Нота симпле (nota simple) в Испании: что показывает выписка из Реестра собственности, сколько стоит и как её заказать

Что такое нота симпле?

Нота симпле (nota simple), полное название nota simple informativa, — выписка из Реестра собственности Испании (Registro de la Propiedad), которая кратко описывает правовое положение объекта: как он описан, кому принадлежит и какие обременения на нём лежат. На английских страницах Коллегии регистраторов она называется «Land Registry Extract». Согласно ст. 222.5 Ипотечного закона (Ley Hipotecaria), выписка должна воспроизводить действующие записи об объекте и содержать как минимум его идентификацию, данные владельца или владельцев зарегистрированных прав, объём, характер и ограничения этих прав.

Та же статья обозначает её предел: нота симпле носит чисто информационный характер и не удостоверяет содержание записей («no da fe»). Тем не менее Коллегия регистраторов отмечает, что для простых и обычных сделок её, как правило, принимают как подтверждение права собственности и обременений, в том числе банки при предварительном рассмотрении ипотеки.

С 9 мая 2024 года сведения из реестра всегда выдаются в электронном виде: нота симпле заверяется электронной печатью реестра и имеет электронный код проверки (ст. 222.2 Ипотечного закона).

Сколько стоит нота симпле?

Официальный тариф — 9,02 евро за объект без учёта налогов; счёт выставляет регистратор, который выдаёт выписку. На английской странице Коллегии для нерезидентов это сформулировано так: 9,02 евро плюс НДС (21%) за каждый объект. Официальный прейскурант добавляет три случая:

• Перевод на английский: 30 € за выписку сверх 9,02 €. По данным английской страницы, НДС платят только резиденты ЕС, заказывающие перевод как конечные пользователи; компании с номером плательщика НДС в ЕС освобождены.
• Справка о местонахождении (nota de localización): 9,02 € за объект. Если вы ищете по владельцу и в выбранном округе на его имя ничего не найдено, выдаётся отрицательная справка, и она тоже оплачивается.
• Свидетельство (certificación): фиксированной цены нет, она зависит от тарифов, которые должен применить реестр.

Абонентской платы и платы за подключение нет: разовый запрос оплачивается как «эпизодический пользователь» (usuario esporádico).

Кто может запросить выписку: законный интерес

Реестр собственности Испании публичен, но не для праздного любопытства: он открыт для тех, у кого есть известный интерес в выяснении состояния зарегистрированных объектов и прав (ст. 221 Ипотечного закона). Статья 332 Ипотечного регламента (Reglamento Hipotecario) требует законного интереса и предполагает его у профессионалов рынка недвижимости, включая агентов, если они указывают причину запроса, а также когда сведения нужны для налоговых целей, оценки или ипотечного кредита. Будущий покупатель просто указывает эту цель.

Поэтому онлайн-заявка спрашивает причину. Коллегия поясняет, что причину оценивает регистратор и она остаётся доступной владельцу: он в любой момент может посмотреть, какие выписки по его объектам выдавались и какие причины были указаны.

Владелец видит, кто запрашивал выписку по его объекту и зачем. Всегда указывайте реальную причину, соответствующую назначению реестра, например покупку, которую вы рассматриваете.

Как заказать нота симпле онлайн: по шагам

Официальный путь — электронный портал (sede electrónica) Коллегии регистраторов. Заказать выписку можно хоть из Таллина или Риги и по любому объекту в Испании: закон позволяет свободно выбрать регистратора, через которого получить нота симпле, даже если объект находится вне его округа (ст. 222.8 Ипотечного закона).

1. Откройте портал

   Перейдите на страницу Nota simple на sede.registradores.org и нажмите «Solicitar nota simple». У портала есть и английский интерфейс, где услуга называется «Uncertified extract of information».

2. Укажите объект

   Искать можно по коду CRU (Código Registral Único, ранее IDUFIR); по регистрационным данным (провинция, муниципалитет, отдел реестра и номер объекта); по владельцу (имя или название компании и NIF, NIE, паспорт или удостоверение личности); по адресу или другим данным о местоположении — для этого нужно знать муниципалитет и отдел реестра; или по номеру кадастрового участка, но только если объект согласован с кадастром или определён по кадастровой карте.

3. Укажите законный интерес

   Напишите, зачем вам нужны сведения. Регистратор оценивает это до выдачи выписки, а владелец сможет увидеть это позже.

4. Оплатите как эпизодический пользователь

   Регистрироваться не нужно: оплата картой или через PayPal. Идентификация требуется только при поиске по владельцу — одним из способов, которые принимает портал.

5. Скачайте PDF

   После выдачи на почту придёт письмо со ссылкой для скачивания выписки в формате PDF; скачать её можно в течение 30 дней (registradores.org). Коллегия называет средний срок менее двух часов: это среднее значение, а не гарантия.

6. При необходимости закажите перевод на английский

   Он стоит 30 € плюс НДС, если он применяется. Перевод не мгновенный: по данным английской страницы, выписка с переводом обычно занимает три рабочих дня, но может занять и до недели. Перевод идёт в две колонки рядом с испанским текстом, а при расхождениях преимущество имеет испанская версия.

Указывайте все данные, которые у вас есть. Реестр ведёт указатели по номеру объекта или коду CRU и по владельцу, поэтому запрос только по адресу могут отклонить из-за нехватки данных или он даст отрицательный результат. Если вы не знаете, к какому отделу реестра относится объект, найдите его на карте в геопортале регистраторов.

Как читать нота симпле

Оформление зависит от отдела реестра, но порядок разделов один и тот же, а заголовки — на испанском. Коллегия публикует двуязычный образец выписки, где самые частые записи объяснены простым английским языком; пояснения ниже взяты из этого руководства. Образец 2011 года, поэтому используйте его, чтобы узнавать разделы, а не ради его ссылок на законы.

Шапка: номер объекта и CRU

Вверху указаны номер объекта в его отделе реестра и уникальный код для всей системы. С 2024 года все записи, кроме записей о подаче документов, начинаются с единого регистрационного кода (ст. 241.3 Ипотечного закона).

Описание (<em>Descripción de la finca</em>)

Местоположение, вид, границы и площадь объекта (ст. 9). В каждой выписке должны быть кадастровый номер и отметка о том, согласован ли объект графически с кадастром на определённую дату (ст. 10.4). Отметка VPO означает жильё с государственной поддержкой, продажа которого ограничена.

Собственность (<em>Titularidades</em>)

Кто владелец, какое у него право (pleno dominio означает полную собственность, иное указывается отдельно) и документ, на основании которого сделана запись: нотариальный акт, судебный или административный документ. Если покупали супруги, указывается их имущественный режим. Проверьте, что продавец — тот самый человек, который здесь указан.

Обременения (<em>Cargas</em>)

Перечень ипотек, обременений, сервитутов и других вещных прав, ограничивающих собственность. Отметка об аресте (anotación de embargo) означает, что объект арестован судом или административным органом. Afección fiscal — предупреждение о том, что объект в течение пяти лет отвечает за уплату определённых налогов (ITPAJD, налог на передачу имущества и гербовый сбор); по истечении этого срока отметку можно погасить.

Документы, ожидающие регистрации

В конце указано, поданы ли по объекту документы, которые ещё не внесены в реестр. Читайте эту часть внимательно: пока действует запись о подаче, в течение шестидесяти дней нельзя зарегистрировать другой несовместимый с ним документ (ст. 17 Ипотечного закона). Только что поданная продажа или ипотека может появиться здесь раньше, чем в разделах о собственности или обременениях. И помните: выписка — это снимок на дату, указанную в заключительном уведомлении; если до подписания прошли недели, закажите новую.

Нота симпле или свидетельство: что вам нужно?

Свидетельство (certificación) — публичный документ, подписанный регистратором квалифицированной электронной подписью, который удостоверяет содержание реестра (ст. 222.2). Только оно действует в отношении третьих лиц: по ст. 225 Ипотечного закона отсутствие или наличие обременений на объекте можно доказать в ущерб третьему лицу только свидетельством из реестра. Самое распространённое — свидетельство о праве собственности и обременениях (dominio y cargas).

Для онлайн-заказа свидетельства всегда нужна идентификация, а цена зависит от тарифов реестра: портал блокирует на вашем способе оплаты 150 € или выбранный вами лимит. Свидетельство — законный способ, когда права нужно отстаивать перед третьими лицами, судами или государственными органами.

Объект реестра, CRU и кадастровый номер: не одно и то же

Кадастровый номер (referencia catastral) — идентификатор кадастра: буквенно-цифровой код, который однозначно помещает объект на официальную кадастровую карту (ст. 6.3 закона о кадастре). Объект реестра (finca registral) определяется по номеру в конкретном отделе реестра и по коду CRU — уникальному общенациональному идентификатору зарегистрированных объектов (ст. 9 Ипотечного закона в редакции Закона 13/2015).

Кадастр — административный реестр, который описывает объект; Реестр собственности говорит, кому он принадлежит и какие на нём обременения. Данные кадастра считаются верными, но правовые записи Реестра собственности имеют преимущество (ст. 3.3 закона о кадастре). Поскольку в выписке должны быть кадастровый номер и статус согласования, по ней можно сверить оба источника: площади, границы, постройки. Как пользоваться кадастром, мы объясняем в руководстве кадастр Испании: как найти участок, а почему вид использования в кадастре не говорит, что можно построить, — в статье кадастр Испании — это не право на строительство.

Частые ошибки при покупке на Коста-дель-Соль

• Смотреть только на имя владельца. Обременения и документы, ожидающие регистрации, — самая важная часть выписки.
• Полагаться на старую выписку. Она отражает конкретную дату. В Андалусии информационный лист, который агентство обязано выдать при просмотре, должен подтверждаться выпиской не старше трёх месяцев.
• Ждать, что в ней будет сказано, что можно построить. Это определяет муниципальный градостроительный план, а не реестр.

Агентствам на Коста-дель-Соль

В Андалусии нота симпле — не просто хорошая практика. Декрет 218/2005 обязывает посредника при продаже вторичного жилья выдавать каждому потребителю, который осматривает жильё при его посредничестве, информационный лист, за достоверность которого он отвечает, с указанием владельца, зарегистрированных обременений, возможных сервитутов и общей или полезной площади, «acreditados mediante nota simple registral de no más de tres meses de antigüedad», то есть подтверждённых выпиской не старше трёх месяцев (ст. 10.1 d его Регламента). Правительство Андалусии тоже советует покупателю заказать нота симпле, чтобы проверить, что жильё записано на продавца, и узнать, какие на нём обременения.

Domuspace не заказывает выписки и не показывает владельцев и обременения из реестра: это остаётся в Реестре собственности. Зато кадастровая карта показывает официальные участки всей провинции Малага на компьютере и в телефоне, окрашенные по результату каждого визита в шести статусах. Из карточки участка вы сохраняете контакт владельца с привязкой к кадастровому номеру, который потом сверяете с выпиской.

Когда право собственности проверено, эксклюзивный или посреднический договор можно подписать в модуле договоров (начиная с тарифа «Профессиональный») лично или дистанционно с 6-значным кодом по электронной почте; подробнее — в статье электронная подпись в договорах недвижимости. Если вы работаете в этом регионе, посмотрите Domuspace на Коста-дель-Соль.

Руководство носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Данные проверены 29 сентября 2026 года по указанным официальным источникам.