Расходы при покупке квартиры в Эстонии: нотариус, НДС и госпошлина — с примерами

Расходы при покупке квартиры в Эстонии: коротко

Для покупки квартиры в Эстонии нужны нотариально заверенный договор и внесение покупателя в крепостную книгу (kinnistusraamat) — §§ 64¹, 119 и 120 Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus). Эти два шага и порождают расходы, установленные законом. Официальный калькулятор Нотариальной палаты (Notarite Koda) показывает их тремя строками: плата нотариусу, НДС (käibemaks) и госпошлина (riigilõiv).

По действующим официальным таблицам и при допущениях, описанных ниже, итоговые суммы такие:

• Квартира за 100 000 € без кредита: 507,79 €.
• Квартира за 100 000 € с ипотекой 80 000 €: 607,09 €.
• Квартира за 250 000 € без кредита: 1 263,44 €.
• Квартира за 250 000 € с ипотекой 200 000 €: 1 504,85 €.

Суммы рассчитаны по методу официального калькулятора. Точную сумму по вашей сделке даст сам калькулятор или нотариус, который обязан сообщить и размер госпошлины за запись в реестр (§ 39 ч. 2 Закона о плате нотариусу).

Как рассчитывается плата нотариусу

Торговаться о плате нотариусу бессмысленно: её ставки установлены Законом о плате нотариусу (Notari tasu seadus, NotTS), и § 2 ч. 3 запрещает нотариусу договариваться об их изменении. Расчёт идёт в три шага:

1. Стоимость сделки

   Это цена, которую назвали покупатель и продавец (§ 3 ч. 2). Если она ниже обычной стоимости объекта, стоимость сделки определяют по другим надёжным данным — налогооблагаемой стоимости земли, размеру внесённой ипотеки, страховой сумме (§ 3 ч. 3).

2. Полная ставка по таблице

   По стоимости сделки в таблице § 22 находят полную ставку (täistasu) для нужного интервала. Например, в интервале, который заканчивается на 102 260 €, она составляет 160,40 €, а в интервале, который заканчивается на 255 650 €, — 390,50 €.

3. В двойном размере, потому что договор двусторонний

   За двустороннюю или многостороннюю сделку плата равна двойной полной ставке (§ 23). Если вещный договор и заявление о внесении записи оформлены в одном документе с договором купли-продажи, отдельная плата за них не взимается (§ 25).

Нотариальная палата сама приводит пример: если в договоре купли-продажи цена указана в 50 000 €, полная ставка составляет 83,70 €, а плата за двусторонний договор — 2 × 83,70 = 167,40 €, к которым добавляется НДС.

НДС 24 % с платы нотариусу

Деятельность нотариуса облагается НДС (§ 2 ч. 2 Закона о налоге с оборота, Käibemaksuseadus), ставка — 24 % с 1 июля 2025 года (§ 15 ч. 1); в уже опубликованных редакциях с 1 октября 2026 и 1 января 2027 года она та же. Нотариус обязан указывать плату и добавляемый к ней НДС во всех нотариальных документах (§ 40 ч. 3 NotTS). Официальный калькулятор начисляет НДС только на плату нотариусу, а не на госпошлину; так же сделано и в наших примерах.

Госпошлина за внесение в крепостную книгу

За запись в крепостной книге платят госпошлину по Закону о государственной пошлине (Riigilõivuseadus, RLS): её размер зависит от стоимости сделки и берётся из таблицы приложения 2 (§ 74). Как поясняет Нотариальная палата, запись делают после уплаты госпошлины, а сумму и реквизиты для платежа даёт нотариус.

