Кадастровая карта Эстонии: как найти участок, его назначение и границы

Что такое katastrikaart и кто её ведёт

То, что в Эстонии называют katastrikaart, — это кадастровый слой официальной карты Maa- ja Ruumiamet (Департамента земли и пространственного развития), который с 1 января 2025 года заменил прежний Maa-amet. Поиск «Maa-ameti kaart» ведёт туда же: в приложение X-GIS 2 Maainfo, куда можно попасть и с Geoportaal по ссылке «Ava Eesti kaart».

Каждый участок в кадастре — это katastriüksus (кадастровая единица) со своим кодом, katastritunnus, то есть кадастровым номером. Всё остальное, от площади до целевого назначения, привязано к этому номеру.

По шагам: как найти участок

1. Откройте официальную карту

   Перейдите по адресу xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo. Карта работает в браузере компьютера, а также на телефоне и планшете; на сенсорных экранах доступны не все функции, но основные есть.

2. Ищите по адресу или номеру

   Строка поиска принимает адрес текстом, кадастровый номер, код регистра строений (EHR) или пару координат. Если у вас есть только адрес, начните с него — так быстрее всего.

3. Нажмите на участок

   Один клик по карте запрашивает включённые слои и показывает список объектов в этой точке. Выберите кадастровую единицу, и откроется её информация.

4. Прочитайте данные

   Сначала проверьте, что кадастровый номер и адрес — те, что вы искали. Затем посмотрите площадь и целевое назначение; как его читать, объясняем ниже.

5. Скачайте нужное

   Кнопка «Kõlvikute kaart» скачивает PDF с видами угодий (kõlvikud) участка, а «Kü kitsendused» открывает в новом окне карту ограничений этой же единицы.

Какие данные даёт кадастр по каждому участку

Земельный кадастр Эстонии публикует по каждой кадастровой единице следующие данные — это поля его открытого набора данных:

• Кадастровый номер (katastritunnus).
• Адрес и административная единица: уезд, самоуправление и населённый пункт.
• Целевое назначение (sihtotstarve): до трёх назначений, у каждого своя доля в процентах.
• Площадь (pindala) и её разбивка по угодьям: пашня, луг, лес, дворовая земля (õuemaa) и прочие.
• Номер недвижимости (kinnistu): связь с крепостной книгой.
• Налогооблагаемая стоимость (maksustamishind).
• Форма собственности (omandivorm), даты регистрации и последнего изменения.

Чего в кадастре нет — это имени собственника, ипотек и сервитутов. Они в крепостной книге, о ней ниже.

Как читать кадастровый номер

Кадастровый номер состоит из трёх частей, разделённых двоеточием, и его первые три цифры — код административной единицы: так установлено в § 39 порядка образования кадастровых единиц (Katastriüksuse moodustamise kord). Всегда спрашивайте номер: с ним соседние участки не перепутать.

Целевое назначение и его проценты

У участка может быть до трёх целевых назначений, у каждого своя доля: например, 60% жилой земли и 40% земли сельскохозяйственного назначения. Если инструмент показывает одно назначение, почти наверняка это только первое, а на большом участке смешанного назначения это полностью меняет картину.

Целевое назначение говорит, как участок записан в реестре, а не что на нём можно построить. Это решает планировка. Подробно об этом — в статье целевое назначение и право на строительство.

Чего нет на карте и где это искать

Собственник, ипотеки и сервитуты: крепостная книга

Крепостную книгу, e-kinnistusraamat, ведёт RIK (Центр регистров и информационных систем), а не Maa- ja Ruumiamet. Знакомиться с ней может любой (§ 74 закона о крепостной книге), но для входа нужна ID-карта или Mobiil-ID. Собственник смотрит данные своей недвижимости бесплатно, чужой — за плату. По прейскуранту RIK просмотр одного раздела стоит 2 €, а всей регистрационной части (registriosa) — 6 €.

Здания: регистр строений

Какие здания зарегистрированы на участке и какие производства с ними связаны, показывает регистр строений (EHR), которым может свободно пользоваться каждый. Строение, которое есть на местности, но не внесено в регистр, — отдельная проблема, и её стоит выявить до подписания.

Ограничения: карта kitsendused

Линия электропередачи, трубопровод или охраняемая зона ограничивают использование участка. Эти ограничения собраны в информационной системе ограничений Maa- ja Ruumiamet, где их охват рассчитывается по объекту, который их вызывает, и по его зоне влияния. Из информации об участке туда ведёт кнопка «Kü kitsendused».

Что можно построить: планировки

Право на строительство даёт утверждённая детальная планировка или, где она не нужна, условия проектирования, которые выдаёт самоуправление. Планировки можно посмотреть на planeeringud.ee, откуда сейчас попадаешь в поиск планировок регистра строений, и в картографическом приложении планировок Maa- ja Ruumiamet с информацией о детальных и общих планировках.

Быстрее: kiirpäring

Если нужны только основные данные участка, а номер или адрес известны, их даст без карты быстрый запрос в кадастр — быстрый поиск по номеру или адресу на портале kataster.ee.

На телефоне

На телефоне надёжнее всего открыть тот же сайт — он подстраивается под экран. Если устанавливаете приложение, проверьте, кто его издатель: в магазинах есть и приложения сторонних разработчиков.

Если вы работаете с участками каждый день

Официальная карта рассчитана на запросы по одному участку. На кадастровой карте Domuspace те же официальные участки — вся Эстония и провинция Малага — окрашены по результату у каждой двери в шести статусах, чтобы вся команда видела, какие районы уже отработаны. Реестр она не заменяет: собственность и обременения по-прежнему в крепостной книге.

Если вы работаете и в Испании, есть такое же руководство по кадастру Испании. А если продаёте в Эстонии, посмотрите, как Domuspace работает на эстонском рынке.

Руководство носит информационный характер. Цены и экраны могут меняться: данные проверены 28 сентября 2026 года на указанных официальных сайтах.