Энергетическая маркировка в Эстонии (energiamärgis): когда нужна, классы и как её проверить

Что такое энергетическая маркировка (energiamärgis)?

Энергетическая маркировка — это эстонский сертификат энергоэффективности здания. По § 66 ч. 1 Строительного кодекса (Ehitusseadustik, EhS) она подтверждает соответствие здания минимальным требованиям к энергоэффективности и содержит сведения о его проектной потребности в энергии или о фактическом потреблении. К маркировке прилагаются рекомендации по улучшению энергоэффективности, если для этого есть разумная возможность (§ 66 ч. 2).

Министерство климата (Kliimaministeerium) различает два вида:

• ETA (energiatõhususarv, показатель энергоэффективности): расчётная маркировка для новых и капитально реконструируемых зданий.
• KEK (kaalutud energiaerikasutus, взвешенное удельное потребление энергии): маркировка существующего здания по фактическому потреблению.

Оба показателя выражаются в киловатт-часах на квадратный метр отапливаемой площади в год, кВт·ч/(м²·год). «Взвешенное» значит, что каждый источник энергии умножается на коэффициент. По постановлению о минимальных требованиях (§ 9 ч. 1, на эстонском) коэффициент электричества — 2,0, природного газа — 1,0, централизованного отопления — 0,9, эффективного централизованного отопления и дров — 0,65. Источник тепла влияет на класс не меньше, чем утепление.

Когда энергетическая маркировка в Эстонии обязательна?

• Новое здание и капитальная реконструкция. Здание должно соответствовать минимальным требованиям (§ 65 ч. 1 EhS), а маркировка, если она требуется, прилагается к уведомлению об использовании или к ходатайству о разрешении на использование (§ 48 ч. 3 п. 5 и § 52 ч. 2 п. 8).
• Продажа и аренда. § 67 не требует «заказать маркировку», а устанавливает две обязанности: в объявлении должны быть данные маркировки, и заинтересованному покупателю или арендатору нужно дать с ней ознакомиться. При заключении договора маркировку или её копию передают, и это требование выполнено, если с маркировкой можно ознакомиться в строительном регистре (ehitisregister).
• Общественные здания. Маркировка должна висеть на видном месте в зданиях с закрытой чистой площадью более 500 м², которые посещает много людей, и в зданиях, где у государственных или муниципальных учреждений более 250 м² (§ 68 ч. 1).

Министерство климата пишет на своей странице об энергоэффективности зданий (на эстонском): маркировка обязательна при строительстве нового здания и капитальной реконструкции, а у покупателя или арендатора должна быть возможность с ней ознакомиться, поэтому объявление о недвижимости должно содержать энергетический класс.

На какие здания требования не распространяются

Глава EhS об энергоэффективности, включая правило об объявлениях, не применяется (§ 62 ч. 2) к:

• зданиям в зонах ценной среды, памятникам, зданиям в зонах охраны старины или в списке ЮНЕСКО, но только если выполнение требований существенно изменило бы их характер или облик;
• зданиям, используемым в основном для культа или религиозной деятельности;
• временным зданиям со сроком использования до двух лет, промышленным площадкам, мастерским и сельскохозяйственным зданиям без жилых помещений с малой потребностью в энергии;
• жилым домам, которые используются меньше четырёх месяцев в году или ограниченное время и потребляют меньше 25% от круглогодичного использования;
• зданиям с закрытой чистой площадью до 50 м².

В примерах министерства — дача, которой пользуются меньше четырёх месяцев в году, и баня площадью до 50 м². Но не каждая дача и не каждое здание в старом городе автоматически освобождены: решают перечисленные условия.

Что должно быть в объявлении о продаже или аренде

§ 67 ч. 1 EhS точен: объявление о продаже или сдаче в аренду здания или его отдельно используемой части должно содержать данные энергетической маркировки, в том числе показатель энергоэффективности или взвешенное удельное потребление энергии и соответствующий класс. Ту же формулировку повторяет Департамент защиты прав потребителей и технического надзора (TTJA, страница на эстонском).

На практике в объявлении указывают число (ETA или KEK, в кВт·ч/(м²·год)) и букву класса. Одной буквы недостаточно.

Если вы снимаете или покупаете жильё в Таллинне, Нарве или любом другом городе Эстонии и в объявлении нет ни показателя, ни класса, спросите о маркировке: продавец или арендодатель обязан дать с ней ознакомиться, а возможно, она уже есть в строительном регистре.

Маркировка на дом или на квартиру?

В многоквартирном доме маркировка обычно оформляется на всё здание. § 66 ч. 4 EhS позволяет выдать отдельную маркировку на отдельно используемую часть, например квартиру, только если в доме нет общей системы отопления.

По данным TTJA, маркировку заказывает собственник здания, а в многоквартирном доме — правление или управляющий квартирного товарищества (korteriühistu), который обязан сообщить членам товарищества, если маркировка уже есть в регистре. Поэтому при продаже квартиры в доме с общим отоплением в объявление идут данные маркировки дома.

Энергетические классы: с 1 июня 2025 года шкала A–G

До мая 2025 года в Эстонии действовала шкала от A до H. Министерство климата сообщило, что с постановлениями, вступившими в силу 1 июня 2025 года, её заменила шкала от A до G и что шкалы маркировки обновляются во всём Европейском союзе. Эстоноязычная страница TTJA тоже говорит о шкале от A до G. (Русская и английская страницы TTJA ещё упоминают A–H: они обновлялись раньше.)

