Mida kontrollida enne kinnisvara ostmist Hispaanias

Millised koormatised kodul on ja kes võib seda müüa?

Alusta kinnistusregistri väljavõttest nota simple. Sealt näed registrisse kantud omanikku ning kehtivaid õigusi ja koormatisi, näiteks:

• Registrisse kantud hüpoteegid.
• Arestid ja muud eelmärked (anotaciones preventivas).
• Servituudid: läbipääsu-, vaate- või valgusservituut.
• Kasutusvaldused ja eluruumi kasutamise õigused.
• Üürilepingud, kui need on registrisse kantud.

Otse Hispaania registripidajate kojast tellides maksab see 9,02 € pluss käibemaks kinnistu kohta; avaldatud keskmine ooteaeg on alla kahe tunni. Tellimist ja lugemist selgitab meie nota simple juhend. Väljavõte annab teavet. Selle tellimine üksi ei anna hüpoteegiseaduse artikli 34 kaitset: muu hulgas tuleb osta heauskselt ja tasu eest isikult, kellel on registri järgi müügiõigus, ning registreerida oma ost.

Väljavõte näitab ainult registrisse kantut. Küsi müüjalt ka üürilepingu kohta: üürniku õigused võivad ostjat puudutada isegi siis, kui lepingut registris ei ole.

Kas kuulutuse pindala klapib kinnistusregistri ja katastriga?

Alati mitte. Samal kodul võib olla neli eri pindala: kuulutuses, kinnistusregistri väljavõttes nota simple, katastris (Catastro) ja see, mida kontrollib hindaja, kui võtad hüpoteeklaenu. Erinevus ei tähenda, et keegi oleks pahatahtlik. Piisab kahekümne aasta eest kinni ehitatud terrassist, korteriga liidetud pööningust või teistsugusest mõõtmisviisist.

Laenu puhul loeb hindaja külastus: määruse ECO/805/2003 art 7 kohustab teda objekti kohapeal üle vaatama ja kontrollima, kas pindala ja muud omadused vastavad dokumentidele. Katastri ja kinnistusregistri vahel eeldab seadus, et katastriandmed on õiged, kuid „sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán“ ehk kinnistusregistri õiguslikud kanded on ülimuslikud (Hispaania katastriseaduse konsolideeritud teksti art 3 lg 3).

Kui kuulutuses on 82 m² ja väljavõttes 71, küsi kõigepealt, kust vahe tuleb, ja räägi hinnast alles siis. Omanikul on võimalus täiendada registris olevat kirjeldust, sealhulgas piire ja pindala, katastritõendiga: see on hüpoteegiseaduse (Ley Hipotecaria) art 199 menetlus, mille käigus tuleb teavitada naaberkinnisasjade omanikke.

Kus krunt tegelikult lõpeb?

Piirid on olulised eelkõige siis, kui ostad maja koos maaga, näiteks aiaga villa. Aed võib olla aastakümneid samas kohas seisnud, ilma et keegi oleks seda mõõtnud, naabri garaaž võib olla pool meetrit üle piiri ja juurdepääsutee ei pruugi kuuluda kummalegi.

Hispaania kinnistusregistri graafiline alus on katastrikaart ning iga nota simple peab märkima, kas kinnisasi on katastriga graafiliselt kooskõlastatud ja mis kuupäevast (hüpoteegiseaduse art 10). Kui on, eeldab seadus, et kinnisasjal on registrisse kantud katastriplaani asukoht ja piirid. Kui ei ole, on plaan vaid suunis, mitte tõend selle kohta, kus kinnisasi lõpeb.

Plaani näed ise Hispaania katastri e-teeninduses (Sede Electrónica del Catastro); meie juhend krundi leidmiseks Hispaania katastrist näitab, kuidas. Kui plaanid juurde ehitada, loe ka, miks katastri kasutusotstarve ei ole planeeringujärgne otstarve: katastrisse kantud kasutus ei ütle, mida planeering lubab ehitada.

Mis juhtub, kui ostad kodu koos üürniku või turismiüüri registreeringuga?

Koos üürnikuga

Linnaüüriseaduse (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) art 14 järgi astub üüritud kodu ostja üürileandja õigustesse ja kohustustesse lepingu esimeseks viieks aastaks või seitsmeks, kui eelmine üürileandja oli juriidiline isik, „aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria“ ehk ka siis, kui ostjat kaitseb hüpoteegiseaduse art 34. Eespool kirjeldatud registrikaitse neist aastatest ei vabasta. Kui kokku lepiti pikem tähtaeg, peab registriga kaitstud ostja üürilepingut taluma vaid viie või seitsme aasta täitumiseni ning ülejäänud aja eest hüvitab üürnikule müüja.

See reegel kehtib alates 6. märtsist 2019 sõlmitud lepingutele. Varasematele kehtib nende sõlmimise ajal kehtinud kord (kuningliku dekreetseaduse 7/2019 esimene üleminekusäte), nii et küsi üürilepingut ja vaata selle kuupäeva.

Kontrolli ka seda, kas üürnikul on ostueesõigus. LAU artikkel 25 reguleerib ostueesõigust ja müügijärgset väljaostuõigust; ostueesõiguse kasutamiseks on kolmkümmend kalendripäeva alates hinna ja põhitingimuste tõendatud teatamisele järgnevast päevast. Küsi üürilepingut ja vajalikke teavitusi enne käsiraha maksmist. Nagu eespool kaitstud aastate puhul, sõltub kehtiv seaduse redaktsioon lepingu sõlmimise kuupäevast: lugeda tuleb üürilepingut, mitte nota simple’it.

Koos turismiüüri registreeringuga

Kui kodu üüritakse Andaluusias juba turistidele, kontrolli Andaluusia valitsuse (Junta de Andalucía) otsingus filtriga „viviendas de uso turístico“ (VUT ehk turismimajutuseks kasutatav eluruum), et see on registrisse kantud. Vastutusdeklaratsiooni (declaración responsable) menetluses on valik omaniku muutmiseks; milliseid dokumente Junta selleks nõuab, küsi neilt endilt. Alates 3. aprillist 2025 vajab turismikasutus ka korteriühistu (comunidad de propietarios) sõnaselget nõusolekut (korteriomandiseaduse (Ley de Propiedad Horizontal) art 7 lg 3): küsi põhikirja ja, kui tegevus algas pärast seda kuupäeva, üldkoosoleku otsust.

Mis sai riiklikust registreerimisnumbrist, mille ülemkohus tühistas, ja mis on endiselt kohustuslik, selgitame artiklis Hispaania tühistatud üüriregistri kohta.

Kas ehitustööd ja juurdeehitused on seaduslikud?

Kinni ehitatud veranda, bassein, vahekorrus või remont, mis lisas ruutmeetreid. Kui need ei ole korras, läheb probleem ostjale: kinnisasja võõrandamine ei muuda omaniku planeerimisõigusest tulenevaid kohustusi ning uus omanik astub eelmise omaniku õigustesse ja kohustustesse (maa- ja linnauuendusseaduse konsolideeritud teksti art 27 lg 1).

Võrdle vaatamisel nähtut väljavõttes kirjeldatud hoonega ja katastri pindalaga. Uue hoone notariaalakti tõestamiseks nõuab notar tööks vajalikku haldusluba ja pädeva tehniku tõendit (sama seaduse art 28), nii et ehitis, mida ühelgi paberil ei ole, väärib küsimust. Ehituslubasid annab välja linnapea (alcalde), kui eriseadus ei anna seda volikogule või kohalikule valitsusele (kohaliku omavalitsuse aluste seaduse art 21 lg 1 p q), nii et omavalitsusest küsidki, kas load olid olemas.

Kas müüja võlad korteriühistule lähevad üle ostjale?

Jah, piiratud ulatuses. Korteriomandiseaduse art 9 lg 1 p e järgi vastutab korteri või äripinna ostja, isegi pärast ostu registrisse kandmist, ostetud kinnisasjaga eelmiste omanike üldkulude võlgade eest, mis puudutavad ostuaasta möödunud osa ja kolme eelnevat kalendriaastat. Notariaalaktis peab müüja kinnitama, et tal võlgu ei ole, või märkima võla ning esitama ühistu tõendi võlgade kohta; ilma selleta notar akti ei tõesta, välja arvatud juhul, kui ostja müüja sellest sõnaselgelt vabastab. Meie ei vabastaks.

Tõend näitab tänast võlga; mis on tulemas, selgub koosolekute protokollidest. Küsi ka:

• Viimaste üldkoosolekute protokolle.
• Heakskiidetud või kavandatud erakorralisi makseid (derramas), näiteks fassaadi või lifti jaoks.
• Ühisrajatiste seisukorda ja vanust.

Kui erakorraline makse on heaks kiidetud, kuid veel sisse nõudmata, pane kirja, kes selle tasub, samas dokumendis, millega annad üle käsiraha.

Mis järjekorras ja kes võib milliseid andmeid küsida?

Nota simple saad tellida ja Catastrot vaadata internetis. Esimesel vestlusel müüjaga küsi ka ehituslube, ühistu võlatõendit ja võimalikku üürilepingut. Ühe kontrolli lõppu ei pea ootama, et teisi dokumente küsida.

Kinnistusregistrid on avalikud igaühele, kellel on „teadaolev huvi“ kinnisasja seisundi vastu (hüpoteegiseaduse art 221). Katastris saab igaüks vaadata kaitsmata andmeid, nagu pindala ja kasutusotstarve; omaniku nimi ja katastriväärtus on kaitstud andmed (katastriseaduse art 51 ja 52). Ühistu tõendi ja üürilepingu, kui see on olemas, esitab müüja.

Kui see kõik on käes, on mõtet rääkida käsirahast: kuidas toimib arras-leping ja mis juhtub, kui keegi taganeb.

Mida saab kinnisvarabüroo enne kodu näitamist kontrollida?

Suure osa eelnevast, ja seda on mõistlik neilt küsida. Andaluusias on see ka kohustus: maakler, kes näitab sulle järelturu kodu, peab andma infolehe, kus omanik, koormatised, servituudid ja pindala on tõendatud kuni kolme kuu vanuse väljavõttega nota simple (dekreedi 218/2005 määruse art 10 lg 1 p d).

Domuspace’i katastrikaart aitab maakleril neid kontrolle ette valmistada. Alates Básico paketist katab see Málaga provintsi ja kogu Eesti. Krundil vajutades näeb ametlikku pindala, katastri kasutusotstarvet ja postiindeksit; kortermajas saab valida korteri korruse ja ukse järgi ning vaadata selle ehitusalust pindala katastri andmetel. Objekti kaart seotakse katastritunnusega ning uue objekti lisamiseks tuleb esitada nota simple, nii ainuõigusega kui ka ilma.

Maakler peab endiselt väljavõtte läbi lugema, ühistu tõendi küsima ja ehitusload üle kontrollima: Domuspace ei tee kinnistusregistri ega omavalitsuse päringuid. Vaata Domuspace’i Costa del Soli büroodele või telli kaardi demo.

Artikkel on informatiivne ega asenda juristi nõuannet. Viidatud õigusakte kontrolliti 3. novembril 2026 Hispaania riigiteatajas (BOE) ja viidatud ametlikes allikates.