El Supremo anula el Registro Único de Arrendamientos: qué cambia y qué sigue siendo obligatorio en el alquiler turístico

¿Qué era el Registro Único de Arrendamientos?

El Registro Único de Arrendamientos lo creó el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que entró en vigor el 2 de enero de 2025 y desplegó sus efectos el 1 de julio de 2025. Desarrollaba en España el Reglamento (UE) 2024/1028 y afectaba a los alquileres de alojamientos de corta duración anunciados en plataformas en línea: arrendamientos por un período breve, con finalidad turística o no, incluidos los de temporada del art. 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 2.a).

El propietario pedía en el Registro de la Propiedad —o en el de Bienes Muebles, si se trataba de un barco— un número de registro que se asignaba de forma automática e inmediata (art. 9.3), y sin ese número no se podía comercializar la vivienda en plataformas (art. 10.6). Según el Colegio de Registradores, la solicitud costaba 27 € más impuestos y en junio de 2025 ya se habían generado más de 100.000 números.

¿Qué anuló el Tribunal Supremo y por qué?

La Sala Tercera del Tribunal Supremo resolvió tres recursos contra el real decreto, y los tres fallos se han publicado en el BOE:

• Sentencia de 19 de mayo de 2026, recurso 1/143/2025 de la Generalitat Valenciana (BOE de 8 de junio de 2026).
• Sentencia de 21 de mayo de 2026, recurso 1/54/2025 de APARTUR y ATA (BOE de 26 de junio de 2026), aclarada por un auto de 11 de junio de 2026.
• Sentencia de 1 de junio de 2026, recurso 1/144/2025 de la Región de Murcia (BOE de 18 de julio de 2026).

La primera anula «los preceptos del Real Decreto impugnado referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un numero de registro». Caen los arts. 5, 8, 9 y 10, las letras b) y c) del art. 12, la disposición adicional segunda y, en lo que se refiere al registro, los arts. 1, 2 y 6 y la disposición final primera, además de «cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único». La de 1 de junio tiene el mismo alcance, y la de 21 de mayo, tras el auto, anula el art. 6 solo en sus menciones al registro y al número.

El motivo es competencial. Según la nota del Consejo General del Poder Judicial, el Estado «carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes». El Supremo añade que el Reglamento europeo no establece que el procedimiento de registro de un Estado miembro deba ser nacional.

Desde estas sentencias no existe en España un número de registro nacional obligatorio para anunciar un alquiler de corta duración, y a 26 de octubre de 2026 no hemos encontrado en el BOE ninguna norma que lo sustituya: el Real Decreto-ley 29/2026, del que hablamos más abajo, no crea otro registro. Lo que no cambia son las obligaciones autonómicas: en Andalucía, la vivienda de uso turístico sigue necesitando su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

¿Qué sigue vigente del Real Decreto 1312/2024?

No ha caído todo. El Supremo desestimó los recursos en lo referente a «la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos», que el Estado sí puede regular con sus competencias sobre coordinación de la actividad económica y estadística (art. 149.1.13.ª y 31.ª de la Constitución).

• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (art. 7), del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, sigue siendo la pasarela nacional para el intercambio de datos con las plataformas.
• Las plataformas deben transmitir cada mes los datos de actividad de cada unidad —noches alquiladas, huéspedes por noche y su país de residencia (art. 2.l)—, con la dirección y las URL de los anuncios (art. 6.f). Las pequeñas y microplataformas, al final de cada trimestre.
• La Orden VAU/653/2025 fija que esos datos se envían en los quince primeros días naturales del mes siguiente al periodo de referencia (art. 3.3).

Cómo queda exactamente el art. 6 sin las menciones al número de registro es una cuestión de interpretación: el texto consolidado del BOE advierte que también se anulan «cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único contenidas en otros apartados».

El Reglamento europeo, aplicable desde el 20 de mayo de 2026

Por encima está el Reglamento (UE) 2024/1028, que según su art. 19 se aplica desde el 20 de mayo de 2026 y es directamente aplicable en cada Estado miembro (texto en el BOE). Su art. 4.1 dice que todo procedimiento de registro, «ya sea a escala nacional, regional o local», debe cumplir sus reglas, y el art. 7.1.b obliga a las plataformas, cuando la unidad está en una zona con procedimiento de registro, a asegurarse de que el anfitrión facilite el número y lo muestre en el anuncio. La Comisión Europea explica en su nota del 20 de mayo de 2026 (en inglés) que los Estados no están obligados a aplicarlo, pero que si crean un registro o piden datos a las plataformas deben hacerlo con este Reglamento. Si el registro turístico andaluz actúa ya como ese procedimiento frente a las plataformas no consta en las fuentes oficiales consultadas.

Andalucía: la vivienda de uso turístico sigue necesitando su registro

En Andalucía, el registro que cuenta es el autonómico. Las antiguas viviendas con fines turísticos (VFT) se llaman viviendas de uso turístico (VUT) desde el Decreto 31/2024, en vigor desde el 22 de febrero de 2024, y las regula el Decreto 28/2016. Son viviendas equipadas para uso inmediato que se ofrecen mediante precio, de forma habitual y con fines turísticos, y se presume esa finalidad cuando se comercializan en canales de oferta turística, incluidos los que permiten reservar (art. 3.1). No son VUT las arrendadas más de dos meses seguidos a un mismo inquilino (art. 1.2.b).

Para empezar a alquilarla hay que presentar una declaración responsable electrónica ante la Consejería competente en turismo, y desde ese momento puede anunciarse como vivienda de uso turístico (art. 9.1). Entre otros datos, la declaración recoge:

• La referencia catastral y la capacidad: solo se admite una vivienda por cada referencia catastral.
• La compatibilidad urbanística y, cuando se exija, la licencia o declaración responsable de cambio de uso (art. 9.1.e).
• Que los estatutos no prohíben la actividad y que la comunidad de propietarios la ha autorizado expresamente en los términos de la legislación estatal (art. 9.1.g).

Los datos de la vivienda son públicos: la página de la Junta sobre viviendas turísticas tiene un buscador de establecimientos (filtrando por «viviendas de uso turístico») y un teléfono de atención, el 900 10 15 70. El código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía debe figurar en el documento que se entrega al huésped (art. 7.1) y en el justificante de pago (art. 6.2.e.2.º). Anunciar o prestar el servicio sin haber presentado la declaración responsable es actividad clandestina (art. 28.4 de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía), tipificada como infracción grave.

Los ayuntamientos pueden limitar nuevas VUT

El art. 2.2 del decreto, en la redacción del Decreto 31/2024, permite a los ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, limitar el número máximo de VUT por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona. Y el art. 6 del Decreto-ley 1/2025 añade que, donde se justifique, el uso residencial no basta: el planeamiento debe prever que el uso turístico es compatible, y mientras se tramita el ayuntamiento puede suspender licencias y declaraciones responsables de VUT durante un máximo de tres años. Antes de captar una vivienda para alquiler turístico, pregunta en el ayuntamiento si hay limitaciones en esa zona.

¿Hace falta el permiso de la comunidad de propietarios?

Sí, desde el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 añadió a la Ley de Propiedad Horizontal el art. 7.3: el propietario que quiera destinar su vivienda a la actividad del art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos —la cesión temporal de toda la vivienda amueblada, comercializada en canales de oferta turística y sometida a la normativa turística— debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Si no la tiene, el presidente puede requerirle el cese inmediato bajo apercibimiento de acciones judiciales.

El acuerdo necesita la mayoría del art. 17.12: el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas. Esa mayoría vale para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, y para fijar cuotas especiales o subir la participación en gastos de esa vivienda, siempre que no sea más de un 20 %. Los acuerdos no son retroactivos, y la disposición adicional segunda permite seguir a quien ya ejercía la actividad acogido a la normativa turística antes de esa fecha.

Los estatutos también cuentan: no puede ser VUT una vivienda en un edificio cuyo título constitutivo o estatutos prohíban expresamente el alojamiento turístico (art. 1.3.b del Decreto 28/2016). Antes de la anulación, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya había publicado en el BOE resoluciones sobre números turísticos denegados o suspendidos en registros de Marbella y Málaga por prohibiciones estatutarias.

¿Afecta al alquiler de temporada o de larga duración?

