Nota simple Hispaanias: mida näitab kinnistusregistri väljavõte, palju see maksab ja kuidas seda tellida

Mis on nota simple?

Nota simple (täisnimega nota simple informativa) on väljavõte Hispaania kinnistusregistrist (Registro de la Propiedad), mis võtab kokku kinnisasja õigusliku seisu: kuidas see on kirjeldatud, kellele see kuulub ja millised koormatised sellel on. Eesti lugejale meenutab see kinnistusraamatu väljavõtet. Hispaania hüpoteegiseaduse (Ley Hipotecaria) art 222 lg 5 järgi peab väljavõte kajastama kinnistu kehtivaid kandeid ja sisaldama vähemalt kinnistu andmeid, kantud õiguste omaja või omajate isikut ning nende õiguste ulatust, olemust ja piiranguid.

Samas artiklis on kirjas ka selle piir: nota simple on üksnes informatiivne ega tõenda kannete sisu („no da fe“). Sellegipoolest märgib Hispaania registripidajate koda, et lihtsate ja tavapäraste tehingute puhul aktsepteeritakse seda sageli omandi ja koormatiste tõendina, isegi pankades hüpoteeklaenu taotluse eelhindamisel.

Alates 9. maist 2024 väljastatakse registriteave alati elektrooniliselt: nota simple on kaitstud registri e-templiga ja sellel on elektrooniline kontrollkood (hüpoteegiseaduse art 222 lg 2).

Kui palju nota simple maksab?

Ametlik hind on 9,02 eurot kinnisasja kohta, millele lisanduvad maksud; arve esitab otse väljavõtte väljastanud registripidaja. Registripidajate koja ingliskeelne teenus mitteresidentidele sõnastab selle nii: 9,02 eurot pluss käibemaks (21%) iga kinnisasja eest. Ametlik hinnakiri lisab kolm juhtumit:

• Ingliskeelne tõlge: 30 € väljavõtte kohta lisaks 9,02 eurole. Ingliskeelse lehe järgi lisandub käibemaks ainult ELi residentidele, kes tellivad tõlke lõpptarbijana; ELi käibemaksukohustuslasena registreeritud ettevõtted on sellest vabastatud.
• Asukohateatis (nota de localización): 9,02 € kinnisasja kohta. Kui otsid omaniku järgi ja valitud piirkonnas tema nimel ühtegi kinnisasja ei leita, koostatakse negatiivne teatis, mille eest tuleb samuti maksta.
• Registritõend (certificación): kindlat hinda pole, see sõltub tasudest, mida register peab rakendama.

Liitumistasu ega kuutasu ei ole: ühekordne päring makstakse juhukasutajana.

Kes võib väljavõtet tellida? Õigustatud huvi

Hispaania kinnistusregister on avalik, kuid mitte niisama uudishimu rahuldamiseks: see on avatud neile, kellel on teadaolev huvi selgitada välja kantud kinnisasjade või asjaõiguste seis (hüpoteegiseaduse art 221). Hüpoteegimääruse (Reglamento Hipotecario) art 332 nõuab õigustatud huvi ja eeldab seda kinnisvaratehingutega tegelevatel professionaalidel, sealhulgas kinnisvaramaakleritel, kui nad märgivad päringu põhjuse, ning ka siis, kui teavet küsitakse maksustamise, hindamise või hüpoteeklaenu jaoks. Võimalik ostja märgib lihtsalt selle eesmärgi.

Seepärast küsib veebitaotlus põhjust. Registripidajate koda selgitab, et põhjust hindab registripidaja ja see jääb omanikule kättesaadavaks: omanik võib igal ajal vaadata, milliseid väljavõtteid tema kinnisasjade kohta on väljastatud ja milliseid põhjusi on esitatud.

Omanik näeb, kes tema kinnisasja väljavõtet tellis ja miks. Märgi alati tegelik põhjus, mis sobib registri eesmärgiga, näiteks ost, mida parajasti kaalud.

Kuidas nota simple veebis tellida: samm-sammult

Ametlik tee on Hispaania registripidajate koja e-teenus (sede electrónica). Tellida saab ka Eestist ja iga Hispaania kinnisasja kohta: seadus lubab vabalt valida registripidaja, kelle kaudu nota simple saada, isegi kui kinnisasi ei asu tema piirkonnas (hüpoteegiseaduse art 222 lg 8).

1. Ava e-teenus

   Mine lehele sede.registradores.org – Nota simple ja vajuta „Solicitar nota simple“. Lehel on ka ingliskeelne liides, kus teenus kannab nime „Uncertified extract of information“.

2. Määra kinnisasi

   Otsida saab CRU järgi (Código Registral Único, varem IDUFIR); registriandmete järgi (provints, omavalitsus, registriosakond ja kinnistu number); omaniku järgi (nimi või ärinimi ning NIF, NIE, pass või isikutunnistus); aadressi või muude asukohaandmete järgi, milleks peab teadma omavalitsust ja registriosakonda; või katastrikrundi numbri järgi, kuid ainult siis, kui kinnistu on katastriga kooskõlastatud või katastrikaardilt tuvastatud.

3. Märgi õigustatud huvi

   Kirjuta, miks teavet vajad. Registripidaja hindab seda enne väljavõtte väljastamist ja omanik näeb seda hiljem.

4. Maksa juhukasutajana

   Kontot pole vaja luua: maksta saab kaardi või PayPaliga. Isikut tuleb tuvastada ainult siis, kui otsid omaniku järgi, ja seda mõne e-teenuse aktsepteeritud meetodiga.

5. Laadi PDF alla

   Pärast väljastamist saad e-kirja lingiga, mille kaudu saab väljavõtte PDF-vormingus alla laadida, ja selleks on aega 30 päeva (registradores.org). Registripidajate koda nimetab keskmiseks tähtajaks alla kahe tunni: see on keskmine, mitte garantii.

6. Telli vajaduse korral ingliskeelne tõlge

   See maksab 30 € pluss võimalik käibemaks. Tõlge ei tule kohe: ingliskeelse lehe järgi võtab väljavõte koos tõlkega tavaliselt kolm tööpäeva, kuid võib võtta ka kuni nädala. Tõlge on kahes veerus hispaaniakeelse teksti kõrval ja lahknevuse korral kehtib hispaaniakeelne versioon.

Sisesta kõik andmed, mis sul on. Register peab indekseid kinnistu numbri või CRU ja omaniku järgi, nii et ainult aadressi järgi tehtud päring võidakse andmete puudumise tõttu tagasi lükata või see annab negatiivse tulemuse. Kui sa ei tea, milline registriosakond kinnisasja teenindab, leiad selle kaardilt registripidajate geoportaalis.

Kuidas väljavõtet lugeda

Vormistus erineb registriosakonniti, kuid sisu järjekord on sama ja pealkirjad on hispaania keeles. Registripidajate koda avaldab kakskeelse näidisväljavõtte, kus levinumad kanded on lihtsas inglise keeles lahti seletatud; allolevad selgitused pärinevad sellest juhendist. Näidis on 2011. aastast, seega kasuta seda osade äratundmiseks, mitte selle õigusviidete jaoks.

Päis: kinnistu number ja CRU

Üleval on kinnistu number oma registriosakonnas ja kogu süsteemis kehtiv unikaalne kood. Alates 2024. aastast algavad kõik kanded, välja arvatud esitamiskanded, ühtse registrikoodiga (hüpoteegiseaduse art 241 lg 3).

Kirjeldus (<em>Descripción de la finca</em>)

Kinnistu asukoht, liik, piirid ja pindala (art 9). Igas väljavõttes peab olema katastriviide ja märge, kas kinnistu on teatud kuupäeva seisuga katastriga graafiliselt kooskõlastatud (art 10 lg 4). Märge VPO tähendab riiklikult toetatud eluaset, mille võõrandamisele kehtivad piirangud.

Omand (<em>Titularidades</em>)

Kes on omanik, milline õigus tal on (pleno dominio tähendab täielikku omandit; kui see pole täielik, on see täpsustatud) ja dokument, millest kanne tuleneb: notariaalakt või kohtu- või haldusdokument. Kui ostsid abikaasad, on märgitud nende varasuhe. Kontrolli, et müüja on sama isik, kes siin on kirjas.

Koormatised (<em>Cargas</em>)

Hüpoteekide, koormatiste, servituutide ja muude asjaõiguste loetelu, mis omandit piiravad. Aresti märge (anotación de embargo) tähendab, et kohus või haldusasutus on kinnisasja arestinud. Afección fiscal on märge, et kinnisasi vastutab teatud maksude (ITPAJD ehk võõrandamis- ja tempelmaks) tasumise eest viis aastat; pärast seda võib märke kustutada.

Menetlemata dokumendid

Lõpus on kirjas, kas kinnistu kohta on esitatud dokumente, mis ootavad kandmist. Loe seda osa hoolikalt: kui esitamiskanne kehtib, ei saa kuuekümne päeva jooksul kanda teist sellega vastuolus olevat dokumenti (hüpoteegiseaduse art 17). Äsja esitatud müük või hüpoteek võib ilmuda siia enne, kui see jõuab omandi või koormatiste alla. Pea meeles, et väljavõte on hetktõmmis lõputeates märgitud kuupäeva seisuga: kui allkirjastamiseni jääb nädalaid, telli uus.

Nota simple või registritõend: kumba on vaja?

Registritõend (certificación) on avalik dokument, mille registripidaja allkirjastab kvalifitseeritud e-allkirjaga ja mis tõendab registri sisu (art 222 lg 2). See on ka ainus dokument, mis kehtib kolmandate isikute suhtes: hüpoteegiseaduse art 225 järgi saab kinnisasja koormatust või koormamatust kolmanda isiku kahjuks tõendada ainult registritõendiga. Kõige tavalisem on omandi ja koormatiste tõend (dominio y cargas).

Tõendi tellimine veebis nõuab alati isikutuvastust ja selle hind sõltub registri tasudest: e-teenus broneerib makseviisil 150 € või sinu valitud limiidi. Tõend on seaduslik vahend, kui õigusi tuleb maksma panna kolmandate isikute, kohtute või ametiasutuste ees.

Kinnistu, CRU ja katastriviide: mis vahe neil on?

Katastriviide (referencia catastral) on katastri tunnus: tähtnumbriline kood, mis paigutab kinnisasja üheselt ametlikule katastrikaardile (katastriseaduse art 6 lg 3). Kinnistu (finca registral) tuvastatakse selle numbri järgi konkreetses registriosakonnas ja CRU järgi, mis on kantud kinnistute riiklik unikaalne tunnus (hüpoteegiseaduse art 9, muudetud seadusega 13/2015).

Kataster on haldusregister, mis kirjeldab kinnisasja; kinnistusregister ütleb, kellele see kuulub ja millised koormatised sellel on. Katastriandmeid eeldatakse õigetena, kuid kinnistusregistri õiguslikud kanded on ülimuslikud (katastriseaduse art 3 lg 3). Kuna nota simple peab näitama katastriviidet ja kooskõlastamise seisu, saab selle abil mõlemat võrrelda: pindalad, piirid, ehitised. Kuidas katastrit kasutada, selgitame juhendis Hispaania kataster: kuidas leida krunt, ja miks katastri kasutusotstarve ei ütle, mida ehitada tohib, artiklis Hispaania kataster ei ole ehitusõigus.

Levinud vead Costa del Solil ostes

• Ainult omaniku nime lugemine. Koormatised ja menetlemata dokumendid on väljavõtte kõige olulisem osa.
• Vana väljavõtte usaldamine. See kajastab kindlat kuupäeva. Andaluusias peab maakler vaatamisel andma infolehe, mille andmed on tõendatud kuni kolme kuu vanuse väljavõttega.
• Ootus, et see ütleb, mida ehitada tohib. See sõltub omavalitsuse planeeringust, mitte registrist.

Maaklerile Costa del Solil

Andaluusias ei ole nota simple ainult hea tava. Dekreet 218/2005 kohustab kasutatud eluaseme müügil vahendajat andma igale tarbijale, kes tema vahendusel eluaset vaatab, infolehe, mille andmete õigsuse eest ta vastutab ja kus on kirjas omanik, registrisse kantud koormatised, võimalikud servituudid ning ehitus- või kasulik pind, „acreditados mediante nota simple registral de no más de tres meses de antigüedad“ ehk tõendatud kuni kolme kuu vanuse väljavõttega (määruse art 10 lg 1 p d). Andaluusia valitsus soovitab ka ostjal tellida nota simple, et kontrollida, kas eluase on müüja nimel ja millised koormatised sellel on.

Domuspace ei telli väljavõtteid ega näita registri omanikke ega koormatisi: see jääb kinnistusregistri pädevusse. Katastrikaart näitab aga kogu Málaga provintsi ametlikke krunte arvutis ja telefonis, värvituna iga külastuse tulemuse järgi kuues olekus. Krundi kaardilt salvestad omaniku kontakti, seotuna katastriviitega, mida hiljem väljavõttega võrdled.

Kui omand on kontrollitud, saab ainuesindus- või vahenduslepingu allkirjastada lepingute moodulis (alates Professionaalsest paketist) kohapeal või eemalt e-kirjaga saadetud 6-kohalise koodiga; selgitame seda artiklis digiallkiri kinnisvaralepingutes. Kui tegutsed selles piirkonnas, vaata Domuspace Costa del Solil.

Juhend on informatiivne ega asenda juristi nõuannet. Andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates.