Что проверить перед покупкой жилья в Испании

Какие обременения есть у жилья и кто может его продать?

Начните с выписки nota simple из Реестра собственности. Она показывает зарегистрированного собственника, действующие права и обременения, в том числе:

• Зарегистрированные ипотеки.
• Аресты и другие предварительные записи (anotaciones preventivas).
• Сервитуты: проход, вид или свет.
• Узуфрукт и право проживания.
• Договоры аренды, если они внесены в реестр.

При заказе напрямую в Коллегии регистраторов выписка стоит 9,02 € плюс НДС за объект; опубликованный средний срок — менее двух часов. Как заказать и прочитать её, объясняем в руководстве по nota simple. Выписка даёт информацию. Сам заказ не предоставляет защиту по ст. 34 Ипотечного закона: для неё нужно, среди прочего, приобрести объект добросовестно и возмездно у лица, имеющего по реестру право продажи, и зарегистрировать покупку.

Выписка показывает только зарегистрированные сведения. Отдельно спросите об аренде: у арендатора могут быть права, которые затронут покупателя, даже если договора нет в реестре.

Совпадает ли площадь в объявлении с реестром и кадастром?

Не всегда. У одного и того же жилья может быть четыре площади: в объявлении, в выписке из реестра nota simple, в кадастре (Catastro) и та, которую проверяет оценщик, если вы берёте ипотеку. Расхождение ещё не говорит о недобросовестности. Достаточно террасы, застеклённой двадцать лет назад, мансарды, присоединённой к квартире, или другого способа измерения.

Для ипотеки важен визит оценщика: ст. 7 приказа ECO/805/2003 обязывает его осмотреть объект на месте и проверить, совпадают ли площадь и другие характеристики с документами. Между кадастром и реестром закон считает данные кадастра достоверными, но «sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán», то есть юридические записи Реестра собственности имеют приоритет (ст. 3.3 сводного текста закона о кадастре).

Если в объявлении 82 м², а в выписке 71, сначала спросите, откуда разница, и только потом обсуждайте цену. У собственника есть способ дополнить описание в реестре, включая границы и площадь, кадастровой справкой: это процедура по ст. 199 Ипотечного закона (Ley Hipotecaria), при которой нужно уведомить владельцев соседних участков.

Где на самом деле заканчивается участок?

Границы важнее всего, когда вы покупаете дом с землёй, например виллу с садом. Забор может десятилетиями стоять на одном месте, и никто его не измерял, гараж соседа может заходить на полметра на ваш участок, а подъездная дорога может не принадлежать ни вам, ни ему.

Графическая основа Реестра собственности — кадастровая карта, и в каждой выписке nota simple должно быть указано, согласован ли объект графически с кадастром и с какой даты (ст. 10 Ипотечного закона). Если согласован, закон предполагает, что у объекта то расположение и те границы, которые показаны на внесённом в реестр кадастровом плане. Если нет, план лишь ориентир, а не доказательство того, где заканчивается участок.

План можно посмотреть самостоятельно на электронном портале кадастра (Sede Electrónica del Catastro); как это сделать, мы показываем в руководстве по поиску участка в испанском кадастре. А если собираетесь достраивать или строить, прочитайте и статью о том, почему кадастровое использование не равно градостроительному назначению: использование, записанное в кадастре, не говорит, что разрешает строить план застройки.

Что будет, если купить жильё с арендатором или с туристической регистрацией?

С арендатором

По ст. 14 закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) покупатель сданного жилья принимает права и обязанности арендодателя на первые пять лет договора или на семь, если прежний арендодатель был юридическим лицом, «aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria», то есть даже если покупателя защищает ст. 34 Ипотечного закона. Защита реестра, о которой мы писали выше, от этих лет не освобождает. Если договор заключён на больший срок, защищённый реестром покупатель терпит аренду только до истечения этих пяти или семи лет, а за остаток арендатору платит компенсацию продавец.

Это правило действует для договоров, подписанных с 6 марта 2019 года. Для более ранних сохраняется режим на дату их подписания (первое переходное положение королевского декрета-закона 7/2019), поэтому попросите договор аренды и посмотрите на дату.

Проверьте, есть ли у арендатора преимущественное право покупки. Ст. 25 LAU регулирует tanteo и retracto — покупку до продажи или выкуп после неё. На tanteo отводится тридцать календарных дней со дня, следующего за достоверным уведомлением о цене и основных условиях. Договор аренды и необходимые уведомления запросите до задатка. Как и с защищёнными годами выше, редакция закона зависит от даты договора, поэтому читать здесь нужно договор аренды, а не nota simple.

