-kinnistusraamat. Cómo pedirlo y leerlo, en la guía del kinnistusraamat.

Para la agencia: cómo explicar los gastos al comprador

Con un comprador extranjero, enseña el cálculo y no solo el total, y remítelo a la calculadora oficial para su caso. Domuspace no calcula aranceles ni impuestos. Lo que sí hace es ayudarte con la documentación: con el módulo de contratos preparas el contrato de intermediación con los datos del contacto y del inmueble ya rellenados; en Estonia, la firma a distancia con eID exige además una plantilla en estonio.

Al vendedor le toca el otro lado: según la EMTA, la ganancia por vender un inmueble tributa, por regla general, en el impuesto sobre la renta, aunque algunas ventas están exentas. Lo explicamos en el impuesto por vender un piso en Estonia. Y si trabajas el mercado estonio, mira cómo trabaja Domuspace en Estonia.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal o jurídico. Las cifras se calcularon con las tablas oficiales vigentes y los datos se comprobaron el 29 de septiembre de 2026 en las fuentes oficiales enlazadas.