Целевое назначение участка в Эстонии: что оно значит и что на самом деле можно построить

Что такое sihtotstarve и кто его назначает

Sihtotstarve — «целевое назначение» — это запись в земельном кадастре Эстонии о том, для чего предназначен участок. Назначает его местное самоуправление, а не Земельный департамент и не собственник. Основание — Закон о земельном кадастре, а перечень видов установлен отдельным постановлением.

Порядок здесь важен, потому что он объясняет всё остальное. Если есть обязанность составить детальную планировку (detailplaneering), самоуправление назначает целевое назначение на основании утверждённой планировки. Если такой обязанности нет, исходит из общей планировки (üldplaneering). Если нет и её, решает собрание самоуправления. Целевое назначение является следствием планировки, а не её причиной.

Виды целевого назначения и их коды

Классификатор Земельного департамента использует числовые коды, которые попадают и в любые выгрузки данных:

• 001 Elamumaa — жилая земля. Подвиды: 0010 малоэтажная застройка, 0011 многоквартирная, 0013 садовые и дачные участки.
• 002 Ärimaa — коммерческая: торговля, услуги, размещение, офисы.
• 003 Tootmismaa — производственная: производственные здания (0030), сельскохозяйственные производственные здания (0031).
• 004 Mäetööstusmaa — добывающая: карьеры (0040), добыча торфа (0041).
• 005 Sotsiaalmaa — социальная: земля общественных зданий (0050) и земля общего пользования (0051).
• 006 Veekogude maa (водоёмы), 007 Transpordimaa (транспорт), 008 Jäätmehoidla maa (отходы).
• 009 Riigikaitsemaa (оборона), 010 Kaitsealune maa (охраняемая).
• 811 Maatulundusmaa — земля сельско- и лесохозяйственного назначения. Наибольшая доля территории Эстонии.
• 812 Sihtotstarbeta maa — целевое назначение не определено.

В старых выгрузках встречаются коды 011, 012, 016 и 017. Они из прежнего классификатора, сейчас им соответствуют 811 и 005. Если они есть в ваших данных, выгрузка старая или перенесена из старого источника.

Главная фраза этой статьи: целевое назначение — это не право на строительство

Целевое назначение говорит, чем участок является. Право на строительство (ehitusõigus) говорит, что на нём можно возвести: сколько зданий, максимальная застраиваемая площадь, высота, назначение. Это две разные вещи в двух разных документах, и одна не заменяет другую.

Право на строительство даёт утверждённая детальная планировка (Закон о планировании). Если обязанности её составлять нет, основанием служат условия проектирования (projekteerimistingimused), которые выдаёт самоуправление. Сами требования к строительству и разрешения — в Строительном кодексе. Ничего из этого не является полем кадастра.

Жилое назначение не означает, что строить можно. Оно означает, что в регистре написано «жилая земля». Строить можно тогда, когда это разрешает действующая планировка или условия проектирования.

На практике: два соседних участка с жилым назначением, у одного есть утверждённая детальная планировка с точным правом на строительство, у другого нет. В кадастре запись одинаковая. На рынке разница — десятки тысяч евро и несколько лет процедур.

Maatulundusmaa: самая частая и самая дорогая ошибка

Земля сельско- и лесохозяйственного назначения — самое распространённое назначение в Эстонии и самый надёжный источник разочарования. Покупают лесной участок с видом, планируют дом, и только потом выясняется, что для жилого строения нужно менять назначение, для чего нужна планировка, которая может противоречить общей планировке.

Изменение назначения — не формальность, которую можно просто заказать. Это дискреционное решение самоуправления, которое должно опираться на планировку. Если общая планировка предусматривает сохранение сельскохозяйственного использования, желание покупателя построить дом этого не изменит.

У одного участка может быть до трёх назначений

Это упускают почти в любой работе с данными. Кадастровой единице можно присвоить до трёх целевых назначений, каждое со своей процентной долей — например, 60% жилой и 40% сельскохозяйственной. В выгрузках это отдельные поля: siht1, siht2, siht3.

Если система показывает одно назначение, почти наверняка это siht1, первое. На большом смешанном участке это даёт совершенно неверную картину. Всегда уточняйте, видите ли вы все три или только первое — в том числе когда смотрите на нашу карту.

Как проверить участок самостоятельно

Всё перечисленное публично и почти всё бесплатно: только крепостная книга берёт плату за просмотр чужой недвижимости и требует входа с ID-картой или Mobiil-ID. Нужен только кадастровый номер (katastritunnus) вида 12345:678:9012: он есть в договоре купли-продажи и в выписке из крепостной книги.

• Геопортал Земельного департамента — границы, площадь, целевое назначение и ортофото.
• Картографическое приложение X-GIS — то же на карте, вместе с ограничениями и охраняемыми территориями.
• Регистр строений (EHR) — какие строения на участке зарегистрированы. Незарегистрированная постройка — отдельная проблема, которая всплывает на сделке.
• Крепостная книга — собственник, ипотеки, сервитуты, обременения. Кадастр не подтверждает право собственности.

Если вы ещё не пользовались официальной картой, в пошаговом руководстве по кадастровой карте показано, как найти участок, какие данные даёт кадастр и сколько стоит запрос в крепостную книгу.

Четыре регистра — четыре разных ответа. Кадастр говорит что это, регистр строений — что на нём стоит, крепостная книга — чьё это, а планировка — что там можно. Для сделки нужны все четыре; подробнее мы писали об этом в статье о кадастровых данных при поиске объектов и в поквартирном обходе с данными.

Как изменить целевое назначение

Заявление подаётся в местное самоуправление. Если в районе есть обязанность детальной планировки, всё начинается с неё: публичное выставление, согласования, решение собрания. Без такой обязанности самоуправление может исходить из общей планировки, и процедура короче.

О сроках и шансах спросите отдел планирования самоуправления до покупки, а не после. Это бесплатный разговор, который спас больше сделок, чем любой пункт договора.

Что с этим делаем мы в Domuspace

Наш модуль карты и кадастра выводит геометрию участка, кадастровый номер, площадь и целевое назначение прямо в рабочую карточку, так что объект можно квалифицировать до первого звонка. О ценообразовании подробнее в как оценить жильё.

Чего мы не делаем — не говорим вам, можно ли там строить. Это говорят планировка и самоуправление. Мы показываем, с чем вы имеете дело, и куда смотреть дальше. Посмотрите продукт, изучите тарифы или напишите нам.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической или градостроительной консультацией. Перед покупкой всегда уточняйте в самоуправлении, а при сомнениях обращайтесь к специалисту.