Captación puerta a puerta: cómo hacerla con rutas y datos, no a ciegas

Por qué el puerta a puerta sigue funcionando

El propietario que va a vender muchas veces todavía no lo ha publicado. Llegar antes que el portal, con trato humano y conocimiento de la zona, es justo donde se ganan las exclusivas. El coste es tu tiempo, y por eso la clave no es tocar más puertas, sino no malgastar ninguna.

Prepara la zona antes de salir

Una jornada de campo bien hecha empieza en la oficina. Sobre el mapa catastral sabes, antes de pisar la calle, qué hay en cada parcela: su superficie oficial y su uso. Con eso descartas lo que no encaja con lo que buscas y llegas a cada puerta sabiendo de qué vas a hablar. Si no conoces bien qué te dicen esos datos y qué no, empieza por cómo usar el catastro para captar.

• Elige una zona acotada, no una ciudad: mejor diez calles bien trabajadas que cincuenta a medias.
• Mira qué se trabajó ya en esa zona y con qué resultado, para no repetir puertas ni pisar a un compañero.
• Decide qué ofreces antes de tocar el timbre: una valoración, información de la zona, un servicio concreto.

Planifica la ruta sobre el mapa

En vez de improvisar, sal con una ruta. Dibujar la zona y dejar que el orden de paradas lo calcule la herramienta ahorra el tiempo que antes se perdía cruzando la misma avenida tres veces. Y si la zona es grande, repartirla entre varios agentes evita que dos acaben en el mismo portal.

Anota cada puerta, también las que no abren

Lo que no se anota se pierde. La diferencia entre un agente y un buen equipo es que el segundo convierte cada puerta en un registro que cualquiera puede reutilizar mañana. Y la puerta que no abre también es información: dice que hay que volver, y a qué hora conviene probar.

• El resultado de la conversación: quiere vender, se lo pensará, venta posible más adelante, no quiere vender.
• Si no había nadie en casa, para volver otro día a otra hora.
• Lo que el catastro no dice: reformas, inquilinos, obras, el cartel de otra agencia.
• El mejor momento para volver y con quién hablar.

Los datos del propietario: con cuidado

En la puerta el propietario te da su nombre y su teléfono. En ese momento empiezas a tratar datos personales y se aplica el RGPD: tienes que informarle de quién eres, para qué guardas sus datos y cómo puede pedir que los borres. Dilo en la conversación y déjalo por escrito en la tarjeta o el folleto que le entregues. Es una frase, y protege a la agencia.

El puerta a puerta no compite con lo digital: se apoya en lo digital para no repetir puertas ni olvidar caras.

Fichaje y GPS: control de la jornada, dentro de la ley

Dirección necesita saber qué zona se ha cubierto y cuánto tiempo se ha trabajado. En España hay además una obligación legal detrás: el artículo 34.9 del Estatuto de los Trabajadores obliga a la empresa a garantizar el registro diario de jornada, con la hora concreta de inicio y de fin.

Si ese registro usa geolocalización, entra el artículo 90 de la Ley Orgánica de Protección de Datos: la empresa puede usar la geolocalización para las funciones de control laboral, pero antes debe informar a los trabajadores —y, en su caso, a sus representantes— de forma expresa, clara e inequívoca de la existencia y las características de esos dispositivos. Controlar la jornada es legítimo; seguir a alguien fuera de ella, no.

Cómo lo resuelve Domuspace

Las rutas de captación y el fichaje de jornada, desde el plan Básico, cubren el día de campo de principio a fin:

• Dirección dibuja la zona sobre el mapa y la ruta se crea con las parcelas sin estado de dentro, hasta 100, para el comercial que elija, que recibe el aviso al momento.
• Las paradas siguen el orden en que se seleccionaron: el reparto automático y el orden optimizado dependen de un motor de rutas que hoy está apagado, sin fecha.
• El comercial avanza parada por parada y abre el trayecto en Google Maps o la siguiente puerta en Waze.
• En cada puerta registra el resultado desde el propio mapa, con seis estados; «No está en casa» devuelve la parcela sola a su ruta de pendientes tres días hábiles después y a otra hora del día. Y guarda ahí mismo el contacto del propietario.
• El fichaje registra entrada y salida por tipo de trabajo —de serie, captación, visita y llamada, y la empresa puede cambiarlos—. Al final del día, la jornada está en la hoja de horas y las parcelas trabajadas, en el mapa.
• Si alguien olvida cerrar la jornada, dirección la cierra indicando la hora, y el ajuste queda registrado.

Sobre el GPS, cómo está pensado: el recorrido del día es del plan Profesional y necesita la app nativa, que todavía no está publicada. La posición solo se registra con la jornada fichada, con la geolocalización activada por la empresa, con el aviso legal firmado por el trabajador y con su permiso en el dispositivo. Está para supervisar la jornada, no la vida de nadie. Y si además repartes publicidad, el mapa tiene un modo panfletos —«Con panfletos», «Sin panfletos» o «Imposible»— con colores que envejecen y enseñan qué parcelas toca repetir.

Del timbre a la ficha

Cada contacto en la calle tiene que acabar en una ficha con su seguimiento, no en un papel suelto. Así el propietario que «se lo pensará» entra en el scoring y alguien le vuelve a llamar cuando toca. La calle alimenta la cartera y la cartera ordena la calle. Y cuando esa conversación madura, lo que viene después es la exclusiva.

Mide para mejorar

Cuenta puertas tocadas, conversaciones logradas, propietarios con intención de vender y exclusivas firmadas, por zona y por agente. Con esos KPIs descubres qué zonas rinden, qué agentes convierten y dónde merece la pena volver.