Plusvalía maks Hispaanias: kes maksab kinnisvara müügil, kuidas seda arvutatakse ja millal maksu ei ole

Mis on plusvalía maks Hispaanias?

Plusvalía municipal on Hispaania kohaliku omavalitsuse maks linnamaa väärtuse kasvult, ametliku nimega Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Kohalike rahanduste seaduse konsolideeritud teksti art 104.1 järgi maksustatakse linnamaa väärtuse kasv, mis ilmneb omandi üleminekul mis tahes alusel: müügil, kinkimisel või pärimisel.

Kolm asja tasub meeles pidada. Maksustatakse maad, mitte hoonet: korteri puhul loeb see osa väärtusest, mis langeb krundile. Maks puudutab ainult linnamaad: maa, mida iga-aastase kinnisvaramaksu (IBI) mõttes loetakse maaalaks (rústico), ei maksustata (art 104.2). Ja maks on kohalik: iga omavalitsus kehtestab seaduse piires oma maksumäära ja koefitsiendid, nii et üht kogu Hispaaniale kehtivat summat ei ole. Maksukohustus tekib omandi ülemineku kuupäeval (art 109.1.a).

Kes maksab plusvalía kinnisvara müügil?

Müügi korral maksab müüja. Art 106.1.b ütleb selgelt, et tasulise võõrandamise korral on maksukohustuslane see, kes maa võõrandab. Pärimisel ja kinkimisel on vastupidi: maksab see, kes kinnisvara saab (art 106.1.a).

Costa del Solil on väga oluline üks erand: kui müüja on Hispaania mitteresidendist füüsiline isik, saab ostjast „maksukohustuslase asendaja“ (sujeto pasivo sustituto del contribuyente, art 106.2) ja omavalitsus nõuab maksu ostjalt. Lisaks peab ostja igal müügil teatama võõrandamisest omavalitsusele samade tähtaegade jooksul nagu müüja (art 110.6.b).

Kui lepingus on kirjas, et plusvalía maksab ostja, seob see kokkulepe ainult pooli. Málaga linna maksuasutus GESTRISAM rõhutab, et müüja ja ostja kokkulepped kehtivad ainult nende omavahelistes suhetes, mitte ameti suhtes, ning võlga nõutakse alati seadusjärgselt maksukohustuslaselt.

Kuidas plusvalía arvutatakse: kaks meetodit

Maksubaasi arvutamiseks on kaks võimalust ja maksta tuleb neist väiksema järgi (art 107.5). Maksubaasile rakendatakse omavalitsuse maksumäära, mis ei tohi ületada 30% (art 108.1).

Objektiivne meetod: maa katastriväärtus korda koefitsient

See on vaikimisi arvutus (art 107.1–107.4). Võetakse väärtus, mis on maale müügi hetkel kinnisvaramaksu jaoks määratud, ja korrutatakse koefitsiendiga, mis sõltub sellest, mitu aastat on müüja olnud omanik, kuid arvesse läheb kõige rohkem kakskümmend aastat. Arvestatakse ainult täisaastaid; kui omandist on möödas alla aasta, jagatakse koefitsient täiskuude järgi (art 107.4).

Kui omavalitsuse maksumäärus seda ette näeb, saab maksubaasi vähendada kahel viisil: kuni 15% vähenduskoefitsiendiga katastriväärtuselt (art 107.2.a) ning pärast üldist katastriväärtuste ümberhindamist kuni 60% vähendusega kõige rohkem uute väärtuste viiel esimesel aastal (art 107.3).

Tegeliku kasu meetod

Kui omanik tõendab, et maa väärtuse tegelik kasv on väiksem kui objektiivse meetodi tulemus, arvutatakse maks tegelikult kasvult (art 107.5). Selleks võrreldakse notariaalaktides kirjas olevat müügi- ja ostuväärtust – või maksuhalduri kontrollitud väärtust, kui see on suurem – kulusid ja makse lisamata ning rakendatakse mõlemale osakaalu, mille maa katastriväärtus moodustab kogu katastriväärtusest müügi kuupäeval (art 104.5).

Maksimaalsed koefitsiendid 2026. aastal

Need on Hispaania riigiteatajas BOE avaldatud konsolideeritud teksti art 107.4 seaduslikud maksimumid, mis kehtivad alates 28. jaanuarist 2026. Need on ülempiirid: iga omavalitsus kehtestab oma koefitsiendid maksumäärusega (ordenanza fiscal) ja need võivad olla madalamad.