• Запись нового собственника: полная ставка по таблице (§ 76 ч. 1): 110 € в интервале, который заканчивается на 102 260 €, и 295 € в интервале, который заканчивается на 255 650 €.
• Покупка у родственника: 50 % полной ставки, если покупатель — потомок или предок, супруг или зарегистрированный партнёр внесённого собственника (§ 76 ч. 2), и 75 %, если покупатель — его брат или сестра либо их потомок (§ 76 ч. 3).
• Запись ипотеки: стоимость — 2/3 суммы ипотеки (§ 359 ч. 1), а если запись делается вместе с переходом собственности, платят 50 % полной ставки (§ 77 ч. 2).

Если к цене добавляется НДС, при определении стоимости для госпошлины он не вычитается (§ 347 ч. 2).

Покупка с ипотекой: что меняется в расчёте

Когда договор купли-продажи и ипотеку (hüpoteek, залог недвижимости в пользу банка) заверяют одновременно одним документом, NotTS применяет три правила: стоимость отчуждения — 2/3 стоимости объекта (§ 5 ч. 2), стоимость ипотеки — 2/3 её суммы (§ 9 ч. 1), а стоимости сделок в одном документе складываются (§ 5 ч. 1). Поэтому официальный калькулятор берёт за основу (цена + сумма ипотеки) × 2/3, находит ставку по таблице и удваивает её.

К госпошлине ипотека добавляет свою запись по ставке 50 %, рассчитанной от 2/3 суммы ипотеки. Учтите: сумма ипотеки, которую вносят в реестр, не обязательно равна сумме кредита, и чем она выше, тем выше и плата нотариусу, и госпошлина. Уточните точную цифру до подписания.

Четыре примера с расчётом по шагам

Допущения для всех примеров:

• Покупается квартирная собственность (korteriomand), и названная цена — это стоимость сделки.
• Покупатель не родственник продавца, поэтому за запись собственника платится полная ставка.
• В примерах с ипотекой её сумма — 80 % цены, а договор и ипотеку заверяют одновременно одним документом, как исходит официальный калькулятор.
• Без удалённого заверения, без депозита у нотариуса, без выезда нотариуса и без дополнительных копий — каждое из этого может добавить сумму.
• НДС 24 % только с платы нотариусу.

Пример 1 · Квартира за 100 000 € без кредита

• Плата нотариусу: интервал до 102 260 € → 160,40 € × 2 = 320,80 €.
• НДС 24 %: 320,80 × 0,24 = 76,99 €.
• Госпошлина за запись собственника: интервал до 102 260 € → 110 €.
• Итого: 507,79 €.

Пример 2 · Квартира за 100 000 € с ипотекой 80 000 €

• Плата нотариусу (договор и ипотека одним документом): (100 000 + 80 000) × 2/3 = 120 000 € → интервал до 121 435 € → 189,15 € × 2 = 378,30 €.
• НДС 24 %: 378,30 × 0,24 = 90,79 €.
• Госпошлина за запись собственника: 110 €.
• Госпошлина за запись ипотеки: 80 000 × 2/3 = 53 333,33 € → интервал до 54 330 € → 56 € × 50 % = 28 €.
• Итого: 607,09 €.

Пример 3 · Квартира за 250 000 € без кредита

• Плата нотариусу: интервал до 255 650 € → 390,50 € × 2 = 781,00 €.
• НДС 24 %: 781,00 × 0,24 = 187,44 €.
• Госпошлина за запись собственника: интервал до 255 650 € → 295 €.
• Итого: 1 263,44 €.

Пример 4 · Квартира за 250 000 € с ипотекой 200 000 €

• Плата нотариусу: (250 000 + 200 000) × 2/3 = 300 000 € → интервал до 300 390 € → 457,60 € × 2 = 915,20 €.
• НДС 24 %: 915,20 × 0,24 = 219,65 €.
• Госпошлина за запись собственника: 295 €.
• Госпошлина за запись ипотеки: 200 000 × 2/3 = 133 333,33 € → интервал до 134 220 € → 150 € × 50 % = 75 €.
• Итого: 1 504,85 €.

Суммы рассчитаны по методу официального калькулятора Нотариальной палаты при допущениях выше. Если ваша сделка им не соответствует (другая сумма ипотеки, ипотека отдельным документом или в другой день, покупка у родственника, удалённое заверение), результат может отличаться: посчитайте в официальном калькуляторе и уточните у нотариуса.

Кто платит: покупатель или продавец?

Если не договорились иначе — покупатель. По § 215 ч. 1 Закона об обязательственном праве (Võlaõigusseadus) продавец несёт расходы по передаче вещи, а покупатель — расходы по её приёмке и оплате цены, а также по составлению или заверению договора купли-продажи и по внесению записи в публичный реестр. Стороны могут договориться иначе (§ 5 того же закона).

Перед нотариусом, однако, все обязанные лица отвечают за плату солидарно (§ 38 ч. 2 NotTS): как покупатель и продавец делят расходы между собой — их дело. Нотариус может согласиться на оплату частями — без процентов и на срок не более шести месяцев (§ 40¹).

Другие расходы, о которых стоит спросить

Их нет в калькуляторе, или они зависят от сделки. Где официальной ставки нет, мы сумму не называем:

• Оценка и услуги маклера. Налогово-таможенный департамент (EMTA) называет среди расходов на отчуждение расходы по оценке имущества и плату маклеру и нотариусу, но официальной ставки у них нет: попросите суммы письменно заранее.
• Депозит у нотариуса. Если покупка без кредита, Нотариальная палата советует до сделки внести деньги на счёт нотариуса. Плата — четверть полной ставки от внесённой суммы, но не меньше 6,39 € (§ 29 ч. 3 NotTS). При покупке в кредит цену обычно не депонируют: банк перечисляет её после сделки.
• Удалённое заверение. Если действие совершается удалённо и входит в официальный перечень, к плате добавляется 20 € (§ 2 ч. 2¹ NotTS) плюс НДС.
• Копии. По данным калькулятора, к плате может добавиться оплата копий; выдача цифровой копии стоит 12,75 € (§ 31 п. 15 NotTS).
• Предварительный договор (eelleping). Если его заверяют у нотариуса, он стоит одну полную ставку, и последующий основной договор между теми же сторонами — тоже одну, а не двойную (§ 29 ч. 1 п. 7 и 8).
• Долги перед квартирным товариществом. Покупатель квартиры отвечает перед товариществом (korteriühistu) как поручитель по наступившим долгам продавца, но не больше стоимости квартиры (§ 43 ч. 2 KrtS). Нотариальная палата советует попросить у продавца справку товарищества о задолженности.
• Погашение ипотеки продавца. Если её погашают в ходе сделки, у этого своя плата нотариусу (стоимость — 2/3 суммы ипотеки, § 9 ч. 1 NotTS) и госпошлина (25 % полной ставки, § 77 ч. 5 RLS). В наших примерах её нет: спросите, кто её несёт.
• Выписка из крепостной книги до покупки: вся регистрационная часть стоит в e-kinnistusraamat 6 €. Как её получить и прочитать — в руководстве по крепостной книге.

Маклеру: как объяснить расходы покупателю

Покажите покупателю ход расчёта, а не только итог, и направьте его в официальный калькулятор для его собственной сделки. Domuspace не рассчитывает ни плату нотариусу, ни налоги. Зато помогает с документами: в модуле договоров вы готовите посреднический договор, куда данные контакта и объекта подставляются автоматически; в Эстонии для удалённой подписи через eID нужен ещё и шаблон на эстонском языке.

У продавца своя сторона сделки: по данным EMTA, выгода от отчуждения недвижимости, как правило, облагается подоходным налогом, но некоторые сделки освобождены от налога. Об этом — в статье налог с продажи квартиры в Эстонии. Если вы работаете на эстонском рынке, посмотрите, как Domuspace работает в Эстонии.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового консультанта или юриста. Суммы рассчитаны по действующим официальным таблицам, данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам.