Energiamärgis müügil ja üürimisel: millal on see kohustuslik, mida kuulutus peab sisaldama ja kust seda kontrollida

Mis on energiamärgis?

Ehitusseadustiku (EhS) § 66 lõike 1 järgi tõendatakse energiamärgisega vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele. Märgis annab infot hoone projekteeritud energiavajaduse või tegeliku energiatarbimise kohta ja sellele lisatakse soovitused energiatõhususe parandamiseks, välja arvatud juhul, kui selleks puudub mõistlik võimalus (§ 66 lg 2).

Kliimaministeeriumi selgituse järgi on märgiseid kahte liiki:

• ETA ehk energiatõhususarv: arvutuslik märgis projekteeritavatele (uutele) ja oluliselt rekonstrueeritavatele hoonetele.
• KEK ehk kaalutud energiaerikasutus: olemasoleva hoone märgis tegeliku energiatarbimise andmete põhjal.

Mõlema ühik on kilovatt-tund hoone toatemperatuuriga pinna ruutmeetri kohta aastas, kWh/(m²·a). Kaalutud tähendab, et iga energiakandja korrutatakse kaalumisteguriga. Energiatõhususe miinimumnõuete määruse § 9 lg 1 järgi on elektri tegur 2,0, maagaasil 1,0, kaugküttel 0,9 ning tõhusal kaugküttel ja puidul 0,65. Seega mõjutab klassi soojusallikas sama palju kui soojustus.

Millal on energiamärgis kohustuslik?

• Uus hoone ja oluline rekonstrueerimine. Hoone peab vastama miinimumnõuetele (EhS § 65 lg 1) ning energiamärgis, kui see on nõutav, lisatakse kasutusteatisele või kasutusloa taotlusele (§ 48 lg 3 p 5 ja § 52 lg 2 p 8).
• Müük ja üürile andmine. EhS § 67 ei ütle „telli märgis“, vaid paneb kaks kohustust: kuulutus peab sisaldama energiamärgise andmeid ja huvilisele tuleb võimaldada märgisega tutvuda. Lepingu sõlmimisel antakse märgis või selle koopia üle ning nõue on täidetud, kui märgisega saab tutvuda ehitisregistris.
• Avalikud hooned. Märgis peab olema nähtaval kohal hoones, mille suletud netopind on üle 500 m² ja mida külastavad rahvahulgad, ning hoones, kus asutuse valduses on üle 250 m² ja mida sageli külastatakse (§ 68 lg 1).

Kliimaministeerium kirjutab hoone energiatõhususe lehel, et energiamärgis on kohustuslik uue hoone püstitamisel ja olulisel rekonstrueerimisel ning ostust või üürimisest huvitatud isikul peab olema võimalus sellega tutvuda, mistõttu peab kinnisvarakuulutus sisaldama hoone energiaklassi.

Millistele hoonetele nõuded ei kehti

EhS energiatõhususe peatüki nõudeid, sealhulgas kuulutuse nõuet, ei kohaldata (§ 62 lg 2):

• miljööväärtuslikul alal asuvatele, mälestiseks tunnistatud, muinsuskaitsealal asuvatele või UNESCO maailmapärandi nimekirja kuuluvatele hoonetele, kuid ainult siis, kui miinimumnõuete täitmine muudaks oluliselt nende olemust või välisilmet;
• peamiselt kultusekohtadena või religioosseks tegevuseks kasutatavatele hoonetele;
• ajutistele hoonetele kasutuseaga kuni kaks aastat, tööstusaladele, töökodadele ja väikese energiavajadusega eluruumideta põllumajandushoonetele;
• elamutele, mida kasutatakse alla nelja kuu aastas või piiratud ajal ja mille eeldatav energiatarbimine on alla 25% aastaringse kasutamise tarbimisest;
• hoonetele, mille suletud netopind on kuni 50 m².

Ministeeriumi näited on suvila, mida kasutatakse alla nelja kuu aastas, ja kuni 50-ruutmeetrine saunamaja. Iga suvila või vanalinna hoone siiski automaatselt erand ei ole: otsustavad need tingimused.

Mida peab kinnisvarakuulutus sisaldama

EhS § 67 lg 1 on täpne: hoone või selle eraldi kasutatava osa müügi- või üürikuulutus peab sisaldama „energiamärgise andmeid, sealhulgas energiatõhususarvu või kaalutud energia erikasutust ja sellele vastavat klassi“. Sama sõnastust kordab Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet (TTJA).

Praktikas tähendab see, et kuulutuses on arv (ETA või KEK, kWh/(m²·a)) ja klassitäht. Ainult tähest ei piisa.

Kui valmistad ette kuulutust, hangi energiamärgise andmed enne avaldamist: ilma nendeta ei saa kuulutusse panna § 67 nõutud arvu ega klassi.

Kas märgis on hoonel või korteril?

Korterelamus on energiamärgis tavaliselt kogu hoone kohta. EhS § 66 lg 4 lubab anda hoone eraldi kasutatavale osale, näiteks korterile, eraldi märgise ainult siis, kui hoones puudub ühine küttesüsteem.

TTJA järgi tellib energiamärgise hoone omanik, korterelamu puhul korteriühistu juhatus või haldaja, kelle kohustus on teavitada ühistu liikmeid, kui märgis on ehitisregistris olemas. Ühise küttesüsteemiga majas korterit müües läheb kuulutusse seega hoone märgise andmed.

Energiaklassid: 1. juunist 2025 skaala A-st G-ni

Kliimaministeeriumi teatel asendus 1. juunil 2025 jõustunud määrustega seni kehtinud energiatõhususe klasside skaala A-st H-ni uue skaalaga A-st G-ni ning energiamärgiste skaalat uuendatakse kogu Euroopa Liidus. Ka TTJA eestikeelne leht räägib skaalast A-st G-ni.

Klass määratakse ETA või KEK väärtuse ja hoone kasutamise otstarbe järgi, igal hoonetüübil on oma piirid. Korterelamu klassid on kehtiva energiamärgise määruse lisas 3 (kWh/(m²·a)):

• A: kuni 110
• B: 111–130
• C: 131–150
• D: 151–180
• E: 181–220
• F: 221–260
• G: üle 260

Väikeelamutel on kolm skaalat köetava pinna järgi: alla 120 m², 120–220 m² (ja ridaelamud) ning üle 220 m². Alla 120 m² väikeelamul ulatub A-klass 135-ni ja G algab üle 350.

Kui olemasoleva hoone kohta ei saada kasutatud energia andmeid või need on olemas vähem kui ühe täisaasta kohta, tuleb määrata hoonele suurim energiaerikasutuse klass G (määruse § 14 lg 2). Tarbimisandmed võetakse soovitavalt viimase kolme aasta, kuid vähemalt ühe täisaasta kohta (§ 10 lg 1 p 4).

Kas märgisel on klass H? Siis on see antud enne 1. juunit 2025 ja kehtib kuni aegumiseni. Sama täht ei tähenda aga mõlemal skaalal sama: vanal skaalal ulatus korterelamu A-klass 105-ni ja H algas 341-st. Võrdle alati arvu, mitte ainult tähte.

Kui kaua energiamärgis kehtib?

• Tegeliku energiatarbimise kohta antud märgis (KEK) kehtib kümme aastat (EhS § 66 lg 3).
• Projekteeritud energiavajaduse kohta antud märgis (ETA) kehtib kaks aastat hoone valmimisest arvates; ministeerium arvestab seda kasutusloa väljastamise kuupäevast.
• Hiljem antud märgis tunnistab varem samale hoonele või hoone osale antud märgise kehtetuks.

TTJA tuletab meelde, et esimesed energiamärgised väljastati 2008–2009, seega on need juba aegunud ja tuleb tellida uus. Seda tasub jälgida eriti korterelamutes, kus kinnisvaratehingud on sagedased.

Kes märgise annab ja kust seda ehitisregistrist leida

Energiamärgise annab vastavat kutset omav pädev isik, kes kannab andmed elektrooniliselt ehitisregistrisse (EhS § 66 lg 5); määruse järgi toimub märgise andmine üksnes läbi ehitisregistri (§ 3 lg 7). TTJA selgitab, et alates 01.01.2018 võib märgist väljastada vaid vastavat kutsetunnistust omav isik (energiatõhususe spetsialist, energiaaudiitor, hoone energiamärgise väljastaja) ning kutsetunnistust saab kontrollida Kutsekoja kutseregistrist kutseala „Ehitiste energiatõhusus“ alt.

Hoone märgise leiad ehitisregistrist (EHR). Energiamärgise andmed kuuluvad ehitisregistri üldandmete hulka (EhS § 60 lg 1 p 12) ja TTJA kirjeldab registrit kui kõigile vabalt kasutatavat. Maa- ja Ruumiamet teatas mais 2025, et ehitisregister liikus uuele e-ehituse platvormile; platvormi kasutusjuhendi järgi saab ehitisi otsida aadressi, katastritunnuse ja ehitisregistri koodi abil. Katastritunnuse leiad ametlikult kaardilt, nagu selgitame katastrikaardi juhendis. Küsimuste korral on TTJA andmetel ehitisregistri klienditoe telefon 665 0600, E–R 9.00–15.00.

Pea meeles, et ehitisregister ei ole kinnistusraamat. Omanik ja koormatised on kinnistusraamatus, mida tutvustame kinnistusraamatu juhendis.

Mis juhtub, kui märgist pole? Järelevalve ja EL-i direktiiv

Ehitusseadustikus ei ole eraldi trahvi puuduva energiamärgise ega kuulutusest puuduvate andmete eest. On järelevalve: TTJA kontrollib energiatõhususe ja energiamärgiste nõuete täitmist (§ 130 lg 3 p 5) ning juhuvaliku alusel aasta jooksul antud märgiste nõuetele vastavust (§ 130 lg 4). Kui ettekirjutust ei täideta, võib rakendada sunniraha, mille ülemmäär on füüsilisele isikule 6400 ja juriidilisele isikule 450 000 eurot (§ 133). See on kohustuse täitmisele sundimise ülemmäär, mitte trahv märgise puudumise eest.

Euroopa Liidus nõuab hoonete energiatõhususe direktiiv (EL) 2024/1275, et energiamärgisel oleks suletud skaala A-st G-ni, kus A tähistab nullheitega hooneid (art 19 lg 2), et märgis ei kehtiks üle kümne aasta (art 19 lg 13) ning et müügi- ja üürikuulutustes, nii veebis kui ka mujal, sealhulgas kinnisvaraportaalides, oleks näidatud näitaja ja klass (art 20 lg 4). Liikmesriigid pidid vajalikud õigusaktid jõustama 29. maiks 2026 (art 35 lg 1). Eesti kuulutuse jaoks on siduv ülal viidatud Eesti seadus.

Maaklerile: küsi märgis enne kuulutamist

Kuna kuulutuses peab olema arv ja klass, on energiamärgis esimene asi, mida vajad, juba enne fotosid. Vaata ehitisregistrist, kas hoonel on kehtiv märgis, kumba liiki see on (ETA või KEK) ja millisel skaalal. Kui märgis on vana, A–H skaalaga, selgita ostjale, et selle tähte ei saa uue skaalaga võrrelda. Kui märgis on aegunud, tellib korterelamus uue korteriühistu, seega anna omanikule sellest aegsasti teada.

Domuspace’is on objektide valik kliendile mõeldud veebileht kuni 15 objektiga, 10 keeles, ning selle link ja QR-kood kehtivad 7 päeva; iga objekti omaduste hulgas on energiamärgis ja ehitusaasta. Domuspace ei väljasta ega kontrolli energiamärgiseid: ametlikud andmed on ehitisregistris. Kuidas head esitlust koostada, kirjutame artiklis müüvad objektitutvustused, ja millist tulumaksu müüja maksab, loe artiklist kinnisvara müük ja tulumaks. Vaata ka, kuidas Domuspace Eestis töötab.

Artikkel on informatiivne ega asenda juristi ega energiatõhususe spetsialisti nõu. Andmeid kontrolliti 29. septembril 2026 viidatud ametlikes allikates; 1. oktoobril 2026 jõustuv ehitusseadustiku redaktsioon energiatõhususe peatükki ei muuda.