Hispaania lühiüüri registreerimisnumber tühistati: mis muutub ja mis jääb kohustuslikuks

Mis oli Hispaania lühiüüri registreerimisnumber?

Hispaania ühtse üüriregistri (Registro Único de Arrendamientos), mis väljastas lühiüüri registreerimisnumbri ehk NRUA, lõi kuninglik dekreet 1312/2024 (23. detsember 2024). Dekreet jõustus 2. jaanuaril 2025 ja hakkas mõjuma 1. juulil 2025. See rakendas Hispaanias ELi määrust 2024/1028 ja puudutas platvormidel reklaamitavat lühiajalist üüri: lühikeseks ajaks üürimist turismi eesmärgil või muul põhjusel, sealhulgas hooajalist üüri linnaüüriseaduse (Ley de Arrendamientos Urbanos) art 3.2 tähenduses (art 2.a).

Mehhanism oli lihtne. Omanik taotles kinnistusregistrist – paadi puhul vallasvararegistrist – registreerimisnumbrit, mis anti automaatselt ja kohe (art 9.3), ning ilma selleta ei tohtinud kinnisvara platvormidel pakkuda (art 10.6). Hispaania registripidajate koja andmetel maksis taotlus 27 € pluss maksud ja 2025. aasta juuniks oli numbreid välja antud üle 100 000.

Mida Hispaania ülemkohus tühistas ja miks?

Hispaania ülemkohtu (Tribunal Supremo) halduskolleegium lahendas kolm dekreedi vastu esitatud kaebust ja kõik kolm otsust on avaldatud Hispaania riigiteatajas BOE:

• 19. mai 2026. aasta otsus, Valencia piirkonnavalitsuse kaebus 1/143/2025 (BOE, 8. juuni 2026).
• 21. mai 2026. aasta otsus, ühenduste APARTUR ja ATA kaebus 1/54/2025 (BOE, 26. juuni 2026), mida täpsustati 11. juuni 2026. aasta määrusega.
• 1. juuni 2026. aasta otsus, Murcia piirkonna kaebus 1/144/2025 (BOE, 18. juuli 2026).

Esimene otsus tühistab dekreedi sätted, mis käsitlevad ühtse üüriregistri menetlust ja kohustust registreerida objekt kinnistus- või vallasvararegistris registreerimisnumbri saamiseks. Kehtetuks muutusid art 5, 8, 9 ja 10, art 12 punktid b ja c, teine lisasäte ning registrit puudutavas osas art 1, 2 ja 6 ja esimene lõppsäte, samuti „kõik muud registrile viitavad sätted või mainimised“. 1. juuni otsuse ulatus on sama; 21. mai otsus tühistab täpsustuse järel art 6 ainult selles osas, mis mainib registrit ja numbrit.

Põhjus on pädevuses. Hispaania kohtute nõukogu pressiteate (hispaania keeles) järgi puudub riigil pädevus kehtestada ammendav regulatsioon riiklikule registrile, mis kattub olemasolevate piirkondlike registritega. Kohus lisab, et ELi määrus ei nõua, et liikmesriigi registreerimismenetlus peaks olema riiklik.

Pärast neid otsuseid ei ole Hispaanias kohustuslikku riiklikku registreerimisnumbrit lühiajalise üüri reklaamimiseks ja 26. oktoobri 2026 seisuga ei ole me BOE-st leidnud ühtki normi, mis selle asendaks: allpool käsitletud kuninglik dekreetseadus 29/2026 uut registrit ei loo. Piirkondlikud kohustused ei ole muutunud: Andaluusias tuleb turismikorter endiselt kanda Andaluusia turismiregistrisse.

Mis kuninglikust dekreedist 1312/2024 kehtib edasi?

Kõik ei kukkunud. Ülemkohus jättis kaebused rahuldamata osas, mis puudutab üürimise digitaalset ühtset kontaktpunkti (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), platvormide andmeedastuskohustusi ja andmete edastamist statistika jaoks – neid võib riik reguleerida oma majandustegevuse koordineerimise ja statistika pädevuse alusel (põhiseaduse art 149.1.13 ja 149.1.31).

• Digitaalne ühtne kontaktpunkt (art 7), mida haldab eluasemeministeerium, on endiselt riiklik värav andmevahetuseks platvormidega.
• Platvormid peavad igal kuul edastama iga üksuse tegevusandmed – üüritud ööd, külaliste arv öö kohta ja nende elukohariik (art 2.l) – koos aadressi ja kuulutuste URL-idega (art 6.f). Väikesed ja mikroplatvormid teevad seda iga kvartali lõpus.
• Korralduse VAU/653/2025 järgi saadetakse andmed viitekuule järgneva kuu esimese viieteistkümne kalendripäeva jooksul (art 3.3).

Kuidas art 6 nüüd ilma registreerimisnumbri mainimisteta täpselt kõlab, on tõlgendamise küsimus: BOE konsolideeritud tekst hoiatab, et tühistatud on ka „kõik muud registrile viitavad sätted või mainimised teistes punktides“.

ELi määrus, mida kohaldatakse alates 20. maist 2026

Selle kõige kohal on ELi määrus 2024/1028, mida kohaldatakse selle art 19 järgi alates 20. maist 2026 ja mis on vahetult kohaldatav igas liikmesriigis (hispaaniakeelne tekst BOE-s). Art 4.1 ütleb, et iga registreerimismenetlus, „olgu riiklikul, piirkondlikul või kohalikul tasandil“, peab vastama määrusele, ja art 7.1.b kohustab platvorme tagama, et kui üksus asub registreerimismenetlusega piirkonnas, esitab majutaja numbri ja see on kuulutuses nähtav. Euroopa Komisjon selgitab oma 20. mai 2026. aasta teates (inglise keeles), et liikmesriigid ei ole kohustatud määrust rakendama, kuid kui nad loovad registri või küsivad platvormidelt andmeid, peavad nad seda tegema määruse kaudu. Kas Andaluusia turismiregister toimib nüüd platvormide suhtes sellise menetlusena, ei nähtu meie kontrollitud ametlikest allikatest.

Andaluusia: turismikorter vajab endiselt registreerimist

Andaluusias loeb piirkondlik register. Endised viviendas con fines turísticos (VFT) kannavad alates dekreedist 31/2024, mis jõustus 22. veebruaril 2024, nime viviendas de uso turístico (VUT) ehk turismimajutuseks kasutatavad eluruumid ning neid reguleerib dekreet 28/2016. Need on kohe kasutusvalmis sisustusega eluruumid, mida pakutakse tasu eest, regulaarselt ja turismi eesmärgil; turismi eesmärki eeldatakse, kui eluruumi turustatakse turismikanalites, sealhulgas broneerimisvõimalusega kanalites (art 3.1). VUT ei ole eluruum, mis on üüritud samale üürnikule järjest üle kahe kuu (art 1.2.b).

Üürimise alustamiseks tuleb piirkonna turismiosakonnale esitada elektrooniline vastutusdeklaratsioon (declaración responsable) ja sellest hetkest võib eluruumi reklaamida VUT-na (art 9.1). Deklaratsioonis on muu hulgas:

• Katastriviide ja mahutavus: ühe katastriviite kohta aktsepteeritakse ainult üks eluruum.
• Planeeringuline sobivus ja vajaduse korral kasutusotstarbe muutmise luba või deklaratsioon (art 9.1.e).
• Kinnitus, et põhikiri tegevust ei keela ja et korteriomanike ühisus on selle riigi seaduses nõutud viisil selgesõnaliselt heaks kiitnud (art 9.1.g).

Eluruumi andmed on avalikud: Andaluusia valitsuse turismikorterite lehel (hispaania keeles) on registreeritud majutuskohtade otsing (filter „viviendas de uso turístico“) ja infotelefon 900 10 15 70. Andaluusia turismiregistri kood peab olema külalisele antaval dokumendil (art 7.1) ja maksekviitungil (art 6.2.e.2). Reklaamimine või teenuse osutamine ilma deklaratsioonita on illegaalne tegevus (actividad clandestina, Andaluusia turismiseaduse 13/2011 art 28.4), mis on liigitatud raskeks rikkumiseks.

Omavalitsused võivad uusi VUT-sid piirata

Dekreedi art 2.2 lubab dekreedi 31/2024 sõnastuses omavalitsustel ülekaaluka avaliku huvi tõttu piirata VUT-de arvu hoone, sektori, ala, perioodi või tsooni kaupa. Dekreetseaduse 1/2025 art 6 lisab, et põhjendatud juhul ei piisa elamuotstarbest: planeering peab turismimajutuse sobivust ette nägema ja planeeringu menetlemise ajal võib omavalitsus VUT-de load ja deklaratsioonid peatada kuni kolmeks aastaks. Enne turismiüüriks mõeldud objekti vastuvõtmist küsi omavalitsuselt, kas selles piirkonnas kehtivad piirangud.

Kas on vaja korteriomanike ühisuse nõusolekut?

Jah, alates 3. aprillist 2025. Orgaaniline seadus 1/2025 lisas korteriomandiseadusesse (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) art 7.3: omanik, kes soovib kasutada eluruumi linnaüüriseaduse art 5.e tegevuseks – kogu sisustatud eluruumi ajutine üleandmine, mida turustatakse turismikanalites ja mis allub turismiõigusele –, peab eelnevalt saama ühisuse selgesõnalise heakskiidu. Kui seda ei ole, võib ühisuse esimees nõuda tegevuse viivitamatut lõpetamist kohtumenetluse hoiatusega.

Otsuseks on vaja art 17.12 häälteenamust: poolt peavad hääletama kolm viiendikku kõigist omanikest, kes esindavad ühtlasi kolme viiendikku kaasomandi osadest. Sama häälteenamus kehtib tegevuse heakskiitmisele, piiramisele, tingimuste seadmisele või keelamisele ning erimaksete kehtestamisele või selle eluruumi ühiskulude osa suurendamisele, kui tõus ei ületa 20%. Otsustel ei ole tagasiulatuvat jõudu ja teine lisasäte lubab jätkata neil, kes tegutsesid turismiõiguse alusel juba enne seda kuupäeva.

Loeb ka põhikiri: VUT ei saa olla eluruum hoones, mille asutamisdokument või põhikiri keelab turismimajutuse selgesõnaliselt (dekreedi 28/2016 art 1.3.b). Juba enne tühistamist oli õiguskindluse ja avaliku usalduse peadirektoraat avaldanud BOE-s otsuseid turismiüüri numbrite kohta, mille Marbella ja Málaga registrid põhikirjaliste keeldude tõttu keeldusid andmast või peatasid.

Kas see puudutab hooajalist või pikaajalist üüri?

Dekreet hõlmas ka platvormidel reklaamitavat hooajalist üüri (art 2.a), kuid mitte linnaüüriseaduse alusel sõlmitud alalise eluaseme üürilepinguid (art 4.2.a); nende jaoks oli vabatahtlik number (teine lisasäte), mille 19. mai ja 1. juuni otsused samuti tühistasid. Korteriomandiseaduse art 7.3 nõusolek viitab linnaüüriseaduse art 5.e tegevusele: kogu eluruum, mida turustatakse turismikanalites ja mis allub turismiõigusele. Andaluusias ei ole VUT ka üürimine samale üürnikule järjest üle kahe kuu (dekreedi 28/2016 art 1.2.b).

Mida lisab kuninglik dekreetseadus 29/2026

Pärast kohtuotsuseid tuli uus norm. Kuninglik dekreetseadus 29/2026 (6. oktoober 2026), mis kehtib alates 8. oktoobrist 2026, riiklikku registrit tagasi ei too, kuid muudab kolme asja, mis puudutavad üüriobjektidega tegelejaid:

• Kuulutused. Iga üüripakkumine või -reklaam peab sisaldama vähemalt üürihinna võrdlusindeksit, kui eluruum asub pingelise eluasemeturuga piirkonnas, üüri ülempiiri seal, kus see kehtib, „üüritava üksuse numbrit, koodi või identifitseerivat tunnust, kui see on asjakohane“ (meie tõlge) ning vajaduse korral seda, kas üürileandja on suuromanik (gran tenedor) (art 20).
• Ajutine eluruumi üür. Lepingus tuleb märkida üürniku ajutise elukohavahetuse põhjus, mis peab olema tegelik ja tõendatav, ning üür peab kestma üle kolmekümne ühe päeva ja üldreeglina mitte üle kaheteistkümne kuu. Kui lepingus põhjust ei ole, kohaldatakse sellele alalise eluaseme üürilepingu reegleid (linnaüüriseaduse art 7.2 ja 9 bis). Enne 8. oktoobrit sõlmitud hooajalised lepingud jäävad senise korra alla kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni (seaduse kaheksas üleminekusäte).
• Turismikorter. Linnaüüriseaduse art 5.e alusel toimuv üleandmine, millele kohaldatakse turismiõigust, ei tohi mingil juhul kesta üle kolmekümne ühe päeva. Lisaks on seaduses nüüd karistuskord platvormidele, kes rikuvad digitaalse ühtse kontaktpunkti ees oma andmekohustusi (V jaotis).

Andaluusia VUT puhul on olemasolev identifitseeriv kood selle kanne Andaluusia turismiregistris. Dekreetseadusena peab selle heaks kiitma Hispaania parlamendi alamkoda (põhiseaduse art 86).

Mis on veel ebaselge

26. oktoobri 2026 seisuga on mitu küsimust ilma ametliku vastuseta:

• Eluasemeministeeriumi lühiüüri lehed esitavad registreerimisnumbrit endiselt „hädavajaliku nõudena“ ega maini kohtuotsuseid.
• Ministeerium ega registripidajate koda ei ole ametlikult teatanud, mis saab juba väljastatud numbritest või iga taotluse eest makstud 27 eurost.
• Ametlikult ei ole teatatud, kas korralduses VAU/1560/2025 veebruariks ette nähtud iga-aastane teatis on endiselt nõutav; selle alus, art 10, on tühistatud.
• Me ei ole leidnud valitsuse normi, mis tühistatud registri asendaks.
• Ametlikult ei ole teada ka see, kuidas Andaluusia register nüüd sobitub platvormide ELi kohustusega numbrit kuvada.
• Samuti ei ole selge, millist „numbrit, koodi või identifitseerivat tunnust“ nõuab dekreetseaduse 29/2026 art 20 turismikorteri kuulutuses ja kas see artikkel turismikortereid üldse puudutab.

Seni on mõistlik mitte lubada omanikule, et tema riiklik number kehtib edasi, ega ka seda, et see on igas mõttes kadunud, ning toetuda sellele, mis on avaldatud: piirkondlik registreerimine, ühisuse otsus ja platvormide andmekohustused.

Mida büroo peab enne turismiüüri vastuvõtmist kontrollima

1. Põhikiri ja ühisuse otsus

   Küsi põhikirja ja – kui tegevus ei toimunud turismiõiguse alusel juba enne 3. aprilli 2025 – üldkoosoleku otsust kolme viiendiku häälteenamusega. Ilma selleta võib esimees nõuda tegevuse lõpetamist.

2. Kanne Andaluusia turismiregistris

   Kontrolli Andaluusia valitsuse otsingust, et eluruum on kantud VUT-na, ja pane kirja selle kood, mis peab olema külalise dokumendil ja maksekviitungil.

3. Planeeringuline sobivus

   Küsi omavalitsuselt, kas piirkonnas on uute VUT-de piiranguid või peatamisi (dekreedi 28/2016 art 2.2 ja dekreetseaduse 1/2025 art 6).

4. Riiklikke numbreid ei ole

   Ära küsi ega luba ühtse üüriregistri numbrit reklaamimise eeltingimusena: kohtuotsused tühistasid selle.

5. Kuulutus

   Kui reklaamid eluruumide üüri, peab iga kuulutus sisaldama seda, mida nõuab dekreetseaduse 29/2026 art 20: võrdlusindeks pingelises piirkonnas, üüri ülempiir seal, kus see kehtib, identifitseeriv number või kood, kui see on asjakohane, ja suuromaniku staatus.

Domuspace ei tegele turismiregistreerimise ega üüriregistritega. Küll aga aitab see korda hoida: katastrikaardil on omaniku kontakt seotud katastriviitega – sama võtmega, mida kasutab vastutusdeklaratsioon (üks eluruum viite kohta). Lepingute mooduliga koostad alates Professionaalsest paketist vahenduslepingu „üürimiseks“, kuhu kontakti ja objekti andmed on juba täidetud, ning jaotises „Muud lepingud“ saad importida oma põhja.

Kui omanik otsustab üürimise asemel müüa, tasub tal lugeda, kes maksab plusvalía maksu ja kuidas toimib arras-leping; iga tehingu puhul aga seda, kuidas tellida ja lugeda nota simple väljavõtet. Kui tegutsed selles piirkonnas, vaata Domuspace Costa del Solil.

Artikkel on informatiivne ega asenda õigusnõustaja nõu. Andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates; dekreetseadust 29/2026 ja lahtisi küsimusi 26. oktoobril 2026.