С туристической регистрацией

Если жильё в Андалусии уже сдаётся туристам, проверьте в поиске правительства Андалусии (Junta de Andalucía) с фильтром «viviendas de uso turístico» (VUT, жильё туристического использования), что оно зарегистрировано. В процедуре декларации об ответственности (declaración responsable) есть вариант смены владельца; какие документы для этого нужны, уточните в самой Junta. С 3 апреля 2025 года для туристического использования нужно ещё и прямое согласие сообщества собственников (ст. 7.3 закона о горизонтальной собственности): попросите устав и, если деятельность началась после этой даты, решение общего собрания.

Что стало с национальным регистрационным номером, который отменил Верховный суд, и что по-прежнему обязательно, мы рассказываем в статье об отменённом едином реестре аренды.

Узаконены ли работы и пристройки?

Застеклённое крыльцо, бассейн, антресоль или ремонт, добавивший квадратные метры. Если они не узаконены, проблема переходит к покупателю: передача объекта не меняет градостроительных обязанностей собственника, и новый владелец принимает права и обязанности прежнего (ст. 27.1 сводного текста закона о земле и городском обновлении).

Сравните то, что видите на просмотре, с постройкой, указанной в выписке, и с площадью в кадастре. Чтобы заверить нотариальный акт о новой постройке, нотариус требует административное разрешение, которое нужно для работ, и справку компетентного специалиста (ст. 28 того же закона), так что постройка, которой нет ни в одном документе, заслуживает вопроса. Разрешения выдаёт алькальд (alcalde), если отраслевой закон не передаёт эту функцию пленуму или местному правительству (ст. 21.1.q закона об основах местного самоуправления), поэтому спрашивать, были ли разрешения, нужно в мэрии.

Переходят ли долги продавца перед сообществом собственников к покупателю?

Да, в определённых пределах. По ст. 9.1.e закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) покупатель квартиры или помещения отвечает самим объектом, даже после регистрации покупки, за долги прежних владельцев по общим расходам за истёкшую часть года покупки и три предыдущих календарных года. В нотариальном акте продавец должен заявить, что долгов нет, или указать их, и представить справку сообщества о задолженности; без неё нотариус акт не заверяет, если только покупатель прямо не освободит продавца от этой обязанности. Мы бы не освобождали.

Справка показывает долг на сегодня; что предстоит, видно из протоколов собраний. Попросите также:

• Протоколы последних общих собраний.
• Утверждённые или планируемые целевые сборы (derramas), например на фасад или лифт.
• Состояние и возраст общих инженерных систем.

Если целевой сбор утверждён, но ещё не взыскан, запишите, кто его платит, в том же документе, по которому передаёте задаток.

В каком порядке проверять и кто может запросить каждый документ?

Заказать nota simple и посмотреть Catastro можно через интернет. При первом разговоре с продавцом запросите также разрешения на работы, справку сообщества собственников и договор аренды, если он есть. Ждать окончания одной проверки, чтобы запросить остальные документы, не нужно.

Реестры открыты для всех, у кого есть «известный интерес» к состоянию недвижимости (ст. 221 Ипотечного закона). В кадастре любой может посмотреть незащищённые данные, например площадь или использование; имя собственника и кадастровая стоимость относятся к защищённым данным (ст. 51 и 52 сводного текста закона о кадастре). Справку сообщества и договор аренды, если он есть, предоставляет продавец.

Когда всё это на руках, можно говорить о задатке: как устроен договор аррас и что будет, если одна из сторон откажется.

Что агентство может проверить до того, как покажет вам жильё?

Многое из перечисленного, и попросить об этом вполне разумно. В Андалусии это ещё и обязанность: агент, который показывает вам жильё на вторичном рынке, должен выдать карточку объекта, где собственник, обременения, сервитуты и площадь подтверждены выпиской nota simple не старше трёх месяцев (ст. 10.1 d) регламента декрета 218/2005).

Кадастровая карта Domuspace помогает агенту подготовиться к проверке. С тарифа Básico она охватывает провинцию Малага и всю Эстонию. Нажатие на участок показывает официальную площадь, кадастровое назначение и индекс; в многоквартирном доме можно выбрать жильё по этажу и двери и посмотреть площадь по кадастру. Карточка объекта связывается с кадастровым номером, а для добавления объекта нужна nota simple, с эксклюзивом или без него.

Прочитать выписку, запросить справку сообщества и проверить разрешения должен агент: Domuspace не обращается к Реестру собственности или мэрии. Посмотрите Domuspace для агентств Коста-дель-Соль или закажите демо карты.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Нормы проверены 3 ноября 2026 года в официальном бюллетене Испании BOE и в указанных официальных источниках.