El real decreto incluía los alquileres de temporada anunciados en plataformas (art. 2.a), pero no el arrendamiento de vivienda habitual de la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 4.2.a), para el que había un número voluntario (disposición adicional segunda) que las sentencias de 19 de mayo y 1 de junio también anularon. La aprobación de la comunidad del art. 7.3 LPH se refiere a la actividad del art. 5.e de la LAU: la vivienda completa, comercializada en canales turísticos y sometida a la normativa turística. Y en Andalucía, un alquiler de más de dos meses seguidos al mismo inquilino no es VUT (art. 1.2.b del Decreto 28/2016).

Lo que añade el Real Decreto-ley 29/2026

Después de las sentencias llegó otra norma. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, no recupera el registro nacional, pero cambia tres cosas que afectan a quien capta alquileres:

• Los anuncios. Toda oferta o publicidad de arrendamiento debe incluir, al menos, el índice de referencia del precio si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, el límite de renta donde se aplique, «el número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda» y, cuando proceda, la condición de gran tenedor del arrendador (art. 20).
• El alquiler de vivienda temporal. El contrato tiene que recoger la causa del desplazamiento del inquilino, que debe ser real y acreditable, y el alquiler debe durar más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses. Si el contrato no recoge esa causa, se rige como vivienda habitual (arts. 7.2 y 9 bis de la LAU). Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta que acabe el plazo pactado (disposición transitoria octava de la LAU).
• La vivienda turística. La cesión del art. 5.e de la LAU, la que se rige por la normativa turística, no puede superar en ningún caso los treinta y un días. Y la LAU incorpora un régimen sancionador para las plataformas que incumplan sus obligaciones de datos con la Ventanilla Única Digital (título V).

En una VUT andaluza, el código identificativo que existe es el de su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Al ser un real decreto-ley, tiene que convalidarlo el Congreso (art. 86 de la Constitución).

Lo que todavía no está claro

A fecha de 26 de octubre de 2026 hay preguntas sin respuesta oficial:

• Las páginas del Ministerio de Vivienda sobre alquiler de corta duración siguen presentando el número de registro como «requisito indispensable» y no mencionan las sentencias.
• No hay comunicación oficial del Ministerio ni del Colegio de Registradores sobre qué pasa con los números ya concedidos ni sobre los 27 € pagados por cada solicitud.
• No se ha comunicado si sigue exigiéndose el modelo informativo anual que la Orden VAU/1560/2025 fijaba para febrero, cuya base, el art. 10, ha sido anulada.
• No consta que el Gobierno haya aprobado una norma que sustituya al registro anulado.
• Tampoco consta cómo encaja ahora el registro andaluz con la obligación europea de las plataformas de mostrar un número.
• Tampoco está claro qué «número, código o título identificativo» exige el art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026 en el anuncio de una vivienda turística, ni si ese artículo le alcanza.

Mientras tanto, lo prudente es no prometer a un propietario ni que su número nacional sigue valiendo ni que ha desaparecido a todos los efectos, y apoyarse en lo publicado: la inscripción autonómica, el acuerdo de la comunidad y las obligaciones de datos de las plataformas.

Qué revisar como agencia antes de captar un alquiler turístico

1. Los estatutos y el acuerdo de la comunidad

   Pide los estatutos y, salvo que la actividad ya estuviera en marcha y acogida a la normativa turística antes del 3 de abril de 2025, el acuerdo de la junta con la mayoría de tres quintas partes. Sin él, el presidente puede exigir el cese.

2. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

   Comprueba en el buscador de la Junta que la vivienda figura como VUT y anota su código, que debe constar en el documento del huésped y en el justificante de pago.

3. La compatibilidad urbanística

   Pregunta en el ayuntamiento si hay limitaciones o suspensiones de nuevas VUT en la zona (art. 2.2 del Decreto 28/2016 y art. 6 del Decreto-ley 1/2025).

4. Nada de números nacionales

   No pidas ni prometas el número del Registro Único como requisito para anunciar: las sentencias lo anularon.

5. El anuncio

   Si anuncias alquileres de vivienda, cada anuncio debe incluir lo que pide el art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026: índice de referencia en zona tensionada, límite de renta donde se aplique, número o código identificativo cuando proceda y condición de gran tenedor.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional jurídico. Los datos se comprobaron el 29 de septiembre de 2026 en las fuentes oficiales enlazadas; el Real Decreto-ley 29/2026 y las cuestiones pendientes, el 26 de octubre de 2026.