• Alla 1 aasta ja 1 aasta: 0,15 · 2 ja 3 aastat: 0,14 · 4 aastat: 0,16
• 5 aastat: 0,18 · 6 aastat: 0,19 · 7 aastat: 0,20 · 8 aastat: 0,19
• 9 aastat: 0,15 · 10 aastat: 0,12 · 11 aastat: 0,10
• 12–15 aastat: 0,09 · 16 aastat: 0,10 · 17 aastat: 0,13
• 18 aastat: 0,17 · 19 aastat: 0,23 · 20 aastat ja rohkem: 0,40

Dekreetseadus 16/2025 muutis neid maksimume alates 1. jaanuarist 2026, kuid Kongress tunnistas selle kehtetuks (BOE, 28. jaanuar 2026) ja kehtiv tabel on sama, mille kehtestas dekreetseadus 8/2023. Kui müük toimus 1.–27. jaanuaril 2026, küsi omavalitsuselt, milliseid koefitsiente kohaldatakse.

Näide väljamõeldud arvudega

Oletame, et korteri maaosa katastriväärtus on 60 000 € ja müüja ostis korteri kümme aastat ja mõni kuu tagasi. Kümne aasta maksimaalse koefitsiendiga (0,12) on objektiivse meetodi maksubaas 60 000 × 0,12 = 7200 €. Maksimaalse 30% määraga oleks maks kõige rohkem 2160 €. Kui notariaalaktid näitavad, et maa tegelik väärtuse kasv oli 5000 €, on maksubaas 5000 € ja maksimaalne maks 1500 €. Sinu omavalitsuse tegelikud koefitsiendid ja maksumäär võivad olla madalamad.

Millal plusvalía maksu ei tule?

Siis, kui kasu ei ole. Alates 2021. aastast sätestab art 104.5, et maksu ei kohaldata, kui maa väärtus ostu ja müügi vahel ei ole tõusnud. Kuid iseenesest see ei juhtu:

• Võõrandamine tuleb ikkagi deklareerida ning esitada nii ostu- kui ka müügiakt; nagu märgib GESTRISAM, maksu ei määrata, kui omavalitsus kinnitab, et väärtus ei kasvanud.
• Võrdlus on sama mis tegeliku kasu meetodis: aktide väärtused ilma kulude ja maksudeta – notaritasu, remont ega maakleritasu arvesse ei lähe – ja ainult maa osas.
• Kui kinnisvara päriti või saadi kingina, on omandamisväärtus see, mis deklareeriti pärimis- ja kinkemaksu jaoks.

Maksu ei ole ka panustelt abikaasade ühisvarasse ega abikaasade vahelistelt või lastele tehtavatelt üleandmistelt abielu kehtetuks tunnistamise, lahuselu või lahutuse kohtuotsuse alusel (art 104.3). Maksust on vabastatud hüpoteeklaenu võlgniku alalise kodu üleandmine laenu katteks (dación en pago) ja selle sundmüük (art 105.1.c). Pärimisel võib määrus anda alanejatele, abikaasale ja ülenejatele kuni 95% soodustuse (art 108.4).

Plusvalía tähtaeg ja kuhu deklaratsioon esitada

Müügi korral on tähtaeg 30 tööpäeva (días hábiles) omandi ülemineku kuupäevast (art 110.2.a) – mitte 30 kalendripäeva ega üks kuu. Pärimisel on tähtaeg kuus kuud, mida saab taotluse korral pikendada kuni aastani (art 110.2.b). Iga omavalitsus otsustab, kas maksumaksja arvutab ja tasub maksu ise (autoliquidación) või esitab deklaratsiooni ja saab hiljem maksuotsuse (art 110.4). Notar peab aktis pooli tähtajast ja deklaratsiooni esitamata jätmise vastutusest hoiatama (art 110.7).

Costa del Solil:

• Málaga linn: ise arvutatud maks esitatakse GESTRISAM-ile. Selle plusvalía lehel (hispaania keeles) on summa hindamise programm ning nõutakse võõrandamisakti koopiat ja, kui selles ei ole viidet eelmisele omandialusele, ka selle koopiat.
• Marbella: linn seda maksu ise ei halda. Teates mittehallatavate maksude kohta suunatakse maksumaksjad Málaga provintsi maksukogumisametisse (Patronato de Recaudación Provincial de Málaga) aadressil Avda. Ricardo Soriano, 68.
• Mujal otsi omavalitsuse selle maksu määrust: seal on maksumäär, koefitsiendid ja maksu haldaja.

Plusvalía, tulumaks ja 3% kinnipidamine ei ole sama asi

Müügil võib tekkida kuni kolm eri makset ja nende segiajamine on välisomanike kõige sagedasem viga:

• Plusvalía municipal: seda kogub omavalitsus ja see arvutatakse maa pealt eespool kirjeldatud meetoditega.
• IRPF, kui müüja on Hispaania resident: müügist saadud kasu kuulub säästutulu maksubaasi, nagu kirjeldab Hispaania maksuameti 2025. aasta tulumaksu käsiraamat (hispaania keeles).
• IRNR, kui müüja on mitteresident: kasu maksustatakse 19% määraga (mitteresidentide tulumaksu seaduse art 25.1.f) ja kui müüjal ei ole Hispaanias püsivat tegevuskohta, peab ostja kokkulepitud hinnast 3% kinni pidama ja tasuma selle vormiga 211 (art 25.2).

See 3% ei ole lõplik maks, vaid ettemaks müüja mitteresidendi tulumaksu arvel, mille müüja hiljem vormil 210 deklareerib. Maksuameti vormi 211 juhendi järgi tasub ostja selle ühe kuu jooksul võõrandamise kuupäevast; kui seda ei tasuta, jääb kinnisvara tagama kinnipeetava summa ja maksu hulgast väiksema summa tasumist. Mitteresidendist müüja puhul on ostjal seega kaks eri kohustust: 3% kinnipidamine maksuameti ees ja plusvalía tasumine asendajana omavalitsuse ees.

Miks on kaks meetodit: kohtuotsused

Konstitutsioonikohtu otsus 182/2021, mille aluseks oli Andaluusia ülemkohtu Málaga istungikoha esitatud küsimus, tunnistas tühiseks sätted, mis tegid objektiivse süsteemi ainsaks ja kohustuslikuks (art 107.1 teine lõik, 107.2.a ja 107.4). Otsuse mõju piirati: selle alusel ei saa uuesti avada vaidlustamata maksuotsuseid ega ise arvutatud makse, mille parandamist ei olnud selleks ajaks taotletud.

Dekreetseadus 26/2021 kohandas maksu ja kehtestas praegused kaks meetodit; otsus 17/2023 jättis selle vastu esitatud kaebuse rahuldamata. Lisaks leidis Hispaania ülemkohus otsuses 339/2024, et lõplike maksuotsuste alusel makstu saab tagasi, kui väärtuse kasvu ei olnud (pressiteade, hispaania keeles): see puudutab kasumita müüke, mitte iga kunagi makstud plusvalíat.

Sagedased vead müügil

• Leppida kokku, et maksab ostja, ja arvata, et müüja on seega omavalitsuse ees vaba.
• Arvestada üks kuu või 30 kalendripäeva: tähtaeg on 30 tööpäeva.
• Arvata, et kahjumiga müük vabastab maksust ilma midagi deklareerimata.
• Pidada maksimaalseid koefitsiente selleks, mida maksma hakatakse.

Kinnisvaramaaklerile

Domuspace ei arvuta makse ega esita deklaratsioone. Büroo saab aga plusvalía selgitada enne müügihinna määramist, sest see langeb müüjale ja vähendab tema kätte jäävat summat – eriti mitteresidendist müüjal, kelle ostja peab lisaks kinni 3%. See kuulub vestlusse sellest, kuidas kinnisvara hinnata, koos ostuaktiga, kui omanik arvab, et kasu ei tekkinud.

Tule kontrollitud katastriviite ja väljavõttega nota simple. Domuspace’i katastrikaardil on kogu Málaga provintsi ametlikud krundid ning maakleri sisestatud omaniku kontakt on seotud katastriviitega. Ja kui omanik otsustab müüa büroo kaudu, täidab lepingute moodul ainuesinduslepingu „müügiks“ kontakti ja objekti andmetega, alates Professionaalsest paketist. Kui tegutsed selles piirkonnas, vaata Domuspace Costa del Solil.

Artikkel on informatiivne ega asenda maksunõustaja nõu. Andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates.