Qué comprobar antes de comprar una vivienda en España

¿Qué cargas tiene la vivienda y quién puede venderla?

Empieza por una nota simple del Registro de la Propiedad. En ella puedes comprobar el titular y los derechos y cargas vigentes inscritos, entre ellos:

• Hipotecas inscritas.
• Embargos y otras anotaciones preventivas.
• Servidumbres de paso, de vistas o de luces.
• Usufructos y derechos de habitación.
• Arrendamientos, si se inscribieron.

Pedirla directamente al Colegio de Registradores cuesta 9,02 € más IVA por finca; el plazo medio que publica es inferior a dos horas. En la guía de la nota simple explicamos cómo solicitarla y leerla. La nota informa: pedirla no te concede por sí solo la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Esa protección exige, entre otros requisitos, comprar de buena fe y a título oneroso a quien figura con facultades para vender e inscribir la adquisición.

La nota solo muestra lo inscrito. Pide también al vendedor que aclare si hay un alquiler: un inquilino puede tener derechos que te afecten aunque su contrato no aparezca en el Registro.

¿Coincide la superficie del anuncio con la del Registro y la del Catastro?

No siempre. La misma vivienda puede aparecer con cuatro superficies: la del anuncio, la de la nota simple, la del Catastro y la que comprueba el tasador si pides hipoteca. Que no coincidan no implica mala fe. Basta una terraza cerrada hace veinte años, una buhardilla incorporada al piso o una forma distinta de medir.

Para la hipoteca cuenta la visita del tasador: el art. 7 de la Orden ECO/805/2003 le obliga a una inspección ocular en la que comprueba si la superficie y las demás características coinciden con la documentación. Entre Catastro y Registro, la ley presume ciertos los datos del Catastro, pero «sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán» (art. 3.3 del texto refundido de la Ley del Catastro).

Si el anuncio dice 82 m² y la nota simple dice 71, pregunta de dónde sale la diferencia y luego habla de precio. El propietario tiene una vía para completar la descripción registral, linderos y superficie incluidos, con la certificación catastral: el procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria, que obliga a notificar a los vecinos colindantes.

¿Hasta dónde llega la parcela?

Los linderos importan sobre todo cuando compras una casa con terreno. El vallado puede llevar décadas en el mismo sitio sin que nadie lo haya medido, el garaje del vecino puede haber ganado medio metro y el camino de acceso puede no ser de ninguno de los dos.

La base gráfica del Registro es la cartografía catastral, y toda nota simple tiene que decir si la finca está coordinada gráficamente con el Catastro y desde qué fecha (art. 10 de la Ley Hipotecaria). Si lo está, la ley presume que la finca tiene la ubicación y los linderos del plano catastral incorporado al Registro. Si no lo está, ese plano orienta, pero no demuestra dónde acaba la finca.

El plano lo puedes ver tú mismo en la Sede Electrónica del Catastro: en nuestra guía para buscar una parcela en el Catastro explicamos cómo. Y si piensas ampliar o construir, lee también por qué el uso catastral no es la calificación urbanística: el uso que figura en el Catastro no dice qué permite edificar el planeamiento.

¿Qué pasa si compras una vivienda con inquilino o con uso turístico?

Con inquilino

Según el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quien compra una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica, «aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria». Ni siquiera la protección del Registro que acabamos de ver te libra de esos años. Si se pactó una duración mayor, el comprador protegido por el Registro solo soporta lo que falte hasta esos cinco o siete años, y el vendedor indemniza al inquilino por el resto.

Esa es la regla de los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. Los anteriores siguen con la redacción de su fecha (disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019), así que pide el contrato y mira cuándo se firmó.

Comprueba también si al inquilino le corresponde un derecho de adquisición preferente. El art. 25 de la LAU regula el tanteo y el retracto, con un plazo de treinta días naturales para el tanteo desde el día siguiente a la notificación fehaciente del precio y las condiciones esenciales. Pide el contrato de alquiler y las notificaciones que correspondan antes de entregar la señal. Como en la subrogación, la redacción que se aplica depende de la fecha del contrato: aquí lo que hay que leer es el contrato de alquiler, no la nota simple.

Con uso turístico

Si la vivienda ya se alquila a turistas en Andalucía, comprueba en el buscador de la Junta de Andalucía, filtrando por «viviendas de uso turístico», que está inscrita. En el trámite de la declaración responsable hay una opción para cambiar el titular; qué documentos pide la Junta para ese cambio no lo detalla su página, así que pregúntalo. Desde el 3 de abril de 2025, además, el uso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad de propietarios (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal): pide los estatutos y, si la actividad empezó después de esa fecha, el acuerdo de la junta.

Qué pasó con el número de registro nacional que anuló el Tribunal Supremo y qué sigue siendo obligatorio lo explicamos en el artículo sobre el Registro Único de Arrendamientos.

¿Están legalizadas las obras y las ampliaciones?

Un porche cerrado, una piscina, un altillo o una reforma que sumó metros. Si no están en regla, el problema pasa al comprador: la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes urbanísticos, y el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario (art. 27.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Compara lo que ves en la visita con la obra declarada en la nota simple y con la superficie del Catastro. Para autorizar una escritura de obra nueva, el notario pide la autorización administrativa que requiera la obra y el certificado de un técnico (art. 28 de la misma ley), así que una construcción que no aparece en ningún papel merece una pregunta. Las licencias las otorga el alcalde, salvo que una ley sectorial se las atribuya al Pleno o a la Junta de Gobierno Local (art. 21.1.q de la Ley de Bases del Régimen Local), y es en el ayuntamiento donde se consulta si las hubo.

¿Las deudas con la comunidad de propietarios pasan al comprador?

Sí, con un límite. Según el art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, quien compra un piso o un local responde con el propio inmueble, aunque haya inscrito su compra, de lo que deban los anteriores titulares por gastos generales de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores. En la escritura, el vendedor tiene que declarar que está al corriente o lo que debe, y aportar el certificado de deudas de la comunidad; sin él, el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador le exonere expresamente. Nosotros no lo exoneraríamos.

El certificado dice lo que se debe hoy; lo que está por venir se ve en las actas. Pide también:

• Las actas de las últimas juntas de propietarios.
• Las derramas aprobadas o previstas, por ejemplo para la fachada o el ascensor.
• El estado de las instalaciones comunes y su antigüedad.

Si hay una derrama aprobada y aún no cobrada, deja por escrito quién la paga en el mismo documento en el que entregas la señal.

¿En qué orden se hace todo y quién puede pedir cada dato?

Pide la nota simple y consulta el Catastro desde casa. En cuanto hables con el vendedor, solicita también las licencias, el certificado de la comunidad y el contrato de alquiler, si existe. No hace falta esperar a terminar una consulta para pedir los demás documentos.

Los Registros son públicos para quien tenga «interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles» (art. 221 de la Ley Hipotecaria). En el Catastro, cualquiera puede consultar los datos no protegidos, como la superficie o el uso; el nombre del titular y el valor catastral son datos protegidos (arts. 51 y 52 del texto refundido de la Ley del Catastro). El certificado de la comunidad y, si lo hay, el contrato de alquiler los aporta el vendedor.

Con todo eso en la mano ya tiene sentido hablar de señal: cómo funciona el contrato de arras y qué pasa si alguien se echa atrás.

¿Qué puede tener comprobado la agencia antes de enseñarte la casa?

Buena parte de lo anterior, y es razonable pedírselo. En Andalucía, además, es una obligación: el agente que te enseña una vivienda de segunda mano tiene que entregarte una ficha en la que el propietario, las cargas, las servidumbres y la superficie estén acreditados con una nota simple de no más de tres meses (art. 10.1 d) del Reglamento del Decreto 218/2005).

En Domuspace, el mapa catastral ayuda a preparar esa revisión. Desde el plan Básico cubre la provincia de Málaga y toda Estonia. Al tocar una parcela se ve la superficie oficial, el uso catastral y el código postal; en un edificio puedes elegir la vivienda por planta y puerta y consultar su superficie construida. El agente vincula la ficha a esa referencia y aporta la nota simple al dar de alta el inmueble, con o sin exclusiva.

El agente sigue teniendo que leer la nota simple, pedir el certificado de la comunidad y consultar las licencias: Domuspace no consulta el Registro ni el ayuntamiento. Puedes ver ese trabajo en Domuspace para agencias de la Costa del Sol o pedir una demo del mapa.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Las normas citadas se comprobaron el 3 de noviembre de 2026 en el BOE y en las fuentes oficiales enlazadas.