Plusvalía municipal al vender una casa: quién la paga, cómo se calcula y cuándo no se paga

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Según el art. 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto cuando se transmite su propiedad por cualquier título: una venta, una donación o una herencia.

Grava el suelo, no la construcción: en un piso cuenta la parte del valor que corresponde al terreno. Solo afecta a suelo urbano: los terrenos rústicos a efectos del IBI no están sujetos (art. 104.2). Y es municipal: cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes dentro de los máximos legales, así que no hay una cifra única para toda España. Se devenga en la fecha de la transmisión (art. 109.1.a).

¿Quién paga la plusvalía municipal en una venta?

En una compraventa la paga el vendedor. El art. 106.1.b establece que, en las transmisiones a título oneroso, el sujeto pasivo es quien transmite el terreno. En las herencias y donaciones es al revés: paga quien recibe el inmueble (art. 106.1.a).

Hay una excepción que en la Costa del Sol importa mucho: cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser «sujeto pasivo sustituto del contribuyente» (art. 106.2), y el ayuntamiento se dirige a él. Además, en cualquier venta el comprador también debe comunicar la transmisión al ayuntamiento en los mismos plazos que el vendedor (art. 110.6.b).

Aunque el contrato diga que la plusvalía la paga el comprador, ese pacto solo vale entre las partes. Como recuerda el organismo tributario del Ayuntamiento de Málaga, GESTRISAM, esos pactos «sólo producen efecto entre las partes otorgantes» y «la deuda siempre será reclamada al obligado tributario».

Cómo se calcula la plusvalía: los dos métodos

Hay dos formas de calcular la base imponible y se paga por la que resulte menor (art. 107.5). Sobre esa base se aplica el tipo que fije el ayuntamiento, que no puede superar el 30 % (art. 108.1).

Método objetivo: valor catastral del suelo por coeficiente

Es el cálculo por defecto (arts. 107.1 a 107.4). Se toma el valor que el terreno tenga determinado a efectos del IBI en el momento de la venta y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que el vendedor ha sido propietario, con un máximo de veinte. Los años se cuentan completos; si ha pasado menos de uno, el coeficiente se prorratea por meses completos (art. 107.4).

Si la ordenanza lo prevé, la base puede rebajarse con un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor catastral (art. 107.2.a) y, tras una revisión catastral general, con una reducción de hasta el 60 % durante, como máximo, los cinco primeros años de los nuevos valores (art. 107.3).

Método real: la ganancia de verdad

Si el propietario demuestra que el incremento real del valor del suelo es inferior al que sale del método objetivo, se paga sobre el incremento real (art. 107.5). Se calcula comparando el valor de venta y el de compra que constan en las escrituras —o el comprobado por la Administración, si es mayor—, sin sumar gastos ni impuestos, y aplicando a ambos la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total en la fecha de la venta (art. 104.5).

Coeficientes máximos vigentes en 2026

Son los máximos legales del art. 107.4 según el texto consolidado del BOE vigente desde el 28 de enero de 2026. Son máximos: cada ayuntamiento fija los suyos por ordenanza y pueden ser más bajos.

• Menos de 1 año y 1 año: 0,15 · 2 y 3 años: 0,14 · 4 años: 0,16
• 5 años: 0,18 · 6 años: 0,19 · 7 años: 0,20 · 8 años: 0,19
• 9 años: 0,15 · 10 años: 0,12 · 11 años: 0,10
• De 12 a 15 años: 0,09 · 16 años: 0,10 · 17 años: 0,13
• 18 años: 0,17 · 19 años: 0,23 · 20 años o más: 0,40

El Real Decreto-ley 16/2025 cambió estos máximos con efectos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso lo derogó (BOE del 28 de enero de 2026) y la tabla vigente es la misma que fijó el Real Decreto-ley 8/2023. Si la venta se firmó entre el 1 y el 27 de enero de 2026, pregunta al ayuntamiento qué coeficientes aplica.

Un ejemplo con cifras supuestas

Imagina un piso cuyo suelo vale 60.000 € a efectos catastrales, comprado hace diez años y unos meses. Con el coeficiente máximo de 10 años (0,12), la base del método objetivo es 60.000 × 0,12 = 7.200 €. Con el tipo máximo del 30 %, la cuota sería como mucho de 2.160 €. Si las escrituras demuestran que la ganancia real del suelo fue de 5.000 €, la base pasa a ser 5.000 € y la cuota máxima, 1.500 €. Los coeficientes y el tipo de tu municipio pueden ser menores.

¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?

Cuando no hay ganancia. Desde 2021, el art. 104.5 establece que no hay sujeción si el terreno no ha ganado valor entre la compra y la venta. Pero no es automático:

• Hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de compra y de venta; como recuerda GESTRISAM, no habrá liquidación si el ayuntamiento confirma que no hubo incremento.
• La comparación es la del método real: valores de las escrituras sin gastos ni tributos —la notaría, la reforma o la comisión de la agencia no cuentan— y solo en la parte del suelo.
• Si el inmueble se heredó o se recibió en donación, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Tampoco hay impuesto en las aportaciones a la sociedad conyugal ni en las transmisiones entre cónyuges o a los hijos por sentencias de nulidad, separación o divorcio (art. 104.3). Está exenta la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario, y su ejecución hipotecaria (art. 105.1.c). En herencias, la ordenanza puede bonificar hasta el 95 % a descendientes, cónyuges y ascendientes (art. 108.4).

Plazo para declarar la plusvalía y dónde se presenta

En una venta el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión (art. 110.2.a): no son 30 días naturales ni un mes. En las herencias es de seis meses, prorrogables hasta un año si lo pide el obligado (art. 110.2.b). Cada ayuntamiento decide si funciona con autoliquidación o con declaración y liquidación posterior (art. 110.4), y el notario debe advertir en la escritura del plazo y de las responsabilidades por no declarar (art. 110.7).

En la Costa del Sol:

• Málaga capital: la autoliquidación se presenta ante GESTRISAM. Su página sobre la plusvalía ofrece un «Programa de estimación del importe a pagar» y pide copia simple del título de transmisión y, si en él no figura el título de propiedad anterior, también una fotocopia de este.
• Marbella: el ayuntamiento no gestiona este impuesto. En su nota sobre impuestos no gestionados remite al Patronato de Recaudación Provincial de Málaga, en la Avda. Ricardo Soriano, 68.
• En cualquier otro municipio, busca la ordenanza fiscal del impuesto: ahí están el tipo, los coeficientes y quién lo gestiona.

Plusvalía municipal, IRPF y retención del 3 %: no es lo mismo

Al vender pueden aparecer tres pagos distintos, y confundirlos es el error más común:

• La plusvalía municipal: la cobra el ayuntamiento y se calcula sobre el suelo, con los métodos anteriores.
• El IRPF, si el vendedor es residente: la ganancia patrimonial de la venta se integra en la base imponible del ahorro, según el manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria.
• El IRNR, si el vendedor no es residente: la ganancia tributa al 19 % (art. 25.1.f del texto refundido de la Ley del IRNR) y, si el vendedor no tiene establecimiento permanente, el comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo con el modelo 211 (art. 25.2).

Esa retención del 3 % no es el impuesto final: es un pago a cuenta del IRNR del vendedor, que luego la refleja en su modelo 210. Según las instrucciones del modelo 211, el comprador la ingresa en el plazo de un mes desde la transmisión y, si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto. Con vendedor no residente, el comprador tiene dos deberes: la retención ante Hacienda y la plusvalía como sustituto ante el ayuntamiento.

Por qué hay dos métodos: las sentencias que cambiaron el impuesto

La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, a raíz de una cuestión del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Málaga, anuló los preceptos que imponían el sistema objetivo como único y obligatorio (arts. 107.1, segundo párrafo, 107.2.a y 107.4). Limitó sus efectos: no permite revisar liquidaciones no impugnadas ni autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera pedido a esa fecha.

El Real Decreto-ley 26/2021 adaptó el impuesto con los dos métodos actuales, y la sentencia 17/2023 desestimó el recurso contra él. Aparte, el Tribunal Supremo admitió en su sentencia 339/2024 la devolución de liquidaciones firmes cuando no existió incremento de valor (nota de prensa): se refiere a ventas sin ganancia, no a cualquier plusvalía pagada.

Errores frecuentes al vender

• Pactar que pague el comprador y creer que así el vendedor queda libre ante el ayuntamiento.
• Contar un mes o 30 días naturales: el plazo es de 30 días hábiles.
• Creer que vender con pérdidas exime sin declarar nada.
• Tomar los coeficientes máximos como lo que se va a pagar.

Si eres agente inmobiliario

Domuspace no calcula impuestos ni presenta autoliquidaciones. Lo que sí puede hacer la agencia es explicar la plusvalía antes de fijar el precio de salida, porque le toca al vendedor y reduce lo que se lleva. Encaja en la conversación sobre cómo valorar una vivienda, junto con las escrituras de compra si el propietario cree que no ha habido ganancia.

Antes de preparar la venta, revisa la referencia catastral y una nota simple revisadas. En el mapa catastral de Domuspace están las parcelas oficiales de toda la provincia de Málaga, con el contacto del propietario que introduce el agente ligado a la referencia catastral. Y si decide vender con la agencia, el módulo de contratos rellena la exclusiva «para venta» con los datos del contacto y del inmueble, desde el plan Profesional. Si trabajas en la zona, mira Domuspace en la Costa del Sol.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Los datos se comprobaron el 29 de septiembre de 2026 en las fuentes oficiales enlazadas.