Плюсвалия в Испании при продаже недвижимости: кто платит, как рассчитывается и когда её нет

Что такое плюсвалия в Испании?

Плюсвалия (plusvalía municipal) — так в обиходе называют муниципальный налог на прирост стоимости городской земли, официально Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Согласно ст. 104.1 сводного текста закона о местных финансах, им облагается прирост стоимости городской земли, который проявляется при переходе права собственности на любом основании: при продаже, дарении или наследовании.

Главное — три вещи. Налогом облагается земля, а не здание: у квартиры важна доля стоимости, приходящаяся на участок. Налог касается только городской земли: участки, которые для ежегодного налога на недвижимость (IBI) считаются сельскими (rústico), им не облагаются (ст. 104.2). И налог муниципальный: каждая мэрия в пределах закона устанавливает свою ставку и коэффициенты, поэтому единой суммы для всей Испании нет. Обязанность уплатить налог возникает в дату перехода права собственности (ст. 109.1.a).

Кто платит плюсвалию при продаже недвижимости?

При продаже платит продавец. Ст. 106.1.b говорит прямо: при возмездной передаче налогоплательщиком является тот, кто передаёт землю. При наследовании и дарении наоборот: платит тот, кто получает недвижимость (ст. 106.1.a).

Есть исключение, очень важное на Коста-дель-Соль: если продавец — физическое лицо, не являющееся резидентом Испании, покупатель становится «налогоплательщиком-заместителем» (sujeto pasivo sustituto del contribuyente, ст. 106.2), и мэрия требует налог с покупателя. Кроме того, при любой продаже покупатель тоже обязан сообщить мэрии о сделке в те же сроки, что и продавец (ст. 110.6.b).

Если в договоре написано, что плюсвалию платит покупатель, такая договорённость связывает только стороны. Налоговое ведомство мэрии Малаги GESTRISAM подчёркивает: соглашения между продавцом и покупателем действуют только между ними и не имеют силы для администрации, а долг всегда взыскивается с того, кто обязан платить по закону.

Как рассчитывается плюсвалия: два способа

Есть два способа определить налоговую базу, и платить нужно по меньшему из них (ст. 107.5). К базе применяется ставка мэрии, которая не может превышать 30 % (ст. 108.1).

Объективный способ: кадастровая стоимость земли × коэффициент

Это расчёт по умолчанию (ст. 107.1–107.4). Берут стоимость, установленную для земли в целях налога IBI на дату продажи, и умножают на коэффициент, который зависит от того, сколько лет продавец владел объектом, но не более двадцати. Учитываются только полные годы; если прошло меньше года, коэффициент делится пропорционально полным месяцам (ст. 107.4).

Если это предусмотрено муниципальным налоговым постановлением, базу можно уменьшить двумя способами: понижающим коэффициентом до 15 % к кадастровой стоимости (ст. 107.2.a) и, после общей переоценки кадастровых стоимостей, скидкой до 60 % не более чем на первые пять лет действия новых стоимостей (ст. 107.3).

Способ по реальному приросту

Если владелец докажет, что реальный прирост стоимости земли меньше результата объективного способа, налог считают с реального прироста (ст. 107.5). Для этого сравнивают стоимость продажи и покупки из нотариальных актов (или стоимость, проверенную налоговой администрацией, если она выше) без учёта расходов и налогов и применяют к обеим долю кадастровой стоимости земли в общей кадастровой стоимости на дату продажи (ст. 104.5).

Максимальные коэффициенты в 2026 году

Это предельные значения ст. 107.4 по сводному тексту, опубликованному в официальном бюллетене BOE, действующие с 28 января 2026 года. Это именно пределы: каждая мэрия утверждает свои коэффициенты налоговым постановлением (ordenanza fiscal), и они могут быть ниже.

• Менее 1 года и 1 год: 0,15 · 2 и 3 года: 0,14 · 4 года: 0,16
• 5 лет: 0,18 · 6 лет: 0,19 · 7 лет: 0,20 · 8 лет: 0,19
• 9 лет: 0,15 · 10 лет: 0,12 · 11 лет: 0,10
• От 12 до 15 лет: 0,09 · 16 лет: 0,10 · 17 лет: 0,13
• 18 лет: 0,17 · 19 лет: 0,23 · 20 лет и больше: 0,40

Декрет-закон 16/2025 изменил эти пределы с 1 января 2026 года, но Конгресс его отменил (BOE от 28 января 2026 года), и действующая таблица совпадает с установленной декретом-законом 8/2023. Если сделка прошла с 1 по 27 января 2026 года, уточните в мэрии, какие коэффициенты применяются.

Пример с условными цифрами

Допустим, кадастровая стоимость земли, приходящейся на квартиру, — 60 000 €, а продавец купил её десять лет и несколько месяцев назад. С максимальным коэффициентом для 10 лет (0,12) база по объективному способу — 60 000 × 0,12 = 7200 €. При максимальной ставке 30 % налог составит не более 2160 €. Если нотариальные акты показывают, что реальный прирост стоимости земли — 5000 €, база становится 5000 €, а максимальный налог — 1500 €. Реальные коэффициенты и ставка вашего муниципалитета могут быть ниже.

Когда плюсвалию не платят?

Когда прироста нет. С 2021 года ст. 104.5 устанавливает, что налог не применяется, если земля между покупкой и продажей не подорожала. Но автоматически это не происходит:

• Сделку всё равно нужно задекларировать и представить акты покупки и продажи; как указывает GESTRISAM, начисления не будет, если мэрия подтвердит отсутствие прироста.
• Сравнение то же, что в способе по реальному приросту: суммы из актов без расходов и налогов — нотариус, ремонт и комиссия агентства не учитываются — и только в части земли.
• Если объект получен по наследству или в дар, стоимостью приобретения считается та, что заявлена для налога на наследование и дарение.

Налога нет и при взносах в совместное имущество супругов, а также при передаче между супругами или детям по судебным решениям о недействительности брака, раздельном проживании или разводе (ст. 104.3). Освобождена от налога передача основного жилья ипотечного должника кредитору в счёт долга (dación en pago) и его продажа по ипотеке (ст. 105.1.c). При наследовании постановление может дать скидку до 95 % потомкам, супругам и предкам (ст. 108.4).

Срок уплаты плюсвалии и куда подавать на Коста-дель-Соль

При продаже срок — 30 рабочих дней (días hábiles) с даты перехода права собственности (ст. 110.2.a), а не 30 календарных дней и не месяц. При наследовании — шесть месяцев с возможностью продления до года по заявлению (ст. 110.2.b). Каждая мэрия решает, рассчитывает ли налогоплательщик налог сам (autoliquidación) или подаёт декларацию и затем получает начисление (ст. 110.4). Нотариус обязан предупредить стороны в акте о сроке и об ответственности за неподачу декларации (ст. 110.7).

На Коста-дель-Соль:

• Малага: самостоятельный расчёт подают в GESTRISAM. На его странице о плюсвалии (на испанском) есть программа предварительного расчёта суммы; требуется копия акта о передаче, а если в нём не указан предыдущий титул собственности — ещё и копия этого титула.
• Марбелья: мэрия этим налогом не занимается. В своём уведомлении о налогах, которыми она не управляет, она направляет налогоплательщиков в Провинциальное управление сборов Малаги (Patronato de Recaudación Provincial de Málaga) по адресу Avda. Ricardo Soriano, 68.
• В другом муниципалитете найдите налоговое постановление по этому налогу: там указаны ставка, коэффициенты и орган, который им управляет.

Плюсвалия, подоходный налог и удержание 3 % — не одно и то же

При продаже могут возникнуть до трёх разных платежей, и путаница между ними — самая частая ошибка иностранных владельцев:

• Плюсвалия: её взимает мэрия и считает с земли описанными выше способами.
• IRPF — подоходный налог, если продавец резидент Испании: прибыль от продажи входит в базу сбережений, как указано в руководстве Налогового агентства по декларации за 2025 год (на испанском).
• IRNR — налог на доходы нерезидентов, если продавец нерезидент: прибыль облагается по ставке 19 % (ст. 25.1.f закона о налоге на доходы нерезидентов), а если у продавца нет постоянного представительства в Испании, покупатель обязан удержать 3 % от согласованной цены и перечислить их по форме 211 (ст. 25.2).

Эти 3 % — не окончательный налог, а авансовый платёж в счёт налога продавца-нерезидента, который он затем отражает в форме 210. Согласно инструкции Налогового агентства к форме 211 (на английском), покупатель перечисляет удержание в течение месяца с даты передачи объекта; если этого не сделать, объект остаётся обременённым уплатой меньшей из двух сумм — удержания или налога. Значит, при продавце-нерезиденте у покупателя две разные обязанности: удержание 3 % перед Налоговым агентством и плюсвалия как заместитель перед мэрией.

Почему способов два: решения судов

Решение Конституционного суда 182/2021 по вопросу, который поставил Высокий суд правосудия Андалусии, заседающий в Малаге, признало недействительными нормы, делавшие объективную систему единственной и обязательной (ст. 107.1, второй абзац, 107.2.a и 107.4). Последствия ограничены: на его основании нельзя пересмотреть не обжалованные начисления и самостоятельные расчёты, исправление которых не было запрошено к тому моменту.

Декрет-закон 26/2021 адаптировал налог и ввёл нынешние два способа, а решение 17/2023 отклонило жалобу на него. Кроме того, Верховный суд Испании в решении 339/2024 признал, что уплаченное по окончательным начислениям можно вернуть, если прироста стоимости не было (пресс-релиз, на испанском): речь о продажах без прибыли, а не о любой когда-либо уплаченной плюсвалии.

Частые ошибки при продаже

• Договориться, что платит покупатель, и считать, что продавец тем самым свободен перед мэрией.
• Считать месяц или 30 календарных дней: срок — 30 рабочих дней.
• Думать, что продажа в убыток освобождает от налога без всякой декларации.
• Принимать максимальные коэффициенты за то, что придётся заплатить.

Для агентов по недвижимости

Domuspace не рассчитывает налоги и не подаёт декларации. Но агентство может объяснить плюсвалию до назначения цены, ведь она ложится на продавца и уменьшает сумму, которая ему останется, — особенно если продавец нерезидент и покупатель ещё и удержит 3 %. Это часть разговора о том, как оценить недвижимость, вместе с актом покупки, если владелец считает, что прироста не было.

Приходите с проверенным кадастровым номером и выпиской nota simple. На кадастровой карте Domuspace есть официальные участки всей провинции Малага, а контакт владельца, который вносит агент, привязан к кадастровому номеру. И если владелец решит продавать через агентство, модуль договоров заполняет эксклюзивный договор «на продажу» данными контакта и объекта, начиная с тарифа «Профессиональный». Если вы работаете в этом регионе, посмотрите Domuspace на Коста-дель-Соль.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам.