Единый регистрационный номер аренды в Испании отменён: что изменилось и что по-прежнему обязательно

Что такое единый регистрационный номер аренды в Испании?

Единый реестр аренды (Registro Único de Arrendamientos), который выдавал регистрационный номер аренды — NRUA, был создан королевским декретом 1312/2024 от 23 декабря. Декрет вступил в силу 2 января 2025 года, а действовать начал с 1 июля 2025 года. Он применял в Испании регламент ЕС 2024/1028 и касался краткосрочной аренды, которую рекламируют на онлайн-платформах: сдачи на короткий срок с туристической целью или без неё, включая сезонную аренду по ст. 3.2 закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos) (ст. 2.a).

Механизм был простым. Владелец запрашивал в реестре собственности (Registro de la Propiedad) — а для судна в реестре движимого имущества — регистрационный номер, который присваивался автоматически и сразу (ст. 9.3), и без него объект нельзя было предлагать на платформах (ст. 10.6). По данным Коллегии регистраторов, заявка стоила 27 € плюс налоги, а к июню 2025 года было выдано более 100 000 номеров.

Что отменил Верховный суд и почему?

Третья палата Верховного суда Испании (Tribunal Supremo) рассмотрела три жалобы на декрет, и все три решения опубликованы в официальном бюллетене BOE:

• Решение от 19 мая 2026 года, жалоба 1/143/2025 правительства Валенсии (BOE от 8 июня 2026 года).
• Решение от 21 мая 2026 года, жалоба 1/54/2025 объединений APARTUR и ATA (BOE от 26 июня 2026 года), уточнённое определением от 11 июня 2026 года.
• Решение от 1 июня 2026 года, жалоба 1/144/2025 региона Мурсия (BOE от 18 июля 2026 года).

Первое решение аннулирует положения декрета о процедуре единого реестра аренды и об обязанности регистрироваться в реестре собственности или движимого имущества, чтобы получить регистрационный номер. Утратили силу ст. 5, 8, 9 и 10, пункты b) и c) ст. 12, второе дополнительное положение, а в части, касающейся реестра, — ст. 1, 2 и 6 и первое заключительное положение, а также «любые другие положения или упоминания, относящиеся к единому реестру». Решение от 1 июня имеет тот же объём, а решение от 21 мая после уточнения аннулирует ст. 6 только в части упоминаний реестра и номера.

Причина — в полномочиях. Согласно пресс-релизу Генерального совета судебной власти (на испанском), у государства нет компетенции для исчерпывающего регулирования национального реестра, который накладывается на уже существующие региональные реестры. Суд добавляет, что регламент ЕС не требует, чтобы процедура регистрации в государстве-члене была национальной.

После этих решений в Испании нет обязательного национального регистрационного номера для рекламы краткосрочной аренды, и на 26 октября 2026 года мы не нашли в BOE нормы, которая бы его заменила: королевский декрет-закон 29/2026, о котором ниже, нового реестра не создаёт. Региональные обязанности не изменились: в Андалусии туристическое жильё по-прежнему нужно вносить в Реестр туризма Андалусии.

Что продолжает действовать из декрета 1312/2024?

Отменено не всё. Верховный суд отклонил жалобы в части единого цифрового окна аренды (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), обязанностей онлайн-платформ по передаче данных и передачи данных для статистики: это государство вправе регулировать на основании своих полномочий по координации экономической деятельности и статистике (ст. 149.1.13 и 149.1.31 Конституции).

• Единое цифровое окно аренды (ст. 7), которым управляет Министерство жилищного строительства, остаётся национальным шлюзом для обмена данными с платформами.
• Платформы обязаны ежемесячно передавать данные о деятельности по каждому объекту — число ночей аренды, число гостей за ночь и страну их проживания (ст. 2.l) — вместе с адресом и ссылками на объявления (ст. 6.f). Малые и микроплатформы — в конце каждого квартала.
• По приказу VAU/653/2025 данные отправляются в первые пятнадцать календарных дней месяца, следующего за отчётным периодом (ст. 3.3).

Как именно теперь читается ст. 6 без упоминаний регистрационного номера — вопрос толкования: сводный текст в BOE предупреждает, что аннулированы и «любые другие положения или упоминания, относящиеся к единому реестру, в других разделах».

Регламент ЕС, который применяется с 20 мая 2026 года

Над всем этим стоит регламент ЕС 2024/1028, который согласно его ст. 19 применяется с 20 мая 2026 года и действует напрямую в каждом государстве-члене (испанский текст в BOE). Его ст. 4.1 гласит, что любая процедура регистрации, «на национальном, региональном или местном уровне», должна ему соответствовать, а ст. 7.1.b обязывает платформы, если объект находится в зоне с процедурой регистрации, следить за тем, чтобы хозяин указал номер и он был виден в объявлении. Европейская комиссия поясняет в сообщении от 20 мая 2026 года (на английском), что государства не обязаны применять регламент, но если они вводят регистрацию или запрашивают данные у платформ, то должны делать это через него. Служит ли реестр туризма Андалусии теперь такой процедурой для платформ, в проверенных нами официальных источниках не подтверждено.

Андалусия: туристическое жильё по-прежнему нужно регистрировать

В Андалусии значение имеет региональный реестр. Бывшие viviendas con fines turísticos (VFT) с декрета 31/2024, вступившего в силу 22 февраля 2024 года, называются viviendas de uso turístico (VUT) — жильё туристического использования, и регулируются декретом 28/2016. Это жильё, оборудованное для немедленного проживания и предлагаемое за плату, регулярно и с туристической целью; такая цель предполагается, если жильё продвигается через туристические каналы, включая каналы с возможностью бронирования (ст. 3.1). Не считается VUT жильё, сданное одному арендатору более чем на два месяца подряд (ст. 1.2.b).

Чтобы начать сдачу, нужно подать в электронном виде декларацию об ответственности (declaración responsable) в региональное управление по туризму, и с этого момента жильё можно рекламировать как VUT (ст. 9.1). В декларации, среди прочего, указываются:

• Кадастровый номер и вместимость: на один кадастровый номер допускается только одно жильё.
• Соответствие градостроительным нормам и, если требуется, лицензия или декларация о смене назначения (ст. 9.1.e).
• Заявление о том, что устав не запрещает эту деятельность и что сообщество собственников (comunidad de propietarios) прямо её одобрило в порядке, установленном общегосударственным законом (ст. 9.1.g).

Данные о жилье открыты: на странице правительства Андалусии о туристическом жилье (на испанском) есть поиск зарегистрированных объектов (фильтр «viviendas de uso turístico») и справочный телефон 900 10 15 70. Код записи в Реестре туризма Андалусии должен быть указан в документе, который выдают гостю (ст. 7.1), и в квитанции об оплате (ст. 6.2.e.2). Реклама или оказание услуги без поданной декларации — это нелегальная деятельность (actividad clandestina, ст. 28.4 закона Андалусии о туризме 13/2011), квалифицируемая как серьёзное нарушение.

Мэрии могут ограничивать новые VUT

Ст. 2.2 декрета в редакции декрета 31/2024 позволяет мэриям по веской причине общественного интереса ограничивать число VUT по зданиям, секторам, районам, периодам или зонам. А ст. 6 декрета-закона 1/2025 добавляет, что там, где это обосновано, жилого назначения недостаточно: градостроительный план должен предусматривать совместимость с туристическим использованием, а пока план разрабатывается, мэрия может приостановить лицензии и декларации для VUT на срок до трёх лет. Прежде чем брать объект под туристическую аренду, спросите в мэрии, есть ли ограничения в этой зоне.

Нужно ли согласие сообщества собственников?

Да, с 3 апреля 2025 года. Органический закон 1/2025 добавил в закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) ст. 7.3: собственник, который хочет использовать жильё для деятельности по ст. 5.e закона о городской аренде — временной передачи всего меблированного жилья, продвигаемого через туристические каналы и подпадающего под туристическое законодательство, — должен заранее получить явное одобрение сообщества. Если одобрения нет, председатель сообщества может потребовать немедленно прекратить деятельность под угрозой судебного иска.

Для решения нужно большинство по ст. 17.12: «за» должны проголосовать три пятых всех собственников, которые вместе представляют три пятых долей участия. То же большинство нужно, чтобы одобрить, ограничить, обусловить или запретить деятельность, а также чтобы ввести особые взносы или увеличить долю общих расходов этого жилья, если увеличение не превышает 20 %. Обратной силы такие решения не имеют, а второе дополнительное положение позволяет продолжать тем, кто уже вёл эту деятельность по туристическим правилам до указанной даты.

Устав тоже важен: не может быть VUT жильё в здании, учредительный документ или устав которого прямо запрещает туристическое размещение (ст. 1.3.b декрета 28/2016). Ещё до отмены реестра Главное управление правовой определённости и публичного доверия публиковало в BOE решения о туристических номерах, в которых реестры Марбельи и Малаги отказали или которые приостановили из-за запретов в уставе.

Касается ли это сезонной или долгосрочной аренды?

Декрет охватывал и сезонную аренду, рекламируемую на платформах (ст. 2.a), но не аренду постоянного жилья по закону о городской аренде (ст. 4.2.a); для неё был добровольный номер (второе дополнительное положение), который решения от 19 мая и 1 июня тоже аннулировали. Согласие сообщества по ст. 7.3 LPH относится к деятельности по ст. 5.e закона о городской аренде: всё жильё целиком, продвигаемое через туристические каналы и подпадающее под туристическое законодательство. А в Андалусии сдача одному арендатору более чем на два месяца подряд не является VUT (ст. 1.2.b декрета 28/2016).

Что добавляет королевский декрет-закон 29/2026

После решений суда появилась ещё одна норма. Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября, действующий с 8 октября 2026 года, национальный реестр не возвращает, но меняет три вещи, которые касаются всех, кто работает с арендой:

• Объявления. Любое предложение или реклама аренды должны содержать как минимум индекс референтной арендной платы, если жильё находится в зоне напряжённого жилищного рынка, предельную арендную плату там, где она установлена, «номер, код или идентифицирующий признак сдаваемого объекта, когда это применимо» (наш перевод) и, когда это применимо, статус арендодателя как крупного владельца (gran tenedor) (ст. 20).
• Временная аренда жилья. В договоре нужно указать причину временного переезда арендатора — реальную и подтверждаемую, а срок аренды должен быть больше тридцати одного дня и, как правило, не больше двенадцати месяцев. Если причины в договоре нет, к нему применяются правила аренды постоянного жилья (ст. 7.2 и 9 bis закона о городской аренде). Сезонные договоры, подписанные до 8 октября, сохраняют прежний режим до конца согласованного срока (восьмое переходное положение закона).
• Туристическое жильё. Передача по ст. 5.e закона о городской аренде, которая регулируется туристическим законодательством, ни в коем случае не может длиться больше тридцати одного дня. Кроме того, в законе появился режим санкций для платформ, нарушающих обязанности по передаче данных в единое цифровое окно аренды (раздел V).

Для VUT в Андалусии существующий идентифицирующий код — это код записи в Реестре туризма Андалусии. Как королевский декрет-закон, эту норму должен утвердить Конгресс депутатов (ст. 86 Конституции).

Что пока неясно

На 26 октября 2026 года на ряд вопросов нет официального ответа:

• Страницы Министерства жилищного строительства о краткосрочной аренде по-прежнему называют регистрационный номер «обязательным требованием» и не упоминают решения суда.
• Нет официального сообщения министерства или Коллегии регистраторов о том, что будет с уже выданными номерами и с 27 €, уплаченными за каждую заявку.
• Не сообщалось, нужно ли по-прежнему подавать ежегодный информационный отчёт, который приказ VAU/1560/2025 назначал на февраль; его основание, ст. 10, аннулировано.
• Мы не нашли нормы правительства, которая заменила бы аннулированный реестр.
• Официально не ясно и то, как реестр Андалусии теперь сочетается с обязанностью платформ по регламенту ЕС показывать номер.
• Не ясно и то, какой «номер, код или идентифицирующий признак» требует ст. 20 декрета-закона 29/2026 в объявлении о туристическом жилье и распространяется ли эта статья на него вообще.

Пока ответа нет, разумно не обещать владельцу ни того, что его национальный номер по-прежнему действует, ни того, что он исчез во всех смыслах, и опираться на опубликованное: региональную регистрацию, решение сообщества и обязанности платформ по передаче данных.

Что агентству проверить, прежде чем брать объект под туристическую аренду

1. Устав и решение сообщества

   Запросите устав и — если деятельность не велась по туристическим правилам ещё до 3 апреля 2025 года — решение общего собрания, принятое большинством в три пятых. Без него председатель может потребовать прекратить деятельность.

2. Запись в Реестре туризма Андалусии

   Проверьте в поиске правительства Андалусии, что жильё зарегистрировано как VUT, и запишите его код: он должен быть в документе гостя и в квитанции об оплате.

3. Градостроительная совместимость

   Спросите в мэрии, нет ли в зоне ограничений или приостановки новых VUT (ст. 2.2 декрета 28/2016 и ст. 6 декрета-закона 1/2025).

4. Никаких национальных номеров

   Не требуйте и не обещайте номер единого реестра как условие для рекламы: решения суда его аннулировали.

5. Объявление

   Если вы рекламируете аренду жилья, каждое объявление должно содержать то, что требует ст. 20 декрета-закона 29/2026: референтный индекс в напряжённой зоне, предельную плату там, где она действует, идентифицирующий номер или код, когда это применимо, и статус крупного владельца.

Domuspace не занимается туристической регистрацией и реестрами аренды. Зато помогает держать порядок: на кадастровой карте контакт владельца привязан к кадастровому номеру — тому же ключу, который используется в декларации (одно жильё на номер). С модулем договоров, начиная с тарифа «Профессиональный», вы готовите посреднический договор «на аренду» с уже заполненными данными контакта и объекта, а в разделе «Другие договоры» можно импортировать собственный шаблон.

Если владелец решит не сдавать, а продавать, ему пригодится статья о том, кто платит плюсвалию при продаже, и о том, как работает договор аррас; а для любой сделки — как заказать и прочитать выписку nota simple. Если вы работаете в этом регионе, посмотрите Domuspace на Коста-дель-Соль.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам, а декрет-закон 29/2026 и открытые вопросы — 26 октября 2026 года.