Contrato de arras: tipos, qué pasa si alguien se echa atrás y qué debe incluir

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es el acuerdo privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura de compraventa y en el que el comprador entrega una cantidad: las arras o señal. La norma de partida es el art. 1454 del Código Civil: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

La posibilidad de desistir descrita en ese artículo corresponde a las arras penitenciales. Si el contrato no deja claro que las arras sirven para desistir, el Tribunal Supremo las entiende como un simple anticipo a cuenta del precio que confirma la venta.

La cantidad la deciden las partes. La Junta de Andalucía, en su servicio Consumo Responde, explica que «normalmente es libre y es decidida por las partes firmantes» y que la señal entregada se deduce del importe total de la vivienda.

¿Es obligatorio firmar arras? ¿Hace falta notario?

No es obligatorio. El Consejo General del Notariado lo resume así: el documento de arras «no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido, por lo que, desde el momento en que lo firme, estará obligado a cumplirlo». Lo confirma el art. 1278 del Código Civil: los contratos obligan «cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado».

Tampoco hace falta notario para firmarlo. La Junta de Andalucía recuerda que en España la forma de la compraventa de un inmueble es libre, aunque cualquiera de las partes puede exigir el otorgamiento de escritura pública con arreglo a los arts. 1279 y 1280 del Código Civil. Eso sí, el Notariado aconseja contar con la asesoría imparcial de un notario y elevarlo a escritura pública.

Tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales

La jurisprudencia distingue tres modalidades. La STS 538/2026, de 9 de abril (Roj: STS 1558/2026), que recoge la STS 719/2010, las define así:

• Confirmatorias: «dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución».
• Penales: su finalidad es «establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento».
• Penitenciales: «constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada». Son las del art. 1454.

En cualquier caso, recuerda la misma sentencia, «las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato».

¿Qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás?

Con arras penitenciales

Cada parte puede desistir: el comprador que se echa atrás pierde las arras y el vendedor que se echa atrás las devuelve duplicadas. La STS 178/2026, de 9 de febrero (Roj: STS 572/2026) añade tres precisiones: permiten desistir «sin necesidad de invocar ninguna causa», «no permiten que se solicite una indemnización de daños y perjuicios» y «no pueden ser objeto de moderación».

La misma sentencia cierra una salida al vendedor: no hace falta que declare expresamente que desiste. Si su conducta revela que no piensa cumplir, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas. En aquel caso, con 10.000 € de arras penitenciales, el Supremo condenó al vendedor a pagar 20.000 € más los intereses legales.

Con arras confirmatorias

No hay derecho a echarse atrás pagando. Si una parte incumple, la otra puede escoger, según el art. 1124 del Código Civil, «entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos».

Con arras penales

Son una cláusula penal que garantiza el cumplimiento. Según el art. 1152 del Código Civil, la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses si no se ha pactado otra cosa. El art. 1153 añade que el deudor no puede liberarse pagando la pena salvo pacto expreso, ni el acreedor exigir a la vez cumplimiento y pena sin que esa facultad le haya sido «claramente otorgada». Aquí sí cabe moderación: el juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación se haya cumplido en parte o irregularmente (art. 1154).

Qué exige el Tribunal Supremo para que las arras sean penitenciales

La doctrina es constante: las arras del art. 1454 «tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva», y si no resulta la voluntad indubitada de las partes, debe entenderse «que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado». Lo recoge la STS 583/2018, de 17 de octubre (Roj: STS 3513/2018, ECLI:ES:TS:2018:3513), citando jurisprudencia anterior.

En aquel caso, la cantidad se había entregado «como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código civil», y no bastó: para el Supremo, «la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes». La cláusula que sí se aceptó como penitencial en una sentencia anterior (STS 581/2013, citada en la de 2018) decía:

«[…] que serán entregadas en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil, es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas».

La STS 538/2026 cita la de 2018 y la distingue: en un contrato de reserva bastó la frase «esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil». La lección para redactar es no jugársela.

Citar el art. 1454 no basta. Escribe la palabra «penitenciales» y qué pasa si desiste cada parte: el comprador pierde las arras y el vendedor las devuelve duplicadas.

Arras con una promotora: la cláusula que el Supremo considera abusiva

En los contratos con consumidores no negociados individualmente, como la reserva con una promotora que juzgó la STS 538/2026, el Supremo considera abusivo apartarse del art. 1454 en perjuicio del consumidor: que este pueda desistir perdiendo las arras, «pero el empresario puede desistir sin devolverlas dobladas». La ley de consumidores va en la misma línea: el art. 87.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores califica de abusiva «la retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario».

En Andalucía, el Decreto 218/2005 añade que la nota explicativa sobre el precio debe hacer constar que del total se deducirá cualquier cantidad entregada antes de formalizar el contrato, «salvo que conste de manera inequívoca que dicha entrega se realiza en otro concepto» (art. 8.2).

Qué debe incluir un contrato de arras

No hay un modelo oficial obligatorio, pero Consumo Responde enumera lo que debe contener, entre otros aspectos, el contrato de señal:

• Los datos de las partes que intervienen.
• La manifestación del vendedor de que es efectivamente el titular de la vivienda, y la del comprador de que está interesado en ella.
• La reserva de la vivienda y su valor (y, en su caso, de garajes y trasteros).
• La señal que se entrega, la cuenta en la que se ingresa y la mención de que la vivienda queda bloqueada para la venta.
• Las condiciones de penalización si el comprador no acude a formalizar la compraventa.
• Las condiciones de devolución de lo entregado si el vendedor no puede finalmente entregar la vivienda.
• La firma de ambas partes y la fecha.

A esa lista conviene sumar lo que exige la jurisprudencia y lo que el Notariado pide comprobar antes de firmar nada:

• El tipo de arras, por su nombre y con sus consecuencias, por lo visto en el Supremo.
• Quién firma por el vendedor: en una venta entre particulares, todos los propietarios; si la vivienda es ganancial o familiar, ambos cónyuges.
• El precio y la forma de pago, sin fijar un precio inferior al real ni pagar cantidades sin documentar.
• Cargas y cuotas: si hay hipoteca, embargo o impuestos pendientes, como el IBI, si el propietario está al día con la comunidad y si hay derramas aprobadas.
• Quién paga los gastos. Si no se pacta nada, el art. 1455 del Código Civil pone los de otorgamiento de escrituras a cargo del vendedor y los de la primera copia y posteriores a la venta a cargo del comprador; una promotora no puede imponer a un consumidor los que por ley le corresponden (art. 89.3 de la ley de consumidores).

Y antes de firmar, comprueba en el Registro de la Propiedad lo que manifiesta el vendedor. La Junta de Andalucía aconseja pedir una nota simple, que «te permitirá comprobar que la vivienda está a nombre de la persona vendedora y las cargas que podrían limitar el derecho de uso o dominio». Si compras a través de una agencia, en Andalucía la ficha de la visita debe acreditar esos datos con una nota simple «de no más de tres meses de antigüedad» (art. 10.1 d) del Reglamento del Decreto 218/2005). Cómo pedirla por 9,02 € más impuestos y cómo leerla lo explicamos en la guía de la nota simple.

Errores frecuentes con las arras

• Creer que con arras confirmatorias el comprador puede irse perdiendo la señal. No: el vendedor puede exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios (art. 1124).
• Dar por hecho que la hipoteca llegará. El Supremo trató como desistimiento, con pérdida de las arras, a una compradora que declaró que no cumpliría mientras no se reactivara el sistema financiero y pudiera obtener financiación (STS 485/2014, citada en la STS 178/2026). Si la operación depende de un préstamo, decide y deja por escrito qué ocurre si no llega.
• Pagar sin justificante. Consumo Responde recuerda que la entrega puede constar en el propio contrato o en un recibo.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Los datos se comprobaron el 29 de septiembre de 2026 en las fuentes oficiales enlazadas.