Класс определяется по значению ETA или KEK и назначению здания, у каждого типа свои границы. Для многоквартирного дома (korterelamu) по приложению 3 действующего постановления о маркировке (кВт·ч/(м²·год)):

• A: до 110
• B: 111–130
• C: 131–150
• D: 151–180
• E: 181–220
• F: 221–260
• G: свыше 260

У малых жилых домов (väikeelamu) три шкалы в зависимости от отапливаемой площади: меньше 120 м², 120–220 м² (и рядные дома) и больше 220 м². Для домов меньше 120 м² класс A — до 135, а G начинается выше 350.

Если по существующему зданию нет данных о потреблении хотя бы за один полный год, постановление требует присвоить ему класс наибольшего потребления, G (§ 14 ч. 2). Данные о потреблении берут желательно за последние три года, но минимум за один полный год (§ 10 ч. 1 п. 4).

В маркировке стоит класс H? Значит, она выдана до 1 июня 2025 года и действует до окончания срока. Но одна и та же буква на двух шкалах значит разное: по старой шкале для многоквартирного дома класс A был до 105, а H начинался с 341. Сравнивайте число, а не только букву.

Сколько действует энергетическая маркировка?

• Маркировка по фактическому потреблению (KEK) действует десять лет (§ 66 ч. 3 EhS).
• Маркировка по проектной потребности в энергии (ETA) действует два года с момента завершения здания; министерство считает срок с даты выдачи разрешения на использование.
• Более поздняя маркировка отменяет прежнюю, выданную тому же зданию или той же части.

TTJA напоминает, что первые маркировки выдавались в 2008–2009 годах, так что они уже истекли и нужно заказывать новые. Особенно это важно для многоквартирных домов, где сделки с недвижимостью частые.

Кто выдаёт маркировку и как проверить её в строительном регистре

Маркировку выдаёт компетентное лицо с соответствующей профессиональной квалификацией, которое вносит данные в строительный регистр (§ 66 ч. 5 EhS); по постановлению маркировка выдаётся только через регистр (§ 3 ч. 7). TTJA уточняет, что с 01.01.2018 выдавать её может только обладатель профессионального свидетельства (специалист по энергоэффективности, энергоаудитор, составитель энергетической маркировки), а квалификацию можно проверить в регистре профессий Kutsekoda в разделе «Ehitiste energiatõhusus».

Маркировку здания ищут в строительном регистре (EHR). Её данные входят в общие данные регистра (§ 60 ч. 1 п. 12 EhS), а TTJA называет регистр свободно доступным для всех. В мае 2025 года Maa- ja Ruumiamet сообщил, что регистр переехал на новую платформу e-ehituse platvorm; по руководству пользователя платформы здания ищут по адресу, кадастровому номеру (katastritunnus) или коду строительного регистра. Кадастровый номер можно найти на официальной карте, как мы объясняем в руководстве по кадастровой карте. По вопросам TTJA указывает телефон поддержки регистра: 665 0600, пн–пт с 9:00 до 15:00.

Учтите: строительный регистр — это не крепостная книга. Собственник и обременения указаны в крепостной книге (kinnistusraamat), о которой мы рассказываем в отдельном руководстве.

Что будет, если маркировки нет? Надзор и директива ЕС

В EhS нет отдельного штрафа за отсутствие маркировки или её данных в объявлении. Есть надзор: TTJA контролирует выполнение требований к энергоэффективности и маркировке (§ 130 ч. 3 п. 5) и выборочно проверяет выданные за год маркировки (§ 130 ч. 4). Если предписание (ettekirjutus) не выполнено, можно применить принудительный денежный платёж (sunniraha) до 6400 € для физического лица и до 450 000 € для юридического (§ 133). Это верхний предел для принуждения к исполнению предписания, а не штраф за отсутствие маркировки.

На уровне ЕС директива (ЕС) 2024/1275 об энергоэффективности зданий требует закрытой шкалы от A до G, где A — здания с нулевыми выбросами (ст. 19 ч. 2), срока действия маркировки не более десяти лет (ст. 19 ч. 13) и указания показателя и класса в объявлениях о продаже и аренде, в интернете и вне его, включая порталы недвижимости (ст. 20 ч. 4). Государства должны были ввести нужные нормы в действие до 29 мая 2026 года (ст. 35 ч. 1). Для объявления в Эстонии обязательно эстонское законодательство, приведённое выше.

Для маклера: запросите маркировку до публикации

Раз в объявлении должны быть число и класс, маркировка нужна первой, ещё до фотографий. Проверьте в строительном регистре, есть ли у дома действующая маркировка, какого она вида (ETA или KEK) и по какой шкале. Если она старая, со шкалой A–H, объясните покупателю, что её букву нельзя сравнивать с новой шкалой. Если срок истёк, в многоквартирном доме новую заказывает квартирное товарищество, так что предупредите владельца заранее.

В Domuspace подборка объектов — это веб-страница для клиента с числом объектов до 15, на 10 языках, со ссылкой и QR-кодом, которые действуют 7 дней; среди характеристик каждого объекта указаны энергетическая маркировка и год постройки. Domuspace не выдаёт и не проверяет маркировку: официальные данные — в строительном регистре. Как подготовить сильную презентацию объекта, мы рассказываем в статье о досье, которые продают, а какой налог платит продавец — в статье о налоге с продажи квартиры в Эстонии. Если вы работаете в Таллинне, посмотрите Domuspace в Таллинне.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или специалиста по энергоэффективности. Данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам; редакция EhS, вступающая в силу 1 октября 2026 года, главу об энергоэффективности не меняет.