Договор аррас (contrato de arras) в Испании: виды задатка, что будет, если покупатель или продавец откажется, и что включить в договор

Что такое договор аррас?

Договор аррас (contrato de arras) — частное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают до нотариального акта купли-продажи (escritura) и по которому покупатель передаёт сумму, называемую arras или señal, то есть задаток. Отправная точка — ст. 1454 Гражданского кодекса Испании (Código Civil): если при купле-продаже был дан задаток, договор можно расторгнуть, если покупатель согласен его потерять, а продавец — вернуть его в двойном размере («devolverlas duplicadas»).

Эта статья описывает только отступной задаток. Если из договора не ясно, что задаток нужен для отказа от сделки, Верховный суд Испании (Tribunal Supremo) считает его простым авансом в счёт цены, который подтверждает продажу. Официального объяснения аррас на русском или английском испанские ведомства не публикуют, поэтому статья опирается прямо на Гражданский кодекс и судебную практику и приводит испанские термины, которые вы увидите в договоре.

Сумму определяют стороны. Потребительская служба правительства Андалусии Consumo Responde поясняет, что обычно она свободна и её решают подписывающие стороны, а внесённый задаток вычитается из общей цены жилья.

Обязателен ли договор аррас? Нужен ли нотариус?

Он не обязателен. Генеральный совет нотариата Испании формулирует это так: документ об аррас «no es obligatorio», но закон считает его действительным договором, поэтому с момента подписания вы обязаны его исполнять. Это соответствует ст. 1278 Гражданского кодекса: договоры обязательны независимо от формы, в которой они заключены.

Нотариус для подписания тоже не нужен. Правительство Андалусии напоминает, что в Испании форма купли-продажи недвижимости свободна, но любая сторона может потребовать оформления нотариального акта на основании ст. 1279 и 1280 Гражданского кодекса. При этом нотариат, учитывая важность документа, советует получить беспристрастную консультацию нотариуса и оформить договор аррас нотариальным актом.

Виды задатка: подтверждающий, штрафной и отступной

Испанская судебная практика различает три вида. Решение Верховного суда 538/2026 от 9 апреля (Roj: STS 1558/2026), ссылаясь на решение 719/2010, определяет их так:

• Подтверждающий задаток (arras confirmatorias): подкрепляет существование договора как знак или доказательство его заключения либо как начало исполнения.
• Штрафной задаток (arras penales): гарантирует исполнение договора, поскольку при нарушении задаток теряется или возвращается в двойном размере.
• Отступной задаток (arras penitenciales): законный способ для сторон отказаться от договора, потеряв задаток или вернув его вдвойне. Именно его описывает ст. 1454.

В любом случае, добавляет то же решение, при исполнении договора задаток всегда засчитывается как платёж: когда сделка завершается, он вычитается из цены.

Что будет, если покупатель или продавец откажется?

При отступном задатке

Каждая сторона может отказаться: покупатель, отказавшийся от сделки, теряет задаток, а продавец возвращает его в двойном размере. Решение Верховного суда 178/2026 от 9 февраля (Roj: STS 572/2026) добавляет три уточнения: отступной задаток позволяет отказаться без объяснения причин, не даёт права требовать дополнительного возмещения убытков, и суд не может уменьшить его размер.

То же решение закрывает для продавца лазейку: ему не нужно прямо заявлять об отказе. Если его поведение показывает, что он не собирается исполнять договор, покупатель, расторгающий договор из-за неисполнения, вправе получить задаток в двойном размере. В том деле отступной задаток составлял 10 000 €, и Верховный суд обязал продавца выплатить 20 000 € с законными процентами.

При подтверждающем задатке

Права выйти из сделки, заплатив, нет. Если одна сторона не исполняет договор, другая по ст. 1124 Гражданского кодекса может выбрать между требованием исполнения и расторжением договора, в обоих случаях с возмещением убытков и процентов.

При штрафном задатке

Он действует как неустойка, гарантирующая исполнение. По ст. 1152 Гражданского кодекса неустойка заменяет возмещение убытков и проценты, если не договорились иначе. Ст. 1153 добавляет, что должник не может освободиться от исполнения, уплатив неустойку, если это право не было прямо за ним оставлено, а кредитор не может требовать одновременно исполнения и неустойки, если такая возможность не была ему «claramente otorgada», то есть ясно предоставлена. Здесь суд вправе изменить сумму: он справедливо уменьшит неустойку, если обязательство исполнено частично или ненадлежащим образом (ст. 1154).

Что требует Верховный суд, чтобы задаток считался отступным

Практика устойчива: задаток по ст. 1454 носит исключительный характер и толкуется ограничительно, а если воля сторон не выражена бесспорно, его следует считать «un simple anticipo a cuenta del precio», то есть простым авансом в счёт цены, который подтверждает договор. Так сказано в решении Верховного суда 583/2018 от 17 октября (Roj: STS 3513/2018, ECLI:ES:TS:2018:3513), со ссылкой на прежние решения.

В том деле деньги были переданы «como arras y parte del precio», как задаток и часть цены, со ссылкой на ст. 1454, и этого оказалось недостаточно: по мнению суда, одно лишь упоминание ст. 1454 не выражает ясно, какие обязательства принимают стороны. Формулировка, которую суд ранее признал отступным задатком (решение 581/2013, процитированное в решении 583/2018), звучала по-испански так:

«[…] que serán entregadas en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil, es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas». Коротко: если покупатель отказывается, он теряет весь задаток; если продавец — возвращает его вдвойне.

Решение 538/2026 ссылается на решение 2018 года и отличает от него свой случай: в договоре бронирования хватило фразы «esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil». Урок для составителя договора: ничего не оставлять на волю случая.

Ссылки на ст. 1454 недостаточно. Проверьте, что в договоре есть слово «penitenciales» и прописано, что будет при отказе каждой стороны: покупатель теряет задаток, а продавец возвращает его в двойном размере.

Покупка у застройщика: условие, которое Верховный суд считает несправедливым

В потребительских договорах, условия которых не обсуждались индивидуально, как договор бронирования с застройщиком в решении 538/2026, Верховный суд считает несправедливым отступление от ст. 1454 в ущерб потребителю: потребитель может отказаться, потеряв задаток, а компания — отказаться, не возвращая его вдвойне. Испанское потребительское право стоит на той же позиции: ст. 87.2 Общего закона о защите прав потребителей признаёт несправедливым удержание сумм, уплаченных потребителем при его отказе, если на случай отказа компании не предусмотрена равноценная компенсация.

В Андалусии Декрет 218/2005 добавляет, что в пояснительной записке о цене должно быть указано: любая сумма, уплаченная до оформления договора, вычитается из общей цены, если только не указано однозначно, что платёж сделан по другому основанию (ст. 8.2).

Что должен включать договор аррас

Обязательного официального образца нет, но Consumo Responde перечисляет, что, помимо прочего, должен содержать договор о задатке (contrato de señal):

• Данные сторон.
• Заявление продавца о том, что он действительно владелец жилья, и заявление покупателя о том, что он в нём заинтересован.
• Бронирование жилья и его цену (а также, если есть, гаража и кладовой).
• Сумму задатка, счёт, на который она перечисляется, и указание, что жильё снимается с продажи.
• Условия штрафа, если покупатель не явится оформлять куплю-продажу.
• Условия возврата внесённой суммы, если продавец в итоге не сможет передать жильё.
• Подписи обеих сторон и дату.

К этому списку стоит добавить то, чего требует судебная практика, и то, что нотариат советует проверить перед подписанием:

• Вид задатка — по названию и с последствиями, по причинам, описанным выше.
• Кто подписывает за продавца: при продаже между частными лицами — все собственники; если жильё — общее имущество супругов (ganancial) или семейное жильё, — оба супруга.
• Цену и способ оплаты: не соглашайтесь указывать цену ниже реальной и не платите суммы без документов.
• Обременения и платежи: есть ли ипотека, арест или неуплаченные налоги, например налог на недвижимость IBI, нет ли у владельца долгов перед сообществом собственников и не утверждены ли дополнительные сборы (derramas).
• Кто оплачивает расходы. Если ничего не согласовано, ст. 1455 Гражданского кодекса возлагает расходы на оформление нотариального акта на продавца, а расходы на первую копию и после продажи — на покупателя; застройщик не может перекладывать на потребителя расходы, которые по закону несёт он сам (ст. 89.3 закона о защите прав потребителей).

А перед подписанием сверьте заявления продавца с Реестром собственности. Правительство Андалусии советует заказать нота симпле (nota simple) — выписку из реестра, по которой можно проверить, записано ли жильё на продавца и какие обременения могут ограничивать пользование или право собственности. Если вы покупаете через агентство в Андалусии, данные в информационном листе, который выдают при просмотре, должны подтверждаться выпиской не старше трёх месяцев (ст. 10.1 d Регламента Декрета 218/2005). Как заказать её за 9,02 € плюс налоги и как читать, мы объясняем в руководстве по нота симпле.

Частые ошибки с задатком

• Рассчитывать, что ипотеку точно одобрят. Верховный суд расценил как отказ, с потерей задатка, поведение покупательницы, которая заявила, что не исполнит договор, пока не восстановится финансовая система и она не получит кредит (решение 485/2014 в изложении решения 178/2026). Если покупка зависит от кредита, решите и запишите, что будет, если его не дадут.
• Думать, что при подтверждающем задатке покупатель может уйти, потеряв задаток. Не может: продавец вправе требовать исполнения или расторжения с возмещением убытков (ст. 1124).
• Платить без подтверждения. Consumo Responde отмечает, что передачу денег можно зафиксировать в самом договоре или в расписке.

Агентствам: ваш шаблон договора аррас в Domuspace

В Domuspace нет готового шаблона договора аррас, и сервис не решает, какой вид задатка выбрать: это дело сторон и их юриста. Модуль договоров, начиная с тарифа «Профессиональный», позволяет загрузить собственный шаблон в разделе «Otros contratos» (другие договоры) в формате .docx, .html или .txt и подписать его в Испании лично, нарисованной подписью, или дистанционно, с 6-значным кодом по электронной почте.

По условиям Domuspace такая подпись имеет юридическую силу и доказательственное значение, но не является автоматически усиленной или квалифицированной электронной подписью. Если сторонам нужно больше, они могут оформить документ нотариальным актом, как советует нотариат. О видах подписи мы рассказываем в статье электронная подпись в договорах недвижимости, а о том, как заранее закрепить договор с собственником, — в статье как получать эксклюзивы. Если вы работаете в Малаге, посмотрите Domuspace на Коста-дель-Соль.

Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам.